År 2021 ökade priserna och den totala försäljningsvolymen för portugisiska fastigheter. Är det hög efterfrågan eller lågt utbud som driver prisökningarna? Kort sagt bidrar båda till den till synes ostoppbara ökningen.

I helgen rapporterade Expresso, en av Portugals största tidningar, att bostäderna såg en genomsnittlig ökning på 13,8 % i januari 2022 jämfört med samma månad förra året, "en kraftig acceleration jämfört med den ökning på 5 % som observerades under 2020" och en prisökning på 1,9 % jämfört med bara en månad tidigare, december 2021.

De tillskriver ökningen delvis en ökning av bostadspriserna i områden som vanligtvis anses vara mindre dyra och mindre centrala och som ligger i de större storstadsområdena Porto och Lissabon. Enligt Confidencial Imobiliario, det portugisiska företaget för analys av fastighetsmarknaden, har denna ökning setts i Palmela, Sintra och Mafra i Lissabonområdet till exempel, där man registrerat en prisökning på så mycket som 20 % jämfört med nivåerna före pandemin.

Enligt CBRE, ett amerikanskt företag för kommersiella fastighetstjänster och investeringar som står för Coldwell Banker Richard Ellis, är "marknadens fundamentala faktorer robusta" och man förutser en fortsatt tillväxt fram till 2022 med "fortfarande hög likviditet för investeringar på marknaden för fastighetsutveckling, både för projektutveckling och fastighetsinvesteringar".

Flaskhalsar för licenser för nybyggnationer i Portugals huvudstad Lissabon har rapporterats i stor utsträckning med Lissabons lokala råd som kämpar för att hålla jämna steg med en ökning av efterfrågan, vilket ytterligare pressar utbudet och skickar priserna uppåt. Under 2022 såldes uppskattningsvis totalt 200 000 hus, varav 185 800 var gamla hus. 35 % av de totalt sålda husen fanns i Lissabonområdet, 27 % i Portoområdet och cirka 8 % i Algarve. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset ligger nu på 2 000 euro, och Lissabon har som alltid högre mediepriser än resten av landet, nämligen 2438 euro. För nybyggen är genomsnittspriset 3088 euro/m2 och 1871 euro/m2 för gamla byggnader.

Bernardo Campelo på EQTY CAPITAL förklarar: "Det har sagts mycket om den ökade efterfrågan i Portugal i de bästa bostadsområdena under de senaste åren. Ja, det är sant, men kanske sägs det inte tillräckligt mycket om bristen på utbud och den inverkan den har på marknaden och priserna. Portugal har mindre än hälften av EU-genomsnittet av nybyggda hus per 1 000 invånare, och tills detta åtgärdas är det troligt att efterfrågan kommer att fortsätta att dra ifrån utbudet."

Så vem köper? Fastighetsjätten JLL Portugal släppte sina uppskattningar i sin ögonblicksbild av 2021, där endast 11 % av de totala andelen av husen som köptes 2021 köptes av utlänningar, som investerade kraftigt i möjligheter som härrör från nödlidande hotellgrupper, till projekt för bostäder till överkomliga priser och andra kommersiella fastighetsalternativ, samt ett kraftigt upptag i fastighetsfokuserade fonder.

Med en portugisisk ekonomi som enligt Europeiska kommissionens prognos förväntas växa med 5,3 % under 2022 och en allmän brist på utbud av nybyggen byter många hus ägare för att tillgodose den ökade efterfrågan på centrala och historiska delar av Lissabon där utrymmet är begränsat, och där portugiserna fortfarande är den främsta köparen i premiumsegmentet.

Luiz Maia från Maia International Properties: "Talet om en fastighetsbubbla i Portugal ignorerar fakta och verkligheten att de flesta köparna, åtminstone enligt min egen erfarenhet, är de som flyttar hit och inte köper ett andra hem. Vi får inte glömma att 60 procent av försäljningen inom den exklusiva fastighetssektorn var portugisisk. Intresset är alltmer inriktat på projekt som kombinerar kvalitet i ytbehandlingar, hållbarhet i byggandet, utomhusutrymmen och serviceutbud. Tidiga förfrågningar för 2022 tyder på att de höga investeringsvolymerna kommer att återupptas och inte på en avmattning".