Португалия по-прежнему остается одним из самых привлекательных направлений в Европе для иностранных покупателей недвижимости. Будь то инвесторы, стремящиеся к долгосрочной прибыли, или семьи, желающие начать новую жизнь на побережье, эта страна по-прежнему находится в поле зрения тех, кто рассматривает возможность переезда или инвестиций за рубежом.

У многих из этих покупателей на раннем этапе процесса возникает один практический вопрос: можно ли иностранному покупателю получить ипотечный кредит в Португалии?

Ответ — да. Португальские банки действительно предоставляют ипотечное финансирование иностранным покупателям, включая как резидентов, так и нерезидентов. Однако условия могут значительно различаться в зависимости от статуса резидента покупателя, уровня его доходов и страны происхождения.

«Многие иностранные покупатели с удивлением обнаруживают, что получить ипотеку в Португалии зачастую проще, чем они изначально предполагали. Главное — понимать, как процесс отличается в зависимости от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом», — говорит Марта Сальгадо, директор по продажам компании Athena Advisers Portugal.


Резиденты и нерезиденты: разные правила, разные ожидания

Для иностранных граждан, являющихся налоговыми резидентами Португалии, имеющих португальский налоговый номер (NIF) и способных предоставить подтверждение налогового резидентства, процесс получения ипотечного кредита в целом аналогичен тому, который действует для граждан Португалии.

Однако в отношении нерезидентов банки, как правило, применяют более консервативные критерии кредитования. Это в значительной степени обусловлено дополнительной сложностью, связанной с оценкой доходов из-за рубежа, обеспечением гарантий за пределами Португалии и управлением потенциальными ситуациями дефолта в разных юрисдикциях.

На практике это не лишает нерезидентов возможности получить финансирование, но означает, что тщательная подготовка приобретает особое значение.


Чего следует ожидать покупателям-нерезидентам

Как правило, португальские банки могут финансировать до 80 % стоимости недвижимости для покупателей-нерезидентов. Для заявителей, проживающих за пределами Европейской экономической зоны, этот уровень иногда может быть снижен до примерно 70–75 %, что означает, что покупатели должны быть готовы внести первоначальный взнос в размере от 20 % до 30 %.

Еще одним ключевым фактором является соотношение долга к доходу. Ежемесячные выплаты по ипотеке вместе с любыми другими финансовыми обязательствами, как правило, не должны превышать 50 % чистого ежемесячного дохода семьи. Это один из основных критериев, которые банки используют для оценки того, сможет ли покупатель без затруднений обслуживать кредит в течение всего срока.

Срок ипотечного кредита может составлять до 30 лет в зависимости от возраста покупателя и политики конкретного банка. Процентные спреды для нерезидентов, как правило, несколько выше, чем для резидентов, хотя разница сократилась после стабилизации ставки Euribor в течение 2025 года. Некоторые кредиторы в настоящее время предлагают спреды, начинающиеся от 0,60%.

Покупателям также следует иметь в виду, что для оформления ипотечного кредита необходимо открыть счет в португальском банке. Во многих случаях это теперь можно сделать удаленно — либо через цифровые каналы, либо через отделения в стране проживания клиента.


Документация и транзакционные издержки

Документация, требуемая португальскими банками, является довольно стандартной, хотя зачастую её приходится собирать в разных странах и в рамках различных налоговых систем. Как правило, от покупателей требуют предоставить подтверждение дохода — например, налоговые декларации, расчетные листы или финансовую отчетность для самозанятых заявителей — наряду с недавними выписками со счетов, португальским налоговым идентификационным номером (NIF), действующим документом, удостоверяющим личность, и подтверждением адреса проживания в стране резиденции.

«Само финансирование редко является самым большим препятствием. Правильная подготовка и наличие всех необходимых документов с самого начала могут значительно ускорить процесс», — объясняет Марта Сальгадо.

Иностранные покупатели также должны учитывать дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости в Португалии. К ним могут относиться налог на передачу права собственности (IMT), гербовый сбор, комиссии за банковскую оценку, расходы на услуги нотариуса и оформление договора купли-продажи, регистрация права собственности на земельный участок, страхование и банковские сборы.

Также важно отметить, что определенные налоговые льготы и меры государственной поддержки, доступные в Португалии, включая некоторые освобождения от уплаты налога IMT, распространяются исключительно на налоговых резидентов Португалии. Поэтому покупатели-нерезиденты должны с самого начала учитывать стандартные затраты на сделку.


Подготовка приобретает все большее значение

На конкурентном рынке недвижимости понимание вариантов финансирования до подачи предложения о покупке может сыграть решающую роль. Многие иностранные покупатели теперь начинают процесс оценки возможности получения ипотечного кредита еще до выбора объекта недвижимости, что позволяет им оценить свои возможности по привлечению заемных средств и действовать более уверенно, когда появляется подходящая возможность.

Это особенно актуально в районах, где спрос со стороны международных покупателей остается высоким, в том числе Лиссабон, Порту, Компорта, Алгарве и другие направления, ориентированные на определенный стиль жизни. На этих рынках финансовая подготовленность может укрепить позиции покупателя и сократить задержки между подачей предложения, бронированием и завершением сделки.

«Покупка недвижимости в другой стране неизбежно сопряжена с незнакомыми процедурами. Опытные профессионалы, разбирающиеся как в португальском рынке, так и в ожиданиях международных покупателей, помогают сделать этот процесс значительно более плавным и прозрачным», — говорит Марта Сальгадо.

В конечном итоге, удачная покупка в Португалии начинается задолго до подписания договора купли-продажи. Для международных покупателей понимание банковских процедур, заблаговременная подготовка документов и поиск правильного местного консультанта могут превратить многообещающую возможность в более надежное и осознанное решение.