E isso é verdade. A nova construção aumentou e há hoje mais oferta no mercado do que havia há alguns anos.

À primeira vista, parece uma boa notícia. Mais casas deveria significar preços mais acessíveis. Mas a realidade continua a ser mais complexa. Apesar do aumento da oferta, muitas dessas casas continuam fora do alcance da maioria das famílias.

E a explicação não está apenas no mercado. Está também no contexto em que se constrói.

Construir em Portugal hoje envolve um conjunto de custos que muitas vezes não são visíveis para quem está de fora. Entre licenciamentos demorados, taxas, impostos, custos financeiros e incerteza nos prazos, o risco para quem promove projetos imobiliários é elevado. E esse risco tem um preço.

Um promotor, enquanto proprietário durante todo o processo, suporta custos acumulados ao longo de anos. Juros, encargos fiscais, custos administrativos e atrasos. Tudo isto entra no preço final da casa.

Perante este cenário, a decisão torna-se quase inevitável. Construir onde há maior retorno. Nas zonas mais procuradas, nos segmentos com maior capacidade de compra. Não por falta de vontade de fazer diferente, mas porque o próprio sistema empurra nessa direção.

E é aqui que entra um ponto muitas vezes pouco discutido. O papel do Estado.

Em Portugal, o Estado tem tido uma presença muito limitada na promoção direta de habitação para arrendamento ou em soluções estruturadas que ajudem a equilibrar o mercado. Ao mesmo tempo, a carga fiscal associada à promoção imobiliária continua elevada, o que reduz a margem para desenvolver projetos mais acessíveis.

Se olharmos para outros setores, encontramos exemplos interessantes. No retalho ou na logística, o modelo é claro. Quem investe em parques logísticos ou em espaços comerciais fá-lo com base em contratos de longo prazo. Arrendamentos de 15 ou 20 anos que garantem previsibilidade, estabilidade e retorno.

O promotor não está focado na atividade do inquilino. Está focado no ativo imobiliário e na sua rentabilidade ao longo do tempo.

A pergunta que surge é simples. Porque não aplicar uma lógica semelhante ao residencial?

Se existissem condições fiscais mais favoráveis, associadas a compromissos claros, seria possível criar um modelo diferente. Promotores a desenvolver projetos destinados ao arrendamento de longo prazo, com benefícios fiscais em troca de rendas acessíveis e estabilidade contratual.

Isto poderia criar um novo segmento no mercado. Não apenas casas para vender, mas casas para viver com previsibilidade. Um modelo onde o investidor tem segurança e o residente tem acesso.

Ao mesmo tempo, permitiria aliviar a pressão sobre a compra de habitação, que hoje continua a ser, para muitos, a única opção.

Naturalmente, isto exige visão e coordenação. Exige políticas públicas consistentes, estabilidade fiscal e processos mais eficientes. Mas sobretudo, exige reconhecer que o mercado, por si só, não resolve tudo.

O que estamos a viver hoje não é uma falta de construção. É um desencontro entre o que é construído e o que é necessário.

Portugal continua a ter todas as condições para evoluir neste tema. Há capacidade, há interesse e há experiência. O que falta, talvez, é alinhar melhor os incentivos.

Porque no final, não se trata apenas de construir mais.

Trata-se de construir melhor, com equilíbrio, e de garantir que o acesso à habitação não depende apenas de quem pode pagar mais, mas de um sistema que funcione para todos.