"Несмотря на шум, поднятый регуляторами, Лиссабон продолжает предлагать привлекательные возможности для получения дохода инвесторам, которые понимают, где концентрируется спрос, - говорит Дэвид Моура-Джордж, управляющий директор Athena Advisers по Португалии, - Хорошо расположенные, профессионально управляемые апартаменты доказывают, что высокие доходы все еще достижимы, когда продукт и операционная модель соответствуют друг другу".

Этот сегмент рынка находится где-то между гостиничными бутиками и обычной арендой. Операторы объединяют первоклассные квартиры под единой операционной платформой и управляют ими в соответствии с гостиничными стандартами, что отражает более широкие изменения в подходе капитала к жилой недвижимости в главных городах Португалии. Вместо того чтобы полагаться на отдельных домовладельцев, упор делается на масштабность, последовательность и профессиональное исполнение.

В некоторых проектах это закреплено специальной структурой арендной платы. Квартиры сдаются "под ключ" с профессиональным управлением арендой, что позволяет владельцам участвовать в арендном рынке без непосредственного участия в операционной деятельности, при этом ориентируясь на чистую доходность до 6%.


Туризм как структурная движущая сила
Восстановление туризма в Португалии после пандемии было активным, и Лиссабон стал явным бенефициаром. В городе наблюдается не только возвращение спроса на отдых в европейских городах, но и устойчивый рост числа посетителей из Северной Америки, гостей, останавливающихся на более длительный срок, и специалистов с международной мобильностью. Такая динамика способствовала росту заполняемости и цен в верхнем сегменте рынка.

"Состав спроса изменился", - объясняет Дэвид Моура-Джордж. "Мы видим все меньше чисто дискреционных поездок на выходные и все больше смешанных поездок: люди работают удаленно, временно переезжают или совмещают бизнес с отдыхом. В этом случае предпочтение отдается высококачественным апартаментам, а не традиционным гостиницам".

Для профессионально управляемых платформ различие заключается в профиле гостя. Спрос, как правило, менее чувствителен к цене и более ориентирован на услуги, с явным предпочтением к пространству, дизайну и гибкости. В результате квартиры премиум-класса продолжают демонстрировать высокие показатели даже на фоне роста предложения на рынке.

Сторонники этой модели утверждают, что спрос носит структурный, а не циклический характер и обусловлен миграцией, удаленной работой и относительной стоимостью Лиссабона по сравнению с другими европейскими столицами. В то время как количество посетителей неизбежно колеблется, показатели в премиальном сегменте до сих пор были устойчивыми.


Ориентировочный сценарий аренды
Исходя из покупной цены в 1 072 000 евро и предполагая финансирование на уровне 70 % от кредитной стоимости, предполагается, что объект будет приносить чистый ежемесячный доход в размере около 2 720 евро после операционных расходов и обслуживания долга.

При таком сценарии сумма ипотечного кредита составит €750 400. Предполагаемый ежемесячный доход от аренды, эквивалентный 6 % годовых и за вычетом операционных расходов, составляет 5 360 евро. Ежемесячные выплаты по ипотеке составят 2 640 евро, в результате чего чистый ежемесячный доход от аренды составит 2 720 евро.

Расчеты предполагают пятилетнюю ипотеку с фиксированной ставкой 2,90 % и 25-летним периодом амортизации. Расходы на ипотечное страхование не учитываются, а предоставление кредита зависит от соответствия требованиям и одобрения кредитора.

"При правильном подходе цифры могут быть очень убедительными", - говорит Дэвид Моура-Джордж. "При консервативном кредитном плече и конкурентоспособном финансировании с фиксированной ставкой приносящие доход активы в Лиссабоне могут по-прежнему приносить здоровый ежемесячный доход".

Три структуры аренды, три подхода
Инвесторы, рассматривающие Лиссабон, обычно сталкиваются с тремя основными стратегиями аренды.

Традиционная долгосрочная аренда предлагает предсказуемость и простоту управления, хотя доходность обычно ограничивается нормативными требованиями и правилами защиты арендаторов. В престижных районах доходность скорее стабильна, чем впечатляюща.

Независимая краткосрочная аренда в соответствии с режимом Alojamento Local может обеспечить более высокий валовой доход, особенно в центральных районах, но требует практического управления и знакомства с местными требованиями. Ограничения на выдачу новых лицензий также повысили стоимость существующих, хорошо расположенных объектов.

Брендовые, профессионально управляемые арендные платформы занимают промежуточное положение. Владельцы, как правило, заключают соглашения об управлении или аренде, делегируя повседневные операции в обмен на долю дохода или заранее определенную структуру прибыли. Привлекательность заключается в профессиональном маркетинге, динамичном ценообразовании и операционной эффективности, которые при правильном исполнении могут превзойти разрозненные объекты, управляемые владельцами.

"Каждая модель аренды имеет свое место, но профессионально управляемые платформы предлагают особенно сбалансированный профиль риск-доходность", - отмечает Дэвид Моура-Джордж. "Они сочетают в себе потенциал получения дохода и простоту эксплуатации, что все больше привлекает международных инвесторов".


Исполнение важнее заголовков
Как и в любой другой стратегии, ориентированной на получение дохода, результаты зависят не столько от средних рыночных показателей, сколько от качества активов, местоположения и операционной эффективности. Премиальные объекты, продуманный дизайн и опытные операторы, как правило, выделяют стабильно высокоэффективные объекты из общей массы.

"Лиссабон превратился в избирательный рынок, что в конечном итоге благоприятно сказывается на качестве активов", - говорит Дэвид Моура-Джордж. "Удачное расположение, продуманный дизайн и опытные операторы вознаграждаются стабильными показателями".

Профессионально управляемые платформы не устраняют неопределенность, а перераспределяют ее: операционные сложности решаются централизованно, что позволяет инвесторам сосредоточиться на распределении капитала и структуре, а не на повседневном участии. Для многих этот компромисс как раз и является привлекательным.

Целенаправленная возможность
Получение годового дохода от аренды в Лиссабоне в размере до 111 000 евро не является массовым предложением, но оно вполне достижимо в четко определенном сегменте рынка. Это требует избирательности, реалистичных предположений и сотрудничества с операторами, которые разбираются как в гостиничном бизнесе, так и в жилой недвижимости.

"Для инвесторов, готовых к выборочному подходу, Лиссабон остается очень привлекательным рынком, приносящим доход", - заключает Дэвид Моура-Джордж. "Сегодня возможности заключаются не столько в спекуляциях, сколько в партнерстве с правильными платформами для получения долговременного, хорошо управляемого дохода от аренды".

Для инвесторов, желающих освоить экономику Лиссабона, основанную на туризме и не требующую непосредственного участия в операционной деятельности, профессионально управляемые арендные платформы представляют собой зрелый и все более популярный путь.

Чтобы более подробно изучить эти стратегии и понять, как на современном рынке пересекаются доходы, рост капитала и образ жизни, присоединяйтесь к нашему предстоящему вебинару "Инвестиции в недвижимость Лиссабона 2026: капитал, рост и образ жизни".