Чемпионат мира по футболу 2030 года приедет в Португалию. Три стадиона, два города и одно из самых ярких событий на земле, которое состоится в 2030 году. Для тех, кто думает об инвестициях в португальскую недвижимость, будь то в первый раз или пополняя существующий портфель, возникает прямой вопрос: изменит ли это расчеты, и если да, то как?

Что на самом деле говорит нам история

Каждый чемпионат мира по футболу, начиная с 2010 года, накладывает заметный отпечаток на недвижимость принимающей страны. Эта закономерность достаточно устойчива, чтобы к ней стоило отнестись серьезно.

В Бразилии перед турниром 2014 года цены на жилую недвижимость в Сан-Паулу выросли на 25 % в период с 2010 по 2013 год, а в Рио-де-Жанейро за тот же период стоимость жилья увеличилась на 28 %, причем самый значительный рост цен был зафиксирован в районе Маракана. После проведения турнира цены на аренду жилья в Рио выросли еще на 35 % по сравнению с уровнем до начала чемпионата мира. В Катаре годы, предшествовавшие 2022 году, были похожи: только в 2021 году было зарегистрировано более 5000 сделок с недвижимостью на сумму 25 миллиардов кварт, коммерческая аренда в Вест-Бей выросла на 25 %, а заполняемость отелей во время турнира достигла 90 %, а суточные тарифы выросли на 45 % по сравнению с обычным уровнем. После турнира Катар зафиксировал рост туризма на 58 %, и этот показатель сохранил спрос на недвижимость и после финального матча.

Исследовательская компания Lincoln Institute of Land Policy, проанализировав влияние инфраструктуры мега-событий в нескольких принимающих странах, пришла к выводу, что долгосрочные выгоды от недвижимости наиболее вероятны там, где инвестиции в мероприятия укрепляют существующие центры занятости, транспортное сообщение и спрос на жилье, а не полагаются исключительно на краткосрочный туризм. Этот вывод особенно актуален для Португалии.

Еще одна закономерность, которую стоит отметить: на протяжении всех прошедших турниров рынки недвижимости следуют знакомому циклу. Ранние участники получают выгоду от объявлений об открытии инфраструктуры, покупатели среднего цикла сталкиваются с ростом цен, а поздние участники часто сталкиваются с пиковыми ценами с ограниченным потенциалом роста. В настоящее время мы находимся на ранней стадии португальского цикла. Это окно не может оставаться открытым бесконечно.

Кредиты: Изображение предоставлено; Автор: Maven Investment Management;

Почему Португалия структурно находится в лучшем положении, чем предыдущие хозяева

Бразилия потратила 11 миллиардов долларов на подготовку к 2014 году и превысила бюджет. Катар инвестировал более 220 миллиардов долларов. Оба испытали финансовое напряжение наряду с ростом стоимости недвижимости, а в случае с Бразилией экономическая коррекция после события частично свела на нет рост цен, предшествовавший событию.

Португалия находится в другом положении. Как соорганизатор, использующий существующую инфраструктуру, Португалия может удовлетворить требования ФИФА, ограничив при этом финансовые риски. Стадионы Estádio da Luz, Estádio José Alvalade и Estádio do Dragão - это подтвержденные объекты, требующие реконструкции, а не строительства. Фискальный риск, который сопровождал предыдущих хозяев, здесь практически отсутствует.

Вместо этого Португалия получает экономическую выгоду от глобальной известности, туристического всплеска и улучшения инфраструктуры без перерасхода бюджета, который в других странах подрывал доходность. Анализ турнира 2030 года, проведенный DLA Piper, определяет гостиничный бизнес и туризм, розничную торговлю и коммерческие площади, а также жилье, примыкающее к инфраструктуре, как три основные сферы возможностей для инвесторов в странах-организаторах.

Рынок под событием

Чемпионат мира по футболу не проходит в вакууме. Рынок недвижимости Португалии уже демонстрирует высокие фундаментальные показатели, как показано в обзоре Maven "Недвижимость Португалии в 2026 году".

В третьем квартале 2025 года цены на жилье выросли на 16,1 % в годовом исчислении, а объем сделок увеличился на 4 %. В Лиссабоне и Порту сохраняется многолетний спрос со стороны иностранных покупателей разных национальностей. Число американцев, проживающих в Португалии, выросло более чем на 500 % со времен пандемии, увеличившись на 36 % только в 2024 году, и эта тенденция не имеет признаков замедления. Португалия неизменно входит в число ведущих мировых направлений для переезда иностранных граждан, стремящихся к стабильности, качеству жизни и прозрачной правовой базе для владения недвижимостью.

Чемпионат мира по футболу - это катализатор, накладывающийся на уже работающие фундаментальные факторы. Сочетание высокого базового спроса и конкретного, ограниченного по времени глобального события - вот что создает устойчивый рост цен, а не спекулятивные скачки.

Что покупать

Не все типы недвижимости получат одинаковые преимущества. Исходя из исторических примеров Бразилии и Катара, а также особенностей Португалии, можно выделить три категории.

Жилье для краткосрочной аренды - наиболее выгодный вариант. Чемпионат мира по футболу в Катаре привел к 50-процентному скачку цен на краткосрочную аренду жилья в регионе в целом, а районы Дохи, расположенные на набережной, продемонстрировали самый резкий рост просто потому, что они находились ближе всего к тем местам, где хотели побывать туристы. Что касается Португалии, то хорошо расположенные квартиры в Лиссабоне и Порту, особенно в районах с развитой транспортной развязкой и близостью к стадионам, будут пользоваться значительным спросом на краткосрочную аренду в месяцы, предшествующие турниру. Покупая квартиру сейчас, вы получаете доходность за несколько лет до начала турнира, затем получаете выгоду от всплеска в период турнира и владеете фундаментально надежным активом на рынке с долгосрочными драйверами спроса.

Гостиничный бизнес и обслуживаемое жилье - это институциональная версия того же тезиса. Существующий гостиничный фонд Португалии не будет достаточным при пиковом спросе. Девелоперы, выводящие на рынок новые гостиничные номера или апартаменты с обслуживанием до 2030 года, нацеливаются на реальный дефицит. Сроки строительства имеют значение: все, что начинает строиться сейчас, должно быть введено в эксплуатацию примерно за три-четыре года до начала турнира, что вполне достижимо, но не терпит спешки.

Прилегающие к стадиону и восстанавливающиеся районы представляют собой более долгосрочную историю роста цен. В Лиссабоне район вокруг стадиона "Эштадиу да Луж" в Бенфике уже находится на ранних стадиях значительного преобразования. Генеральный план Benfica District стоимостью 220 млн евро, включающий новую крытую арену, площадь для болельщиков, общественные и коммерческие объекты, призван превратить нынешний стадион и его парковки в круглогодичный городской центр. На прилегающих улицах уже появились многочисленные жилые комплексы премиум-класса. Инвесторы, приходящие в этот район сейчас, покупают жилье до завершения строительства инфраструктуры, что исторически является наиболее выгодным.

Кредиты: Изображение предоставлено; Автор: Maven Investment Management;

В Порту стадион Estádio do Dragão расположен в восточной части города - районе, который в последние годы получил значительные инвестиции в регенерацию. Чемпионат мира по футболу добавляет еще один уровень видимости и активности в развитии коридора, который и так уже улучшался.

Коммерческие и офисные помещения - это второстепенная возможность, но она заслуживает внимания. Чемпионат мира по футболу в Катаре значительно повысил стоимость торговой и коммерческой недвижимости, а турнир 2030 года, как ожидается, увеличит спрос на современные офисные помещения в крупных городах, поскольку международные компании и организации будут стремиться закрепиться здесь. В частности, для Лиссабона, где уже наблюдается рост технологического и финансового присутствия, это еще больше увеличит существующий спрос.

Где купить

Лиссабон - коридор Бенфика/Луж. Район, прилегающий к стадиону, является самым прямым бенефициаром как турнира, так и развития района Бенфика. Здесь хорошо развито метро, рядом находится Colombo (один из крупнейших торговых центров Иберии), а сам район исторически недооценен по сравнению с центральной частью Лиссабона. Премия за регенерацию еще не полностью оценена.

Лиссабон - сложившиеся районы с высокими показателями краткосрочной аренды. Принсипе Реал, Эштрела, Кампу-де-Оурике и Авенидас Новас выиграют от всплеска спроса в период проведения турнира. Это районы, где долгосрочные инвестиционные перспективы уже сильны, а чемпионат мира по футболу добавляет возможность получить доходность в ближайшей перспективе.

Порту - Бонфим и восточный коридор. Район вокруг стадиона Estádio do Dragão стал одной из самых активных зон регенерации Порту. Новая жилая застройка, улучшающаяся инфраструктура и высокий спрос на краткосрочную аренду в городе, который является одним из самых быстрорастущих туристических направлений в Европе, делают этот район надежным среднесрочным объектом.

Порту - центр города и Рибейра. Как и в случае с первоклассными районами Лиссабона, чемпионат мира по футболу будет стимулировать спрос на краткосрочную аренду в самых престижных и привлекательных районах Порту. Недвижимость здесь, как правило, хорошо сохраняет свою стоимость, а ликвидность на выходе - надежная. Для инвесторов, желающих выйти на этот рынок, компания Maven предлагает широкий выбор объектов жилой недвижимости в этом коридоре. Свяжитесь с community@maveninvest.pt, чтобы узнать больше.

Подходящее ли сейчас время?

Вопрос о времени - тот, который инвесторы задают чаще всего, и исторические данные достаточно очевидны. Ранние инвесторы в городах, принимающих чемпионат мира по футболу, получают выгоду от анонсов инфраструктуры и благоприятных цен, покупатели середины цикла обычно сталкиваются с ростом цен, а поздние покупатели часто покупают на пике или вблизи него.

Цикл Португалии находится на ранней стадии. Турнир подтвержден, стадионы известны, инвестиционные программы объявлены. Рынок знает о событии, но еще не полностью переоценил его.

Как всегда, следует помнить о том, что инвестиции должны иметь смысл сами по себе. Чемпионат мира по футболу является значимым попутным ветром, но не заменяет собой прочные фундаментальные показатели. Для начинающих инвесторов в Португалию обратитесь к команде экспертов.

Эффект воздействия - что делает чемпионат мира по футболу за пределами самого турнира

Чемпионат мира по футболу 2022 года охватил совокупную глобальную аудиторию в пять миллиардов человек. Каждый матч, сыгранный в Лиссабоне и Порту, будет представлять оба города перед этой аудиторией не только как место проведения турнира, но и как место назначения. Снимки со стадионов, городские сюжеты, которые вещатели проводят между матчами, туристическая журналистика, которая наводняет крупные издания в течение двух-трех лет, предшествующих турниру. Для многих зрителей это будет первое серьезное знакомство с Португалией.

А еще есть люди, которые действительно приедут. Сотни тысяч туристов, многие из которых приедут из Северной Америки, Северной Европы и развивающихся рынков, на которые Португалия не успела попасть, проведут в Лиссабоне и Порту несколько дней или недель. Они будут останавливаться в районах, есть в ресторанах, гулять по улицам и уедут, получив живое впечатление от страны, о которой раньше они, возможно, имели лишь смутное представление. Значительная часть из них вернется.

Именно так глобальные события постоянно расширяют пул покупателей на рынке. Временные рамки конверсии длинные: люди, открывшие для себя Португалию в 2030 году, могут принять инвестиционное решение только в 2033 или 2034 году. Португалия уже стартует с одного из самых сильных туристических рынков Европы, а это значит, что после событийный рост будет более продолжительным, чем у предыдущих хозяев. Волна спроса не возникает в день финала. Она нарастает в течение многих лет после него.

Итог

Чемпионат мира по футболу 2030 года представляет собой редкое сочетание глобальной известности и инвестиций в инфраструктуру, которые приходят на уже работающий рынок. Инфраструктурное преимущество перед предыдущими хозяевами снижает фискальный риск. Фундаментальные показатели рынка сильны независимо от события. А исторический опыт Бразилии и Катара говорит о том, что инвесторы, пришедшие на раннюю стадию цикла развития принимающей стороны, неизменно выигрывают у тех, кто выжидает.

Подпишитесь на рассылку The Portugal Investor's Newsletter, чтобы получать актуальную информацию о рынке от команды Maven, и свяжитесь с нами по адресу community@maveninvest.pt, когда будете готовы к разговору.