För bara några år sedan kunde du hyra ut din fastighet utan alltför mycket byråkrati. Hyresintäkterna var tvungna att deklareras i en årlig portugisisk skattedeklaration, även om medlen administrerades och mottogs utanför Portugal. 2014 blev det obligatoriskt för fastigheter att ha en AL turistlicens och 2015 var fastighetsägarna tvungna att registrera sig som egenföretagare hos skattemyndigheten och socialförsäkringsbyrån, under det som kallas hyresintäkter i kategori B, för att kunna driva sin "uthyrningsverksamhet". Långtidsuthyrning är inkomster i kategori F.

Registrerade personer måste lämna in en skattedeklaration i Portugal även om ingen hyresinkomst har erhållits och denna situation är en av de få omständigheter då en nollskattedeklaration kan och måste lämnas in.

Sovereign registrerar sina kunder för egenföretagande, förser dem med nödvändiga redovisningstjänster och lämnar in deras skattedeklarationer.

Det finns dock en mycket viktig fråga som fastighetsägare som hyr ut sina fastigheter bör vara medvetna om.

För personer som är registrerade före januari 2021 finns det en kapitalvinstskyldighet inblandad när personer använder sin fastighet som turistverksamhet enligt AL.

Skattelagen utgår från att fastigheten överlåts till verksamheten och när kunderna avbryter sitt egenföretagande eller säljer fastigheten uppstår en kapitalvinstskyldighet. Denna skyldighet är utöver den vanliga kapitalvinsten vid försäljning av fastigheten som skulle beräknas separat.

På grund av 2021 års ändringar av kapitalvinstsystemet för fastigheter under AL-företag måste registrerade personer nu välja mellan det gamla och det nya systemet. Detta val kan endast göras i årets skattedeklaration.

Skattekonsekvenserna kan vara betydande och bör bedömas från fall till fall.

Valet mellan den "gamla regimen" och den "nya regimen" gäller endast för dem som har haft sin uthyrningsverksamhet före januari 2021. Om du startade din verksamhet först 2021 kommer den "nya regimen" att tillämpas och inget val är möjligt.

En kort förklaring:

"Gamla ordningen"

Fram till januari 2021 var reglerna följande:

a. Det fanns en kapitalvinstskyldighet vid upphörande av verksamheten, även om fastigheten inte såldes till tredje part.

b. Vinsten beräknades mellan skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde vid registreringen av affärsverksamheten och marknadsvärdet vid verksamhetens upphörande.

c. Skattemyndigheterna utgår från att marknadsvärdet är fastighetens VPT (Value Patrimonial), vilket framgår av IMI:s fastighetsskattedeklarationer.

d. Det ursprungliga värdet uppdateras enligt den årliga tabellen över indexeringskoefficienter.

e. Vissa förbättringar och kostnader kan avräknas mot vinsten.

f. En avskrivning på grund av slitage läggs till vinsten.

g. Den beskattningsbara inkomsten är 95 % av vinsten och den slutliga skattesatsen för icke-invånare är 25 %, medan beskattningen för invånare sker med progressiva skattesatser.

Enligt detta system skulle skattebetalaren, även om fastigheten inte såldes, vara skyldig att beräkna och betala kapitalvinster det år då verksamheten upphörde.

"Ny ordning"

Från och med januari 2021 kan de nya reglerna gynna eller ha en negativ inverkan på skattebetalaren, beroende på individuella omständigheter.

Enligt dessa nya regler ändrade regeringen CGT-skyldigheten vid upphörandet av verksamheten, i stället till den tidpunkt då fastigheten säljs.

Det finns två möjliga sätt att beräkna vinsten:

1. Om fastigheten säljs tre år efter det att verksamheten upphör beräknas kapitalvinsten som om fastigheten aldrig varit föremål för en verksamhet. Alla regler för privat försäljning av egendom gäller. Sovereign kan ge ytterligare detaljer i dessa fall.

2. Om fastigheten säljs inom 3 år från det att verksamheten upphör beräknas kapitalvinsten som om den vore under näringsverksamhet. Liknande regler som den "gamla ordningen" gäller men med vissa skillnader enligt nedan:

a. Kapitalvinstskyldighet föreligger endast vid försäljningen.

b. Vinsten beräknas på skillnaden mellan köpeskillingen på den ursprungliga köphandlingen av fastigheten och försäljningspriset.

c. Marknadsvärdena eller VPT beaktas inte längre eftersom förvärvs- och försäljningsvärdena är de faktiska priserna enligt notariatshandlingarna.

d. Förbättringar och kostnader kan inte kvittas mot vinsten.

e. Det ursprungliga köpet uppdateras inte i enlighet med den årliga tabellen över indexeringskoefficienter.

f. En avskrivning på grund av slitage läggs till vinsten.

g. Den beskattningsbara inkomsten är 95 % av vinsten och den slutliga skattesatsen för utländska personer är 25 %, medan den progressiva skattesatsen gäller för personer med hemvist i landet.

Innan din skattedeklaration för 2021 lämnas in måste du bestämma vilket alternativ du vill ha.

Sovereigns team av fullt kvalificerade revisorer kan hjälpa till med detta beslut genom att tillhandahålla en simulering för varje olika scenario.

Sedan 1999 har Sovereigns kontor i Lagoa tillgodosett den växande efterfrågan på skattehjälp från utländska investerare, invånare och pensionärer. Med stor erfarenhet av att hantera de portugisiska myndigheterna vet Sovereign hur de ska hålla sina kunder säkra och i full överensstämmelse med sina skatter i Portugal och erbjuder tjänster som skatterepresentation, inlämning av skattedeklarationer och redovisningstjänster för hyresintäkter för privatpersoner eller företag.

Sovereign Group erbjuder även följande specialiserade tjänster: bosättning och invandring (Golden Visa och D7-visum för passiv inkomst), förmögenhetsförvaltning, förvaltning av truster, strukturering av företagsenheter (CSP), ägande av utländsk egendom, pensioner, skräddarsydda försäkringar för företag och privatkunder, samt ägande och förvaltning av yachter och flygplan.

The Sovereign Group är stolt över att ha en global räckvidd från en lokal leveranspunkt så prata med experterna idag på serviceinfo@sovereigngroup.com.

https://www.sovereigngroup.com/portugal/