Portugalia nadal wyróżnia się jako jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc w Europie dla zagranicznych nabywców nieruchomości. Od inwestorów poszukujących długoterminowych zysków po rodziny pragnące nowego stylu życia nad morzem – kraj ten pozostaje w centrum zainteresowania osób rozważających przeprowadzkę lub inwestycję za granicą.

Dla wielu z tych nabywców już na wczesnym etapie procesu pojawia się praktyczne pytanie: czy jako nabywca zagraniczny można uzyskać kredyt hipoteczny w Portugalii?

Odpowiedź brzmi: tak. Portugalskie banki udzielają kredytów hipotecznych nabywcom zagranicznym, zarówno rezydentom, jak i nierezydentom. Warunki mogą się jednak znacznie różnić w zależności od statusu rezydenckiego nabywcy, jego dochodów oraz kraju pochodzenia.

„Wielu międzynarodowych nabywców jest zaskoczonych, gdy dowiadują się, że uzyskanie kredytu hipotecznego w Portugalii jest często prostsze, niż początkowo się spodziewali. Kluczem jest zrozumienie, jak proces ten różni się w zależności od tego, czy jest się rezydentem, czy nierezydentem” – mówi Marta Salgado, dyrektor ds. sprzedaży w Athena Advisers Portugal.


Rezydenci i nierezydenci: różne zasady, różne oczekiwania

W przypadku obcokrajowców, którzy są rezydentami podatkowymi w Portugalii, posiadają portugalski numer podatkowy (NIF) i mogą przedstawić dowód rezydencji podatkowej, proces uzyskania kredytu hipotecznego przebiega zasadniczo podobnie jak w przypadku obywateli Portugalii.

W przypadku nierezydentów banki stosują jednak zazwyczaj bardziej konserwatywne kryteria udzielania kredytów. Wynika to w dużej mierze ze zwiększonej złożoności związanej z oceną dochodów z zagranicy, egzekwowaniem gwarancji poza Portugalią oraz zarządzaniem potencjalnymi sytuacjami niewypłacalności w różnych jurysdykcjach.

W praktyce nie uniemożliwia to nierezydentom uzyskania finansowania, ale oznacza, że odpowiednie przygotowanie staje się szczególnie ważne.


Czego powinni oczekiwać nabywcy będący nierezydentami

Zasadniczo portugalskie banki mogą sfinansować do 80% wartości nieruchomości dla nabywców niebędących rezydentami. W przypadku wnioskodawców mieszkających poza Europejskim Obszarem Gospodarczym poziom ten może czasami zostać obniżony do około 70%–75%, co oznacza, że nabywcy powinni być przygotowani na wniesienie minimalnego wkładu własnego w wysokości od 20% do 30%.

Kolejnym kluczowym czynnikiem jest wskaźnik zadłużenia do dochodów. Miesięczne raty kredytu hipotecznego, wraz z innymi zobowiązaniami finansowymi, zazwyczaj nie powinny przekraczać 50% miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego. Jest to jedno z głównych kryteriów stosowanych przez banki przy ocenie, czy nabywca będzie w stanie bez trudności spłacać kredyt w dłuższej perspektywie.

Okres spłaty kredytu hipotecznego może wynosić do 30 lat, w zależności od wieku nabywcy i polityki danego banku. Marże odsetkowe dla nierezydentów są zazwyczaj nieco wyższe niż te oferowane rezydentom, chociaż różnica ta zmniejszyła się w wyniku stabilizacji stopy Euribor w 2025 roku. Niektórzy kredytodawcy oferują obecnie marże zaczynające się od 0,60%.

Nabywcy powinni również pamiętać, że do sformalizowania kredytu hipotecznego wymagane jest otwarcie portugalskiego konta bankowego. W wielu przypadkach można to obecnie zrobić zdalnie, za pośrednictwem kanałów cyfrowych lub w oddziałach w kraju zamieszkania klienta.


Dokumentacja i koszty transakcyjne

Dokumentacja wymagana przez portugalskie banki jest dość standardowa, choć często trzeba ją zebrać z różnych krajów i systemów podatkowych. Od nabywców zazwyczaj wymaga się przedstawienia dowodów dochodów, takich jak zeznania podatkowe, odcinki wypłat lub sprawozdania finansowe w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, a także aktualnych wyciągów bankowych, portugalskiego numeru NIF, ważnego dokumentu tożsamości oraz potwierdzenia adresu zamieszkania w kraju rezydencji.

„Samo finansowanie rzadko stanowi największą przeszkodę. Odpowiednie przygotowanie się i posiadanie właściwej dokumentacji od samego początku może znacznie przyspieszyć ten proces” – wyjaśnia Marta Salgado.

Międzynarodowi nabywcy powinni również mieć świadomość dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości w Portugalii. Mogą one obejmować podatek od przeniesienia własności nieruchomości (IMT), opłatę skarbową, opłaty za wycenę bankową, koszty notarialne i związane z aktem notarialnym, wpis do rejestru gruntów, ubezpieczenie oraz opłaty bankowe.

Należy również pamiętać, że niektóre ulgi podatkowe i środki wsparcia publicznego dostępne w Portugalii, w tym niektóre zwolnienia z podatku IMT, mają zastosowanie wyłącznie do rezydentów podatkowych Portugalii. Nabywcy niebędący rezydentami powinni zatem od samego początku uwzględniać standardowe koszty transakcji.


Przygotowanie ma coraz większe znaczenie

Na konkurencyjnym rynku nieruchomości zrozumienie opcji finansowania przed złożeniem oferty może mieć znaczący wpływ na wynik transakcji. Wielu międzynarodowych nabywców rozpoczyna obecnie proces oceny zdolności kredytowej jeszcze przed wyborem nieruchomości, co pozwala im poznać swoje możliwości kredytowe i działać z większą pewnością siebie, gdy pojawi się odpowiednia okazja.

Ma to szczególne znaczenie w obszarach, gdzie popyt ze strony międzynarodowych nabywców pozostaje wysoki, w tym w Lizbony, Porto, Comporta, Algarve oraz inne miejsca, w których liczy się styl życia. Na tych rynkach odpowiednie przygotowanie finansowe może wzmocnić pozycję nabywcy i skrócić czas między złożeniem oferty, rezerwacją a sfinalizowaniem transakcji.

„Zakup nieruchomości w innym kraju nieuchronnie wiąże się z nieznanymi procedurami. Współpraca z doświadczonymi specjalistami, którzy rozumieją zarówno rynek portugalski, jak i oczekiwania międzynarodowych nabywców, pomaga znacznie usprawnić ten proces i uczynić go bardziej przejrzystym” – mówi Marta Salgado.

Ostatecznie udany zakup w Portugalii rozpoczyna się na długo przed podpisaniem aktu notarialnego. Dla międzynarodowych nabywców zrozumienie procesów bankowych, wcześniejsze przygotowanie dokumentacji oraz skorzystanie z odpowiedniego lokalnego doradztwa może przekształcić obiecującą okazję w bardziej bezpieczną i świadomą decyzję.