Это вполне обоснованные дискуссии, но, возможно, мы по-прежнему уделяем слишком много внимания симптомам, уклоняясь от решения основной проблемы: в Португалии не строится достаточно жилья для удовлетворения потребностей населения.

Недавнее исследование Morningstar DBRS иллюстрирует эту реальность конкретными цифрами. С 2014 года в Португалии накопился дефицит в более чем 300 тысяч домов, если сравнивать количество вновь образовавшихся домохозяйств с количеством введенных в эксплуатацию домов. В то же время цены практически удвоились с 2019 года и только в 2025 году выросли на 19 %.

В исследовании признается, что некоторые из факторов, которые сильно стимулировали спрос, могут утратить свою силу. Иммиграция может замедлиться, условия доступа к финансированию стали более жесткими, процентные ставки выросли, а само ухудшение доступности жилья отталкивает многие семьи от покупки жилья. Все это может привести к снижению спроса. Но есть одна проблема: предложение, вероятно, по-прежнему не сможет удовлетворить потребности страны.

Именно на этом мы и должны сосредоточить обсуждение. Португалия сталкивается с нехваткой строительных рабочих, высокой стоимостью материалов и рабочей силы, дефицитом земельных участков, готовых к застройке, а также слишком медленными процессами планирования и получения разрешений. Это структурные ограничения, которые не исчезнут ни с введением новой налоговой меры, ни с появлением новой программы поддержки покупки жилья.

Мы, специалисты в сфере недвижимости, также должны проявить самокритичность. Слишком долго мы приветствовали рекордные цены как явные признаки успеха. Я сам, наблюдая за этим рынком на протяжении многих лет, считаю, что мы должны признать: непрерывный рост цен не обязательно свидетельствует о здоровом состоянии рынка, когда все большая часть населения больше не в состоянии ни купить, ни арендовать жилье.

Это не означает, что Португалия стоит перед лицом нового пузыря, подобного тому, что привел к прошлом кризису. Агентство DBRS считает преждевременным говорить о пузыре на рынке жилья и подчеркивает одно фундаментальное отличие: нынешний цикл не подпитывается огромным накоплением долга домохозяйств. Отношение долга к располагаемому доходу снизилось с примерно 100 % в период с 2008 по 2012 год до около 50 % в 2025 году.

Поэтому нам не нужна паника. Нам нужен реализм.

Жилищный вопрос — это уже не просто социальная проблема или проблема рынка недвижимости. Это вопрос экономической конкурентоспособности. Компаниям будет сложно привлекать работников в регионы, где они не могут найти жилье. Университеты потеряют талантливых студентов, если у них не будет жилья. Молодые люди будут и дальше откладывать обретение независимости и создание новых семей.

Португалии нужны государственные и частные инвестиции, более тесная координация между муниципалитетами, более быстрые и предсказуемые процессы принятия решений, а также различные модели жилищного обеспечения. Нам нужны возможности покупки, аренды, доступное жилье и новые решения. Не существует единого ответа на проблему дефицита, накопившегося за столь много лет.

Но одно можно сказать наверняка: «без увеличения предложения мы будем лишь продолжать перераспределять дефицит».

Настоящий риск для Португалии заключается не в том, что цены на жилье когда-нибудь могут снизиться. Он заключается в том, что мы ещё целое десятилетие будем обсуждать цены, не строя недостающих домов.