O Campeonato do Mundo de Futebol de 2030 está a chegar a Portugal. Três estádios, duas cidades, e um dos eventos mais vistos do mundo a chegar em 2030. Para quem está a pensar em investir no imobiliário português, seja pela primeira vez ou para complementar uma carteira já existente, a questão é simples: isto altera o cálculo e, se sim, como?

O que a história de facto nos diz

Todos os Campeonatos do Mundo desde 2010 deixaram uma marca mensurável no sector imobiliário do país anfitrião. O padrão é suficientemente consistente para que valha a pena levá-lo a sério.

No Brasil, antes do torneio de 2014, os preços dos imóveis residenciais em São Paulo aumentaram 25% entre 2010 e 2013, enquanto o Rio de Janeiro viu os valores subirem 28% no mesmo período, com os ganhos mais acentuados concentrados em torno do Maracanã. Quando o torneio chegou, os preços de aluguer no Rio aumentaram mais 35% em comparação com os níveis pré-Copa do Mundo. No Qatar, os anos que antecederam 2022 contaram uma história semelhante: só em 2021 foram registadas mais de 5000 transacções imobiliárias avaliadas em 25 mil milhões de QAR, as rendas comerciais em West Bay aumentaram 25% e a ocupação hoteleira durante o torneio atingiu um pico de 90%, com as tarifas diárias a subirem 45% em relação aos níveis normais. Após o evento, o Qatar registou um aumento de 58% no turismo, um valor que sustentou a procura de imóveis muito para além do jogo final.

A empresa de investigação Lincoln Institute of Land Policy, ao analisar os impactos das infra-estruturas dos megaeventos em vários países anfitriões, concluiu que os ganhos imobiliários a longo prazo são mais consistentes quando o investimento relacionado com o evento reforça os centros de emprego existentes, a conetividade dos transportes e a procura de habitação, em vez de depender apenas do turismo a curto prazo. Esta conclusão é particularmente relevante para Portugal.

Outro padrão digno de nota é o facto de, nos últimos torneios, os mercados imobiliários seguirem um ciclo familiar. Os primeiros a entrar no mercado beneficiam dos anúncios de infra-estruturas, os compradores a meio do ciclo enfrentam uma subida de preços e os últimos a entrar no mercado deparam-se frequentemente com picos de preços com uma vantagem limitada. Atualmente, estamos na fase inicial do ciclo português. Esta janela não se mantém aberta indefinidamente.

Créditos: Imagem fornecida; Autor: Maven Investment Management;

Porque é que Portugal está estruturalmente melhor posicionado do que os anfitriões anteriores

O Brasil gastou 11 mil milhões de dólares na preparação para 2014 e ultrapassou o orçamento. O Qatar investiu mais de 220 mil milhões de dólares. Ambos sofreram dificuldades financeiras a par dos seus ganhos imobiliários e, no caso do Brasil, uma correção económica pós-evento anulou parcialmente parte da valorização anterior ao evento.

Portugal encontra-se numa posição diferente. Como co-anfitrião, aproveitando as infra-estruturas existentes, Portugal pode cumprir os requisitos da FIFA, limitando a exposição financeira. O Estádio da Luz, o Estádio José Alvalade e o Estádio do Dragão são recintos confirmados que necessitam de renovação e não de construção. O risco fiscal que acompanhou os anteriores anfitriões está praticamente ausente neste caso.

Em vez disso, Portugal beneficia da visibilidade global, de um aumento do turismo e de melhorias nas infra-estruturas, sem a derrapagem orçamental que corroeu o retorno noutros locais. A análise da DLA Piper sobre o torneio de 2030 identifica a hotelaria e o turismo, o retalho e os espaços comerciais e residenciais adjacentes às infra-estruturas como as três principais áreas de oportunidade para os investidores dos países co-anfitriões.

O mercado por detrás do evento

O Campeonato do Mundo não chega no vácuo. O mercado imobiliário de Portugal já está a ter um forte desempenho com base nos seus próprios fundamentos, conforme detalhado no Maven's 2026 Portugal Real Estate Outlook.

Os preços das casas cresceram 16,1% em termos anuais no terceiro trimestre de 2025, com os volumes de transação a subirem 4%. Lisboa e Porto têm sustentado uma procura plurianual de compradores internacionais de vários grupos de nacionalidades. O número de residentes americanos em Portugal cresceu mais de 500% desde a pandemia, aumentando 36% só em 2024, uma tendência que não mostra sinais de abrandamento. Portugal é consistentemente classificado como um dos principais destinos de deslocalização a nível mundial para indivíduos estrangeiros que procuram estabilidade, qualidade de vida e um quadro jurídico transparente para a propriedade imobiliária.

O Campeonato do Mundo de Futebol é um catalisador que vem juntar-se aos fundamentos que já estão a funcionar. A combinação de uma forte procura de base com um evento global específico e limitado no tempo é o que cria uma valorização duradoura em vez de picos especulativos.

O que comprar

Nem todos os tipos de imóveis beneficiarão da mesma forma. Com base nos padrões históricos do Brasil e do Qatar e no perfil específico de Portugal, há três categorias que se destacam.

O arrendamento residencial de curta duração é a opção mais direta. O Campeonato do Mundo de Futebol do Qatar provocou um aumento de 50% nos preços do arrendamento de curta duração em toda a região, e os bairros à beira-mar de Doha registaram os ganhos mais acentuados, simplesmente porque estavam mais próximos dos locais onde os visitantes queriam estar. Em Portugal, os apartamentos bem localizados em Lisboa e no Porto, sobretudo em zonas com forte ligação aos transportes e na proximidade dos estádios anfitriões, registarão uma procura significativa de arrendamento de curto prazo nos meses que antecedem o torneio. O argumento para comprar agora é que se obtém vários anos de rendimento antes do evento, beneficiando depois do pico do período do torneio e mantendo um ativo fundamentalmente sólido num mercado com motores de procura a longo prazo.

A hotelaria e o alojamento com serviços são a versão institucional da mesma tese. O stock hoteleiro existente em Portugal não será suficiente para os picos de procura. Os promotores que colocarem no mercado novos hotéis ou apartamentos com serviços antes de 2030 estão a tentar colmatar uma lacuna real. O prazo de entrega é importante: tudo o que começar a ser construído agora tem cerca de três a quatro anos para estar operacional antes do torneio, o que é viável, mas não é fácil.

Os bairros adjacentes ao estádio e em regeneração representam a história da valorização a longo prazo. Em Lisboa, a zona em redor do Estádio da Luz, em Benfica, está já na fase inicial de uma transformação significativa. O plano diretor do Benfica District, no valor de 220 milhões de euros, que inclui um novo recinto coberto, uma praça para os adeptos, instalações comunitárias e espaço comercial, foi concebido para converter o que é atualmente um estádio e os seus parques de estacionamento num destino urbano durante todo o ano. Nas ruas circundantes, surgiram já vários empreendimentos residenciais de luxo. Os investidores que entram agora nesta área estão a comprar antes da conclusão da infraestrutura, que é historicamente onde se encontram os melhores retornos.

Créditos: Imagem fornecida; Autor: Maven Investment Management;

No Porto, o Estádio do Dragão situa-se na zona oriental da cidade, uma área que tem registado um investimento significativo em reabilitação nos últimos anos. O Campeonato do Mundo acrescenta outra camada de visibilidade e atividade de desenvolvimento a um corredor que já estava a melhorar.

A atividade comercial e de escritórios é uma oportunidade secundária, mas digna de nota. O Campeonato do Mundo de Futebol do Qatar produziu um aumento significativo nos valores das propriedades comerciais e de retalho, e espera-se que o torneio de 2030 aumente a procura de espaços de escritórios modernos nas principais cidades, à medida que as empresas e organizações internacionais procuram estabelecer-se. Para Lisboa em particular, que já tem uma presença crescente no sector tecnológico e financeiro, isto vem juntar-se a uma história de procura já existente.

Onde comprar

Lisboa - corredor Benfica / Luz. A zona adjacente ao estádio é a beneficiária mais direta do torneio e do desenvolvimento do Bairro de Benfica. Com boas ligações de metro, perto do Colombo (um dos maiores centros comerciais da Península Ibérica), e numa zona que tem sido historicamente subvalorizada em relação ao centro de Lisboa. O prémio de reabilitação ainda não está totalmente valorizado.

Lisboa - bairros estabelecidos com fortes fundamentos de arrendamento a curto prazo. Príncipe Real, Estrela, Campo de Ourique e Avenidas Novas beneficiarão do aumento da procura durante o período do campeonato. Estas são áreas onde o investimento a longo prazo já é forte e o Campeonato do Mundo acrescenta uma oportunidade de rendimento a curto prazo.

Porto - Bonfim e corredor leste. A área em redor do Estádio do Dragão tem sido uma das zonas de regeneração mais activas do Porto. O desenvolvimento de novas habitações, a melhoria das infra-estruturas e a forte procura de arrendamento a curto prazo por parte de uma cidade que tem sido um dos destinos turísticos com maior crescimento na Europa fazem desta zona uma oportunidade credível a médio prazo.

Porto - centro da cidade e Ribeira. Tal como acontece com os bairros nobres de Lisboa, o Campeonato do Mundo irá impulsionar a procura de arrendamento de curto prazo nas zonas mais estabelecidas e desejáveis do Porto. As propriedades aqui tendem a manter um bom valor e a liquidez de saída é fiável. Para os investidores que pretendem entrar neste mercado, a Maven tem uma vasta seleção de oportunidades residenciais não planeadas atualmente disponíveis neste corredor, contacte community@maveninvest.pt para saber mais.

É agora o momento certo?

A questão do momento certo é a que os investidores fazem com mais frequência, e os dados históricos são bastante claros. Os investidores que se adiantam às cidades anfitriãs do Campeonato do Mundo beneficiam de anúncios de infra-estruturas e de preços de entrada favoráveis, os compradores a meio do ciclo enfrentam normalmente uma subida dos preços e os que entram tardiamente no mercado compram frequentemente no pico ou perto do pico.

O ciclo de Portugal está na sua fase inicial. O torneio está confirmado, os estádios são conhecidos, os programas de investimento são anunciados. O mercado está ciente do acontecimento, mas ainda não o reavaliou totalmente.

A ressalva, como sempre, é que o investimento precisa de fazer sentido nos seus próprios termos. O Campeonato do Mundo de Futebol é um vento de cauda significativo, mas não um substituto para fundamentos sólidos. Para investidores de primeira viagem em Portugal, consulte uma equipa de especialistas para o orientar.

O efeito de exposição - o que um Campeonato do Mundo faz para além do torneio em si

O Campeonato do Mundo de 2022 atingiu uma audiência global acumulada de cerca de cinco mil milhões de pessoas. Cada jogo disputado em Lisboa e no Porto colocará ambas as cidades perante essa audiência, não apenas como local, mas como destino. As imagens do estádio, as reportagens sobre a cidade que os canais de televisão transmitem entre os jogos, o jornalismo de viagens que inunda as principais publicações nos dois ou três anos que antecedem um torneio. Para muitos telespectadores, será a primeira vez que conhecem a sério Portugal.

Depois, há as pessoas que aparecem de facto. Centenas de milhares de visitantes, muitos deles oriundos da América do Norte, do Norte da Europa e de mercados emergentes a que Portugal tem tido pouca exposição, passarão dias ou semanas em Lisboa e no Porto. Ficarão nos bairros, comerão nos restaurantes, passearão pelas ruas e partirão com uma experiência vivida de um país que talvez só tenham conhecido vagamente. Uma parte significativa deles regressará.

É assim que os acontecimentos mundiais alargam permanentemente o leque de compradores de um mercado. A linha temporal de conversão é longa, as pessoas que descobrem Portugal em 2030 podem não tomar uma decisão de investimento até 2033 ou 2034. Portugal já parte de uma das bases turísticas mais fortes da Europa, o que significa que a composição pós-evento será provavelmente mais duradoura do que foi para os anfitriões anteriores. A onda de procura não surge no dia da final. A onda de procura não rebenta no dia da final, mas desenvolve-se nos anos seguintes.

O resultado final

O Campeonato do Mundo de Futebol de 2030 representa uma rara convergência de visibilidade global e de investimento em infra-estruturas, que se junta a um mercado que já está a funcionar. A vantagem da infraestrutura em relação aos anfitriões anteriores reduz o risco fiscal. Os fundamentos do mercado são fortes, independentemente do evento. E o padrão histórico do Brasil e do Qatar sugere que os investidores que se movimentam na fase inicial do ciclo de acolhimento têm tido um desempenho consistentemente superior aos que esperaram.

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