Tal como aqueles chocolates que todos sabemos que vão aparecer debaixo da árvore, a proposta estabelece, sem surpresa, uma taxa reduzida de IVA para as obras de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda ou arrendamento para habitação, desde que a venda ou o arrendamento se situem abaixo dos limiares de 648.022 euros e 2.300 euros por mês, respetivamente.

A proposta especifica que a taxa reduzida se aplica aos imóveis vendidos como residência permanente do comprador no prazo de 24 meses a contar da emissão dos documentos relativos ao certificado de ocupação, ou arrendados no mesmo prazo, com o contrato de arrendamento a vigorar durante pelo menos 36 meses, consecutivos ou não, durante os primeiros cinco anos subsequentes à emissão dos documentos relativos ao certificado de ocupação.

Mas, no meio do espírito de encanto e magia da época, a Proposta revela uma reviravolta inesperada.

Com efeito, a legislação especifica que a redução do IVA só se aplica aos projectos de urbanização iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja obrigação fiscal se verifica a partir de 1 de janeiro de 2026, um prazo muito mais restrito do que muitos esperavam.

Para os promotores e empresas de construção que esperavam este presente há muito esperado na meia de Natal, a proposta mereceu uma salva de palmas (cautelosa). É inegável que se trata de uma oportunidade para reduzir os custos dos projectos e a sua carga fiscal, mas as expectativas de um âmbito mais alargado foram goradas e há várias dúvidas práticas que se colocam.

Por exemplo, o que significa exatamente "operações urbanísticas cuja iniciativa processual tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029"? - Trata-se do primeiro passo dado pelo contribuinte na Câmara Municipal, ou da decisão inicial do Município sobre o projeto?

Caso as condições de aplicação da taxa reduzida venham a falhar posteriormente, a Proposta prevê mecanismos de devolução do IVA (diferença entre a taxa reduzida e a taxa normal) ao Estado e, para que este processo decorra sem sobressaltos, é alterado o mecanismo de autoliquidação das prestações de serviços de construção - obrigando o adquirente (enquanto sujeito passivo) a efetuar a autoliquidação do IVA mesmo que apenas realize operações isentas de IVA.

E, quando se trata de devolver o IVA ao Estado, a proposta especifica que podem ser aplicados juros e "outras sanções aplicáveis". Mas o que é que isso significa? Provavelmente a sanção pelo IVA não pago. Não poderá essa sanção ser excessiva, consoante as circunstâncias?

Deixando de lado as questões práticas, e em sintonia com o espírito de dádiva da época (que agora termina), as boas acções têm um toque extra de doçura.

De facto, o regime prevê mesmo a possibilidade de as pessoas singulares recuperarem parte do imposto se, mais tarde, reunirem as condições para beneficiar da taxa reduzida.

Sim, o IVA pago por pessoas singulares em obras de construção para a sua própria residência permanente (quando a obrigação de pagamento do IVA se verificar até 31 de dezembro de 2032) também pode beneficiar da taxa de 6%.

Em suma, qualquer pessoa que construa a sua própria casa, desde que o preço de compra do terreno ou, se for superior, o valor tributável registado acrescido das despesas de construção seja inferior a 648 022 euros, poderá beneficiar da taxa reduzida no final.

É verdade que a prenda perfeita é rara e que as pessoas singulares devem, à partida, suportar o IVA à taxa normal, mas há que reconhecer o mérito da criação de um regime especial que inclui também as pessoas singulares.

No final, depois de feitas todas as contas, numa época de preços tão elevados, o balanço desta proposta parece bastante favorável - no entanto, o seu âmbito restrito e os desafios práticos que se avizinham continuam a ser difíceis de ignorar.

A equipa de Imobiliário da Forvis Mazars já está a trabalhar em estreita colaboração com os clientes para navegar nestas mudanças e antecipar o seu impacto nos projectos futuros.

Este artigo foi escrito por:

Diogo Gomes Pereira, Tax Associate Partner da Forvis Mazars em Portugal(diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, Tax Senior Manager na Forvis Mazars em Portugal(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Tax Senior da Forvis Mazars em Portugal(maria.lopes@forvismazars.com)