A existência de uma "grave crise habitacional" é reconhecida na proposta de Orçamento do Estado para 2026 (OE2026), com o Governo a apontar como solução a contenção da "subida dos preços, que passa, em primeiro lugar, por um aumento decisivo da oferta de habitação".

Várias medidas relacionadas com os sectores imobiliário e residencial constam do documento, apresentado pelo ministro de Estado e das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, no Ministério das Finanças. O documento já foi entregue na Assembleia da República.

A proposta de Orçamento do Estado para 2026, recorde-se, vai ser discutida e votada na generalidade entre 27 e 28 de outubro. A votação final global está prevista para 27 de novembro, após o debate na especialidade.

Crise da habitação

O Governo de Luís Montenegro comprometeu-se, por exemplo, a disponibilizar 59 mil casas nos próximos seis anos, sendo que 33 mil novos apartamentos serão construídos com financiamento do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Além disso, na sequência de um acordo recentemente assinado com o Banco Europeu de Investimento (BEI), está prevista a construção de 12 000 novas habitações, que farão parte do Programa de Apoio ao Arrendamento.

Relativamente à habitação a preços acessíveis, está previsto para 2026 um investimento de 930 milhões de euros em programas públicos de promoção e reabilitação destinados a alojar 22 mil pessoas.

No plano fiscal, o Executivo já anunciou a redução para 6% da taxa de IVA na construção de casas para venda ou arrendamento a preços "moderados" (2.300 euros por mês para arrendamento e 648 mil euros para construção para arrendamento).

No mercado de arrendamento, prevê-se o aumento da dedução de IRS para rendas "moderadas" para 900 euros, bem como a redução da taxa de IRS de 25% para 10% nos contratos de arrendamento de casas com valor até 2.300 euros por mês.

Foi também anunciado o fim da tributação das mais-valias em IRS na venda de casas, quando o produto da venda é reinvestido em imóveis para arrendamento a preços "moderados", e a isenção temporária do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) para o mesmo tipo de imóveis.

Património do Estado

O Governo quer transferir a propriedade de todos os prédios rústicos privados do Estado para os municípios, "sem exigir qualquer indemnização", numa tentativa de atenuar o risco de incêndios. Segundo o documento, "o Estado é proprietário de cerca de 43 mil prédios rústicos" e, para além destes, outros 65 mil estão registados a favor do Estado, "por não terem dono conhecido".

Relativamente à gestão do património imobiliário do Estado, que conta com um orçamento total de 852 milhões de euros para 2026, o Governo refere que "a titularidade de todos os prédios rústicos integrados no domínio privado do Estado e inscritos em nome do Estado na matriz predial será transferida para os respectivos municípios, sem exigência de qualquer indemnização, para promover a reutilização dos respectivos imóveis, mitigar o risco de incêndio e gerir a proximidade e a coesão".

Propriedades rurais

Relativamente ao cadastro da propriedade rural e ao sistema de monitorização e uso do solo, no âmbito dos investimentos estruturais na agricultura e floresta, o Governo estima um investimento de um milhão de euros em 2026, referindo que foram 17 milhões de euros em 2024 e 60 milhões este ano.

"A prioridade será o registo, atualização e consolidação do inventário do património do Estado, bem como a rentabilização e valorização do ativo único da Consest - Promoção Imobiliária, S.A.", lê-se no relatório da proposta de Orçamento do Estado para 2026.

Planos Diretores Municipais

Para promover a "visão integrada e sustentável do território", que se estima em 75 milhões de euros até 2026, perspetiva-se a aprovação de programas regionais de ordenamento do território, bem como a revisão dos Planos Diretores Municipais (PDM).

"Reconhecendo a necessidade de uma maior agilidade nos processos de planeamento municipal, o Governo pretende simplificar e desburocratizar os mecanismos de revisão dos PDM, facilitando a sua adaptação às novas realidades sociais, económicas e ambientais", refere o documento.

A proposta sugere ainda a consolidação de um sistema cadastral integrado, "para garantir o conhecimento efetivo da propriedade e do uso do solo", indicando que "a integração entre o registo predial e o cadastro simplificará o registo da propriedade, evitará conflitos, facilitará o planeamento e criará condições mais favoráveis ao investimento e à valorização da terra".

33,8% da dotação orçamental

O Programa de Infraestruturas e Habitação, com um total de 116 projetos, é o programa com maior dotação orçamental na proposta de Orçamento do Estado para 2026, com uma dotação de 5.841,1 mil milhões de euros, o equivalente a 33,8% do total.

O financiamento nacional do programa totaliza 4.961,9 mil milhões de euros, dos quais 1.028 milhões de euros serão provenientes de receitas fiscais. O financiamento europeu ascenderá a 879,2 milhões de euros, dos quais 769,8 milhões serão provenientes do PRR.

Neste programa destacam-se os projectos relacionados com as concessões, construção, requalificação e manutenção da rede ferroviária e rodoviária, geridos pela Infraestruturas de Portugal, S.A.(IP), e o Programa de Apoio ao Acesso à Habitação - 1º Direito e Habitação Acessível, gerido pelo IHRU, I.P.

Nos investimentos estruturais da Administração Central, as despesas com fundos do IHRU Habitação atingirão quase 1,2 mil milhões de euros no próximo ano. A maior fatia, cerca de 800 milhões de euros, destina-se a programas de apoio ao acesso à habitação.

O parque de habitação pública a preços acessíveis receberá 360 milhões de euros, o parque de habitação de emergência receberá 28 milhões de euros e a reabilitação do parque habitacional receberá 10 milhões de euros.

A prioridade do Executivo é a construção de 59.000 fogos de habitação social, o estabelecimento de parcerias público-privadas em imóveis devolutos do Estado com potencial habitacional e a injeção de pacotes imobiliários no mercado para investidores, nomeadamente através de "concessões", a começar pelos "imóveis libertados pela concentração de ministérios e entidades no Campus XXI".

No licenciamento urbanístico, o Governo aposta na simplificação, desburocratização e agilização de processos. E para o mercado de arrendamento, promete:

- Rever o regime de arrendamento urbano, garantindo aos proprietários o direito de resolução dos contratos em caso de Incumprimento;

- Alterar os programas de arrendamento, nomeadamente os programas de arrendamento acessível, através do modelo de contrato de investimento build-to-rent para atrair investimento privado;

- Racionalizar todos os programas públicos de apoio ao arrendamento.

Isenções fiscais

A proposta de Orçamento do Estado para 2026 inclui ainda uma atualização de 2% nos escalões do IMT, aumentando em cerca de 6.500€ o valor isento de imposto de uma casa para jovens, para cerca de 330.500€. O escalão seguinte, ainda abrangido pelo IMT Jovem, que está sujeito a uma taxa de 8%, passa de 648.022 euros para 660.982 euros.

O IMT Jovem, recorde-se, começou a ser aplicado em agosto de 2024, prevendo uma isenção. O valor total deste imposto, do Imposto do Selo e das taxas de registo para casas avaliadas até 316.000 euros, que este ano subiu para 324.058 euros.

Quando o limite de isenção é ultrapassado, aplica-se uma taxa marginal de IMT de 8% até 648.022 euros. Acima deste valor, não há isenção de IMT nem de Imposto do Selo (IS).

Assim, no próximo ano, uma casa avaliada em 600.000 euros pagará 0% de IMT e Imposto do Selo até 330.539 euros, e uma taxa de 8% de imposto sobre a parte entre esse valor e o preço de compra.

Para quem comprar uma casa não abrangida por esta medida (por ter mais de 35 anos ou por já ser proprietário de um imóvel habitacional, ou parte dele), o Orçamento do Estado para 2026 também introduz alterações, com uma isenção de IMT para a compra de uma casa com um preço até 106.346 euros.