Возвышение столичных пригородов Лиссабона

Уже более десяти лет Лиссабон является звездой португальской недвижимости. Международные заголовки привлекли волны туристов, инвесторов с золотой визой, пенсионеров и цифровых кочевников, привлеченных высоким качеством жизни, климатом и доступностью. Соседние районы преображались, цены росли, а спрос со всех уголков мира практически не проявлял признаков замедления

. Сегодня, однако, разворачивается новая глава.

Когда успех порождает собственные ограничения

Те силы, которые сделали центр Лиссабона таким привлекательным, постепенно сделали его более сложным для работы. Земли в черте города мало. Процессы планирования затянулись. Стоимость строительства значительно возросла. В настоящее время цены в престижных районах составляют в среднем около 6 000 евро за квадратный метр, и португальским семьям, желающим приобрести современный дом в своей столице, стало действительно сложно. А для многих наших инвесторов, желающих начать свой портфель в Португалии, доходность в центре города превосходит доходность в развивающихся районах.

Этот дисбаланс естественным образом перенаправил спрос, и это создает интересную инвестиционную динамику.

Окрестности Лиссабона предлагают то, что центр города уже не может обеспечить в масштабах: земельные резервы, большие участки, гибкость городского планирования и возможность создания современных жилых сообществ, предназначенных для современного образа жизни.

В Maven мы начали советовать клиентам смотреть за пределы центра Лиссабона более пяти лет назад, задолго до того, как этот сдвиг вошел в основное русло разговоров. Сегодня эта стратегия находит свое подтверждение во многих проектах и местах.

За пределами центра

Термин "пригороды" не полностью отражает происходящее. Это не периферийные спящие города, оторванные от столицы. Напротив, муниципалитеты к югу и востоку от Лиссабона становятся все более динамичными городскими центрами, интегрированными в экосистему мегаполиса.

От Алмады и Сейшала на южном берегу реки Тежу до Баррейру, Монтижу, Алкошета и Мойты на востоке - эти районы сочетают близость и качество жизни.

Время в пути конкурентоспособно. От многих из этих районов до центра Лиссабона можно добраться за 20-35 минут, в зависимости от вида транспорта (мост, паром или автострада). В то же время жители выигрывают от меньшей загруженности дорог, более низкого уровня шума, улучшенного качества воздуха и более удобной парковки - факторов, которые имеют большое значение для семей.

Доступ к пляжам - еще один ключевой фактор. Для многих португальских покупателей близость к побережью Коста-да-Капарика является решающим преимуществом в плане образа жизни. Живя в Алмаде или близлежащих муниципалитетах, жители могут добраться до обширных атлантических пляжей за 10-20 минут.

Кроме того, в этих районах есть зеленые зоны, новые школы, местная торговля и общественная инфраструктура, что привлекает как португальцев, так и иностранных жителей, стремящихся к сбалансированной жизни

.

Высокий и разнообразный спрос

Спрос здесь идет сразу с нескольких сторон, что делает инвестиционный проект устойчивым.

Португальцы, переезжающие из небольших городов и сельских регионов, продолжают двигаться в Лиссабон в поисках работы и возможностей. Поскольку жилье в центре становится все менее доступным, естественным местом приземления становятся близлежащие муниципалитеты. Иностранные покупатели из США, Бразилии, Франции и Великобритании также выходят за пределы исторического центра и ищут современные дома с парковкой, террасами и близостью к природе, оставаясь при этом в пределах досягаемости от столицы. Многие из них не ищут исторические апартаменты в Алфаме. Им нужен хорошо спроектированный, функциональный дом, который соответствует их реальному образу жизни.

Инвесторы, тем временем, следят за доходностью. Доходность от аренды в центре Лиссабона снизилась из-за высоких цен на недвижимость. Хорошо расположенные столичные проекты по-прежнему предлагают надежные точки входа и большой потенциал долгосрочной аренды, особенно в сфере жилой аренды, где спрос со стороны переезжающего населения остается высоким и постоянным.

Одновременное появление в одних и тех же местах собственников жилья и инвесторов - надежный сигнал, на который стоит обратить внимание.

Новая волна девелопмента

За последние несколько лет объем и качество строительства недвижимости в мегаполисе заметно изменились. Некоторые проекты состоят из нескольких десятков квартир, обслуживающих местные рынки. Другие включают в себя несколько сотен единиц, образуя совершенно новые жилые сообщества со своим характером и удобствами. Все чаще к работе привлекаются авторитетные архитектурные студии, которые повышают стандарты дизайна и обеспечивают соответствие этих проектов современным требованиям с точки зрения устойчивости, энергоэффективности и интеграции в городскую среду.

Алмада, Баррейро и Сейшал стали особенно активными, поддерживаемыми улучшением инфраструктуры и инициативами стратегического планирования. Алкочете и Монтихо привлекают все большее внимание благодаря свободной земле, улучшенному дорожному сообщению и новой международной школе. Моита, традиционно остававшаяся вне поля зрения международного капитала, становится привлекательной возможностью для инвесторов, ориентированных на масштаб, цены и долгосрочный потенциал роста.

Riverscape в Алмаде - один из примеров того, как удачно выбранное местоположение может объединить сильный дизайн и реальный спрос на элитную недвижимость за пределами Лиссабона. В Мойте уже идет подготовка к строительству, поскольку наша убежденность в фундаментальных характеристиках этого района только усиливается, чем ближе мы к нему присматриваемся".

Почему время имеет значение

Цены на землю во многих из этих муниципалитетов остаются приемлемыми, если сравнивать их с будущей стоимостью жилья. Плановые рамки становятся все более благоприятными для строительства нового жилья. Инфраструктура неуклонно улучшается.

Пять лет назад, когда центральная часть Лиссабона все еще оставалась в центре внимания, причины обратить внимание на внешние районы были очевидны. Ценообразование в центре приближалось к зрелости. Нехватка земли ограничивала предложение в будущем. Связность и инфраструктура столичного региона улучшались. Предпочтения в образе жизни смещались в сторону простора, доступности и сбалансированности.

Для девелоперов столичный регион теперь предлагает более высокую рентабельность и более масштабные проекты, чем те, которые могут быть реализованы в центре города. Для инвесторов это означает вход на более доступных уровнях с реальным потенциалом роста стоимости по мере консолидации и становления этих районов.

Инвестиционная стратегия: Взгляд за пределы центра города

Для инвесторов, рассматривающих португальскую недвижимость, возможность заключается не в том, чтобы отказаться от Лиссабона, а в том, чтобы расширить рамки.

Инвестиции в такие муниципалитеты, как Монтижу, Алмада, Баррейру, Сейшал или Мойто, дают возможность оценить:

Высокий спрос на жилье со стороны местных и иностранных покупателей;

Конкурентоспособные цены приобретения по сравнению с центральным Лиссабоном.

Привлекательная доходность от аренды по сравнению с начальной стоимостью.

Потенциал долгосрочного роста по мере развития инфраструктуры и услуг.

Спрос на жилье, обусловленный стилем жизни и близостью к пляжам, зеленым зонам и городским достопримечательностям

. Место, которое одновременно привлекает пенсионеров, молодые семьи, удаленных работников и тех, кто снимает жилье на длительный срок, - это место с реальным потенциалом поглощения.

Перспективы Maven

Наша задача в компании Maven - выявлять структурные тенденции на ранних стадиях, разрабатывать проекты недвижимости с дисциплиной и строгостью и направлять инвесторов, принимая решения, которые оправдывают себя с течением времени.

Мы наблюдали за развитием столичных муниципалитетов Лиссабона воочию, поддерживали приобретение земли, разработку проектов, лицензирование и коммерциализацию в различных местах и продолжаем уделять приоритетное внимание этим районам в нашем девелоперском портфеле. Смещение из центра Лиссабона в более широкие столичные районы, на наш взгляд, является долгосрочной ребалансировкой городской географии региона, а не временной реакцией на инфляцию цен в центре.

Португалия продолжает привлекать иностранных жителей, а внутренний спрос остается высоким. Потребность в хорошо спланированном, современном жилье будет только расти.

Для тех, кто хочет более внимательно следить за рынком недвижимости Португалии, бюллетень Portugal Investor Newsletter раз в два месяца освещает возможности и события по всей стране. Чтобы изучить конкретные возможности или обсудить свою инвестиционную стратегию, свяжитесь с командой Maven по адресу community@maveninvest.pt.