Portugalia poświęciła trzy lata na wdrożenie najistotniejszej od dziesięciu lat zmiany przepisów dotyczących uzyskiwania prawa pobytu w zamian za inwestycje. Od momentu wejścia w życie nowelizacji z 2023 roku bezpośredni zakup nieruchomości nie uprawnia już wnioskodawcy do uzyskania „Autorização de Residência para Atividade de Investimento”. Dla znacznej części zagranicznej prasy oznaczało to zamknięcie drzwi.

Tak jednak nie było. Był to filtr.

Popyt, który zniknął, to popyt detaliczny — nabywcy indywidualni kupujący mieszkania głównie w celu uzyskania pozwolenia na pobyt. Popyt, który pozostał i po cichu rośnie, pochodzi z zupełnie innej grupy: funduszy majątkowych państw, dużych family office oraz funduszy private equity z krajów Rady Współpracy Zatoki Perskiej. Ten kapitał nigdy nie potrzebował paszportu. Chce za to dobrego zarządzania, zysków i wiarygodnego partnera na miejscu.

Teza, którą faktycznie popiera kapitał z Zatoki Perskiej

Jeśli pominąć kwestię wiz, argumenty przemawiające za inwestycjami w Portugalii pozostają niezmienne, a można nawet powiedzieć, że są bardziej przejrzyste niż wcześniej. Członkostwo w UE zapewnia pewność prawną i walutową. Najlepsze podrynki nadmorskie i nadrzeczne w aglomeracji Lizbony oraz wzdłuż wybrzeża Atlantyku są ograniczone pod względem podaży ze względu na status zabytków i ochronę wynikającą z planów zagospodarowania przestrzennego wybrzeża — są to ograniczenia o charakterze strukturalnym, a nie cyklicznym. Turystyka luksusowa i oparta na doświadczeniach nadal stanowi nieproporcjonalnie dużą część wydatków odwiedzających, podczas gdy podaż pokoi pięciogwiazdkowych w wiodących ośrodkach wypoczynkowych kraju pozostaje w tyle za krzywą popytu.

Są to podstawowe czynniki, które uwzględniają instytucjonalni inwestorzy przy wycenie. Żaden z nich nie był uzależniony od programu „Złotej wizy”, a reforma tego programu nie wpłynęła negatywnie na żadnego z nich.

„Kapitał instytucjonalny z regionu Zatoki Perskiej nie potrzebuje paszportu. Potrzebuje

zarządzania, zwrotów z inwestycji oraz wiarygodnego operatora na miejscu” — Eni Eniola, dyrektor generalny Maihomm Management LDA

Platforma, a nie projekt

Wśród grup przygotowujących się do pozyskania tego kapitału znajduje się Maihomm Management LDA, firma z siedzibą w Lizbonie zajmująca się inwestycjami w nieruchomości, deweloperką i hotelarstwem. Grupa planuje inwestycje o wartości ponad 100 mln euro rocznie w całej Portugalii i na wybranych rynkach europejskich, obejmujące luksusowe inwestycje mieszkaniowe, inwestycje w sektorze hotelarskim, rewitalizację miejską oraz strukturyzowane finansowanie nieruchomości.

To, co wyróżnia tę platformę, ma charakter strukturalny. Projekty są realizowane za pośrednictwem spółek celowych (SPV), przy czym kapitał własny i dług uprzywilejowany są strukturyzowane niezależnie na poziomie projektu. Celem jest wyraźne


rozdzielenie ryzyka oraz zgodność z oczekiwaniami w zakresie due diligence, sprawozdawczości i ładu korporacyjnego wyrafinowanych międzynarodowych współinwestorów — w tym podmiotów państwowych i quasi-państwowych z regionu Zatoki Arabskiej.

Kilka transakcji znajdujących się w przygotowaniu jest nadal na zaawansowanym etapie negocjacji i nie są one ujawniane przed zawarciem umów.

Dlaczego ma to znaczenie dla rynku

Trwająca rekonfiguracja nie dotyczy wyłącznie Portugalii. Ponieważ główne rynki Europy Zachodniej — Londyn, Paryż, Amsterdam — borykają się z wysokimi cenami, obniżonymi stopami zwrotu i coraz bardziej nieprzyjaznym otoczeniem regulacyjnym, uwaga inwestorów instytucjonalnych przeniosła się na południe. W szczególności inwestorzy z krajów Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC) odeszli od pasywnej ekspozycji poprzez notowane na giełdzie podmioty i fundusze paneuropejskie na rzecz bezpośrednich pozycji w platformach operacyjnych o rzeczywistych lokalnych zdolnościach wykonawczych.

Tymczasem portugalski Narodowy Program Mieszkaniowy kieruje uwagę sektora publicznego na przystępną podaż na rynkach wtórnych — pozostawiając segment premium i segment instytucjonalny z mniejszą konkurencją regulacyjną niż ta, z którą borykają się w większości porównywalnych jurysdykcji europejskich.

„Nie budujemy projektów. Budujemy platformę — taką, do której kapitał instytucjonalny ma dostęp, mając zaufanie do sposobu zarządzania, zwrotów i realizacji.” — Eni Eniola

To, czy Maihomm stanie się jednym z kluczowych podmiotów tego cyklu, zadecyduje realizacja, a nie intencje. Trudno jednak podważyć strategiczną logikę stojącą za tym przedsięwzięciem: era wiz dobiegła końca, fundamenty pozostają nienaruszone, a nabywcy, którzy pozostali na rynku, to ci, którzy zawsze podchodzili do sprawy poważnie.

Maihomm Management LDA to zarejestrowana w Portugalii spółka zajmująca się inwestycjami i rozwojem nieruchomości. Niniejszy artykuł stanowi treść udostępnioną przez autora i nie zawiera żadnych porad inwestycyjnych, ofert ani zachęt do inwestowania.