Denna investeringsmöjlighet, i kombination med turism som står för 17% av Portugals ekonomi, och hotellbranschen, som bevittnade rekordinvesteringar på 900 miljoner euro 2022, gör investeringar i hotellbranschen i Portugal till en smart strategi. Även utan att ta hänsyn till Golden Visa-programmet är det fortfarande en lukrativ möjlighet att investera i hotellbranschen.

Portugal rankades som den bästa turistdestinationen i Europa av World Travel Awards 2022, vilket gjorde det till femte gången landet hade vunnit detta erkännande under de senaste sex åren.

Enligt National Statistics Institute upplevde Portugals turistsektor en anmärkningsvärd intäktstillväxt 2022 och översteg 5 miljarder euro, vilket motsvarar en betydande ökning med 115% jämfört med föregående år och en ökning med 16,5% jämfört med 2019. Det som är intressant är att uppgifterna visar att utländska besökare inte bara var fler än inhemska turister utan också hade längre vistelser.

Efterfrågan på kommersiella fastigheter, särskilt hotell, kommer att vara fortsatt stark efter pandemin. Turistnäringen är på väg tillbaka och erbjuder lovande möjligheter för investeringar i hotellsektorn.

Var man kan investera i hotell i Portugal

Lissabon, Porto och andra turistfavoriter

Enligt Horwath HTL Portugal Hotels and Chains Report 2022 har Portugal mer än 70 hotellprojekt med 3 600 boendeenheter i pipeline. Och de flesta av dessa projekt är koncentrerade till och runt Lissabon och Porto, vilket återspeglar den dynamiska tillväxten inom hotellsektorn i dessa populära städer.

"För närvarande pågår hotelltransaktioner för cirka 720 miljoner euro, i olika förhandlingsfaser, som förväntas slutföras i slutet av detta år", säger Gonçalo Garcia, chef för hotellsektorn på Cushman & Wakefield Portugal.

JLL Real Estate Market in Portugal 2022/2023 Report anger att lyxsegmentet inom hotellbranschen, inklusive 5-stjärniga hotell, upplever en betydande tillväxt och representerar nästan en fjärdedel av de nya hotellöppningarna. Dessutom spelar internationella gäster en viktig roll och står för 40% av efterfrågan på hotellrum.

Detta visar att oron för övermättnad på marknaden kan vara överdriven. Den traditionella metoden att investera i ett hotell, särskilt i populära städer som Lissabon och andra större stadskärnor, är fortfarande en lovande och värdefull investeringsmöjlighet, även med tanke på tecknen på mättnad och därmed begränsade investeringsmöjligheter. I norra Portugal kommer 25 hotell att öppnas under 2023, jämfört med 17 enheter i Lissabon under hela året.

Andra destinationer

Under 2022 hade Algarve det högsta antalet övernattningar, följt av Lissabons storstadsområde på andra plats och norra regionen i Portugal på tredje plats.

Med andra ord kan du också se bortom Lissabon och Porto och kolla in hotellinvesteringsalternativ i Algarve och Alentejo.

Även om Madeira länge har varit ett populärt resmål för turister som söker idylliska tropiska tillflyktsorter, kompletta med orörda vita sandstränder, rikligt med solsken och utmärkta surfmöjligheter, verkar det som om marknaden har nått en mättnadspunkt. Med hela 49 hotell och över 7 500 rum redan i drift är den begränsade tillväxten under det kommande året uppenbar. Och 2023 räknar Madeira bara med att välkomna tre nya hotell med bara 294 ytterligare rum, vilket innebär en betydligt lägre expansionstakt.

Hållbara alternativ nära naturen

Enligt Goncalo Garcia "märks nya trender i efterfrågan också i det nationella landskapet, med efterfrågan på enheter med mer omgivande utrymme och i nära kontakt med naturen."

Denna betoning på hållbar utveckling och semester i orörd natur framgår tydligt av det faktum att Azorerna sannolikt kommer att se sex nya hotellöppningar 2023, en ökning med 100% jämfört med de föregående åren.

Azorerna kan vara ett smart investeringsval eftersom man utnyttjar sitt läge, sin biologiska mångfald, betoningen på hållbar utveckling och okonventionella attraktioner för att stimulera turism som kan fortsätta under lång tid.

En annan faktor som kan vara till Azorernas fördel är dess tillgänglighet från USA jämfört med semesterhotspots på Portugals fastland eller till och med Madeira. Under de senaste åren har antalet amerikaner som flyttar till Portugal ökat markant.

"Det amerikanska samhället växer som det aldrig har gjort tidigare ... Amerikaner flyttar till Portugal och bor i Portugal", säger Mariana Carp, partner och skatterådgivare på ILYA, ett skatterådgivningsföretag baserat i Lissabon.

Eftersom bostadsköp inte längre är en enkel väg till permanent uppehållstillstånd, kan förmögna amerikaner utforska kommersiella investeringar på Azorerna för att utnyttja sitt D2-visum och generera god avkastning under sin vistelse där.

Hur man investerar i hotellbranschen i Portugal

Ett alternativ skulle vara för investeraren att köpa ett litet hotell i Portugal och antingen delta i dess ledning eller lägga ut det till proffs. Men även om det är en enkel väg är det också ett riskabelt alternativ som kanske passar bäst för skickliga entreprenörer som är beredda att ta på sig utmaningarna med sådana satsningar.

Bortsett från uppenbara risker kommer denna väg att göra det osannolikt för investeraren att kvalificera sig för ett Golden Visa enligt de befintliga och föreslagna programmen.

Att köpa ett litet hotell i Portugal kan vara riskabelt, och att direkt köpa ett lyxhotell kan överstiga din budget. Ett smart och prisvärt sätt att investera i landets hotellverksamhet är dock att överväga att köpa en andel i ett lyx- eller boutiquehotellprojekt.

För att kvalificera dig under det befintliga Golden Visa-programmet har du två alternativ. Först måste du investera 350 000 euro i ett projekt för ombyggnad eller renovering av ett hotell. Alternativt kan du investera 500 000 euro i ett nytt projekt. Dessa investeringar erbjuder ett utmärkt tillfälle att komma in i hotellbranschen och samtidigt dra nytta av programmet.

De föreslagna ändringarna betonar uttryckligen vikten av att bevara och underhålla kulturarvet. Med andra ord kan ett boutiquehotell som lyfter fram Azorernas eller Algarves rika kulturarv möjligen uppfylla de godkännandekriterier som kommer att fastställas av myndigheterna i framtiden.

Andra fördelar med att köpa en andel i ett lyxhotell är

- Hyresintäkter som du kan välja att få antingen direkt eller med jämna mellanrum,

- Garanterat återköp efter fem eller sex år för att säkra ditt kapital, och

- Gratis vistelse på hotellet eller något annat hotell i kedjan under en till två veckor varje år.

Den stora frågan - ROI eller avkastning på investeringen

Mått som Average Daily Rate (genomsnittlig intäkt per dag) och RevPAR (intäkt per tillgängligt rum) varierar från ett projekt till ett annat. Siffror för regioner som Lissabon och Porto stärker dock argumentet för att investera i ett hotell i Portugal.

- ADR i Lissabon har stigit från 126 euro 2019 till 149 euro 2022. ADR i Porto var 120 euro 2022 jämfört med 118 euro 2019.

- RevPAR på 98 € och 71 € för Lissabon och Porto, dubbelt så mycket som 2021.

Det som gör dessa siffror verkligt imponerande är att beläggningsnivåerna 2022 var lägre än 2019, vilket tyder på att hotell i Portugal redan genererar mer intäkter och bättre avkastning för investerare när återhämtningen av beläggningen ännu inte har inträffat.

När det gäller hyresavkastningen eller den genomsnittliga årliga avkastningen på fastighetsinvesteringar visar JLL-rapporten att de bästa avkastningarna på hotellinvesteringar i Lissabon varierar mellan 5,15% och 5,65%. Porto är ett bättre alternativ med en avkastning på mellan 6 % och 6,5 %, medan den högsta avkastningen i Algarve är imponerande 6,75 %.

I kombination med lockande funktioner som garanterad återköp och förskottsbetalning av hyresintäkter, framstår investeringar i hotell i Portugal som ett övertygande ekonomiskt val utöver bara Golden Visa-investerare eller D2-visumaspiranter.

Oavsett om du är en kunnig investerare som strävar efter att diversifiera din portfölj med utländska kommersiella fastigheter eller en högvärdig individ i Portugal som vill dra nytta av den post-pandemiska ökningen i sektorn, har detta investeringsalternativ utmärkt potential för alla.

Ska du fokusera på stora varumärken inom lyxhotell och begränsa dig till de största städerna eller ska du utforska potentialen i offbeat men ändå hållbara fastigheter på Azorerna? Den förnuftiga strategin skulle vara att ge dig själv hjälp av proffs som är specialiserade på det komplexa området för investeringar och migration så att du kan njuta av skräddarsydda investeringsstrategier som passar dina kortsiktiga och långsiktiga investeringsmål.


av Migronis