Varje år samlas byggherrar, investerare, fondförvaltare, stadsrepresentanter och rådgivare i Cannes för att diskutera städernas framtid, kapitalflöden och infrastruktur. I år var det dock ett tema som återkom gång på gång i de diskussioner, paneler och privata samtal som jag deltog i. Fastigheter handlar inte längre bara om byggnader. Det handlar i allt högre grad om energi, infrastruktur och motståndskraft. Under de sessioner jag följde, inklusive Decarbonising Occupied Buildings: Practical Pathways och båda delarna av The Logistics Forum, rörde sig samtalet tydligt bortom traditionella hållbarhetsberättelser. Fokus flyttades mot pragmatiska lösningar som skapar verkligt värde för tillgångar och investerare samtidigt som de stöder den energiomställning som Europa och världen är i akut behov av.

Ett av de mest intressanta perspektiven kom från diskussioner kring logistikfastigheter. Logistiktillgångar har traditionellt sett bara betraktats som lager eller distributionsanläggningar, men branschen börjar se dem på ett annat sätt. Som Dr Thomas Steinmüller förklarade under ett av forumen har logistiktillgångar potential att bli kombinerade kraftverk. De kan producera energi, lagra energi och stödja elektrifierade transportsystem samtidigt som de fortsätter att utföra sin primära logistikfunktion. Denna idé återspeglar en bredare utmaning som vi alla står inför. I hela Europa konkurrerar vi om samma begränsade resurs, nämligen mark. Utvecklare av förnybar energi behöver mark för solcellsparker. Bostadsutvecklare behöver mark för bostäder. Industrin behöver mark för produktionsanläggningar. Logistikoperatörer behöver mark för distributionshubbar. Ändå finns det redan miljontals kvadratmeter takyta på logistikbyggnader runt om i Europa som i stort sett är oanvända. Samtidigt kan underjorden under många av dessa tillgångar potentiellt stödja infrastruktur för energilagring i framtiden. När dessa element kombineras kan logistikanläggningar utvecklas från enkla lager till energiproducerande infrastruktur som integreras i det urbana och industriella ekosystemet.

Under MIPIM hade jag möjlighet att utbyta idéer om detta ämne med flera branschledare, däribland Guy Gueirard från JLL, Hubert Michalak från Hillwood, Wincel Kaufmann, Dr Thomas Steinmüller och Diana Diziain. Det som blev tydligt i dessa samtal är att sektorn rör sig mot en mer pragmatisk förståelse av hållbarhet. Investerarna är inte längre nöjda med enbart etiketter eller certifieringar. De är alltmer intresserade av lösningar som förbättrar den operativa effektiviteten, skapar nya intäktsströmmar och stärker det långsiktiga värdet på tillgångarna. Energiinfrastruktur som integreras i logistiktillgångar gör just detta. För att illustrera omfattningen av denna möjlighet gjorde jag en enkel beräkning baserad på logistikportföljerna hos de tre sponsorerna av Logistics Forum, nämligen JLL, Hillwood och Swiss Life Asset Managers. Tillsammans representerar dessa tre organisationer cirka tjugonio miljoner kvadratmeter takyta för logistik. Om man använder en konservativ tumregel som ofta tillämpas i solcellsprojekt på tak, som utgår från att tiotusen kvadratmeter tak kan bära cirka en megawatt solcellskapacitet, blir den kombinerade takpotentialen betydande.

Swiss Life Asset Managers skulle teoretiskt kunna stödja cirka 1,15 gigawatt solcellskapacitet på taken i sina logistiktillgångar. JLL:s förvaltade tillgångar representerar en liknande storleksordning på cirka 1,15 gigawatt. Hillwoods logistikportfölj tillför ytterligare cirka 0,6 gigawatt. Tillsammans skulle dessa tre portföljer teoretiskt sett kunna stödja cirka 2,9 gigawatt solcellskapacitet på taken. I termer av energiproduktion skulle detta kunna generera cirka tre till tre och en halv terawattimmar el per år i Europa. Den mängden ren el skulle räcka för att försörja mellan sjuhundratusen och en miljon hushåll årligen. Och denna beräkning omfattar endast tre branschaktörer. Om vi utvidgar denna analys till de största logistikfastighetsägarna i Europa blir potentialen ännu mer anmärkningsvärd. Enbart Prologis Europe förvaltar cirka tjugotre miljoner kvadratmeter logistikyta, vilket motsvarar en potential på cirka 2,3 gigawatt för solceller på tak. Logicor följer efter med cirka nitton miljoner kvadratmeter, vilket motsvarar cirka 1,9 gigawatt. CTP:s portfölj på cirka 14,6 miljoner kvadratmeter motsvarar cirka 1,46 gigawatt. SEGRO med tio komma nio miljoner kvadratmeter skulle kunna stödja cirka 1,09 gigawatt. GLP Europe bidrar med cirka 1,02 gigawatt och WDP med ytterligare 0,87 gigawatt. Tillsammans representerar dessa sex företag mer än 86 miljoner kvadratmeter logistikutrymme och cirka 8,65 gigawatt teoretisk solcellspotential på taken.

Naturligtvis representerar dessa siffror teoretisk kapacitet. Verkliga installationer är vanligtvis något lägre på grund av takfönster, takutrustning, brandkorridorer, strukturella begränsningar och orientering. Men även om bara en del av denna potential skulle utnyttjas skulle effekterna bli enorma. Ännu viktigare är att de ekonomiska förutsättningarna redan är rimliga. En av de största missuppfattningarna när det gäller integrering av förnybar energi i fastigheter är att det innebär en extra kostnadsbörda för byggherrar och investerare. I själva verket är det motsatta alltmer sant. Ägare av logistikfastigheter kan hyra ut sina takytor till operatörer av förnybar energi som Greenvolt, vilket skapar en extra intäktsström utan att det blir komplicerat att driva verksamheten. Samtidigt får hyresgästerna tillgång till lokalt producerad grön el till lägre kostnad, vilket förbättrar byggnadens konkurrenskraft och gör att hyresgästerna stannar kvar. Lägre driftskostnader för energi, extra intäkter från takleasing och starkare hållbarhetsreferenser bidrar alla till att förbättra avkastningen på investeringen i tillgången. De tekniska lösningarna finns redan och de kräver inte att lönsamheten offras. De förbättrar den.

Under ett av mina samtal på MIPIM ställde jag en enkel fråga till Wincel Kaufmann. Varför väntar vi på att fågeln som sitter i trädet ska bestämma sig för när den vill flyga? Vi vet redan att energi och hållbarhet är avgörande för vår framtid. De är både livräddare och globala räddare eftersom vi alla delar samma planet. Logistiksektorn är unikt positionerad för att bidra till denna omställning eftersom infrastrukturen redan finns. Taken finns där, tekniken är tillgänglig och den ekonomiska modellen fungerar. Den verkliga utmaningen är kanske inte teknisk eller ekonomisk, utan helt enkelt en fråga om inställning. Möjligheten finns redan ovanför våra huvuden. Nu är det dags för sektorn att breda ut sina vingar och börja flyga.