Ключевым событием, формирующим рынок, стала публикация статистического отчета портала недвижимости idealista за первый квартал 2026 года, согласно которому только каждый третий дом, выставленный на продажу по всей стране, имеет цену ниже 300 000 евро.

Этот сегмент является максимально финансовым бременем для большинства семей, даже при наличии кредита. За год его доступность сократилась на 31 %, в результате чего по всей стране осталось менее 40 000 домов в этом ценовом диапазоне.

Затронуты все ценовые диапазоны

Сокращение предложения жилья затронуло все ценовые диапазоны, но в большей степени это отразилось на нижних диапазонах. В целом объем квартир, предлагаемых на национальном рынке, сократился на 19 % за 12 месяцев, составив чуть более 100 000 объектов на начало года.

В то время как предложение жилья стоимостью до 300 000 евро сократилось почти на треть, предложение жилья стоимостью ниже 210 000 евро упало более чем наполовину. Напротив, элитный сегмент оказался более устойчивым.

Стоимость жилья от 300 000 до 600 000 евро в этом году упала на 11 %, в результате чего общее количество квартир составило около 47 000. Ценовой диапазон выше 600 000 евро снизился всего на 8 %, сохранив запас почти в 22 000 объектов.

Эта асимметричная динамика изменила динамику рынка и подтолкнула цены к рекордным уровням. Этому также способствовали высокие производственные затраты, включая рабочую силу и строительные материалы. В прошлом году на доступные цены приходилось 42 % предложения; сейчас эта доля составляет 36 %.

Промежуточный диапазон

И наоборот, наибольшая доля предложения жилья приходится на промежуточный диапазон от 300 000 до 600 000 евро, составляя 44 % от общего объема рынка, в то время как квартиры стоимостью более 600 000 евро по-прежнему занимают значительную долю, составляя пятую часть доступного фонда.

Для устранения этого барьера правительство 20 мая представило пакет налоговых мер, предусматривающий освобождение от IMT (налога на передачу собственности) и гербового сбора для молодых людей в возрасте до 35 лет, чем рынок уже воспользовался.

Снижение НДС на строительство

Кроме того, сектор ожидает введения в июле сниженной ставки НДС в размере 6 % на строительство и восстановление, а также упрощения лицензирования в рамках реформированного правового режима урбанизации и строительства (RJUE).

За общенациональным диагнозом скрываются глубоко различающиеся реалии в городских центрах страны. В 12 из 20 проанализированных районных столиц недвижимость стоимостью менее 300 000 евро составляет не менее половины жилого фонда. Доминирующее положение доступного жилья наблюдается во внутренних и северных речных городах, таких как Браганса, где оно составляет 98 % от общего фонда, Бежа - 86 % и Гуарда - 82 %.

В Порту же на продажу квартир по цене до 300 000 евро приходится лишь треть местного рынка. В Порту наибольшая доля приходится на средний ценовой диапазон - 45 % от общего объема, а на сегмент выше 600 000 евро приходится четверть всего предложения в городе.

Противоположные крайности

Лиссабон, Фуншал и Фару представляют собой противоположные крайности как столицы с наименее доступным выбором: на них приходится 7 %, 3 % и 14 % от общего объема предложения, соответственно.

При этом в Фуншале и Фару большая часть предложения находится в среднем ценовом диапазоне.

В Лиссабоне, однако, 49 % рынка составляют объекты стоимостью выше 600 000 евро, что свидетельствует об исключительной эксклюзивности. В нижнем ценовом сегменте сосредоточены квартиры стоимостью от €90 000 до €180 000, где зарегистрирована самая высокая плотность предложения на рынке, превышающая в среднем 10 контактов на одно объявление в первом квартале. Это явление усиливается влиянием программы"IMT Jovem", которая предоставляет полное или частичное освобождение от налогов.

Спрос также вырос более чем на 30 % в промежуточном сегменте от 300 000 до 600 000 евро, что было обусловлено стабильностью рабочих мест и доступными процентными ставками по ипотеке в начале года, пока ставки Euribor не начали расти на фоне геополитической нестабильности на Ближнем Востоке.

Прямое следствие

Прямым следствием этого является то, что самые дешевые дома исчезают с рынка первыми. Недвижимость стоимостью до 300 000 евро остается активной на портале idealista всего 80 дней. Напротив, недвижимость, относящаяся к элитному сегменту, свыше 600 000 евро, находит покупателя в среднем за 119 дней по всей стране.

Хотя экономические меры правительства направлены на изменение тенденции, инвесторы и застройщики предупреждают, что эффект на новое строительство потребует времени. Сейчас семьи сталкиваются не только с высокими ценами, но и с отсутствием выбора.