Portugal fortsätter att utmärka sig som ett av Europas mest attraktiva resmål för internationella fastighetsköpare. Från investerare som söker långsiktig avkastning till familjer som vill uppleva en ny livsstil vid havet – landet står fortfarande högt på listan för dem som överväger att flytta eller investera utomlands.

För många av dessa köpare dyker en praktisk fråga upp redan tidigt i processen: är det möjligt att få ett bolån i Portugal som utländsk köpare?

Svaret är ja. Portugisiska banker erbjuder bolån till internationella köpare, både bosatta och icke-bosatta. Villkoren kan dock variera avsevärt beroende på köparens uppehållsstatus, inkomstprofil och ursprungsland.

”Många internationella köpare blir förvånade när de upptäcker att det ofta är enklare än de först trodde att få ett bolån i Portugal. Nyckeln är att förstå hur processen skiljer sig åt beroende på om man är bosatt eller icke-bosatt”, säger Marta Salgado, försäljningschef på Athena Advisers Portugal.


Bosatta och icke-bosatta: olika regler, olika förväntningar

För utländska medborgare som är skattemässigt bosatta i Portugal, har ett portugisiskt skattenummer (NIF) och kan uppvisa bevis på skattemässig hemvist, är bolåneprocessen i stort sett densamma som för en portugisisk medborgare.

För icke-bosatta tenderar dock bankerna att tillämpa mer konservativa kriterier för kreditgivning. Detta beror till stor del på den ökade komplexiteten som är förknippad med att bedöma inkomster från utlandet, verkställa säkerheter utanför Portugal och hantera potentiella betalningsförsummelser över olika jurisdiktioner.

I praktiken hindrar detta inte icke-bosatta från att få tillgång till finansiering, men det innebär att förberedelserna blir särskilt viktiga.


Vad icke-bosatta köpare bör förvänta sig

I allmänhet kan portugisiska banker finansiera upp till 80 % av fastighetens värde för köpare som inte är bosatta i landet. För sökande som bor utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet kan denna nivå ibland sänkas till cirka 70–75 %, vilket innebär att köpare bör vara beredda att lägga en kontantinsats på minst 20–30 %.

En annan viktig faktor är skuldkvoten. De månatliga bolånebetalningarna, tillsammans med eventuella andra ekonomiska åtaganden, bör vanligtvis inte överstiga 50 % av hushållets månatliga nettoinkomst. Detta är ett av de viktigaste kriterierna som bankerna använder för att bedöma om köparen utan problem kan klara av lånet över tid.

Löptiden för bolånet kan sträcka sig upp till 30 år, beroende på köparens ålder och den enskilda bankens policy. Räntespreadarna för icke-bosatta är vanligtvis något högre än de som erbjuds bosatta, även om skillnaden har minskat efter att Euribor stabiliserats under 2025. Vissa långivare erbjuder för närvarande räntespreadar från 0,60 %.

Köpare bör också tänka på att det krävs att man öppnar ett portugisiskt bankkonto för att formalisera bolånet. I många fall kan detta nu göras på distans, antingen via digitala kanaler eller via bankkontor i kundens bosättningsland.


Dokumentation och transaktionskostnader

Den dokumentation som krävs av portugisiska banker är ganska standardmässig, även om den ofta måste samlas in från olika länder och skattesystem. Köpare ombeds vanligtvis att lämna in inkomstbevis, såsom deklarationer, lönebesked eller bokslut för egenföretagare, tillsammans med aktuella kontoutdrag, ett portugisiskt NIF-nummer, ett giltigt identitetsbevis och adressbevis i det land där de är bosatta.

”Finansieringen i sig är sällan det största hindret. Att vara väl förberedd med rätt dokumentation redan från början kan påtagligt påskynda processen”, förklarar Marta Salgado.

Internationella köpare bör också vara medvetna om de extra kostnader som är förknippade med att köpa fastighet i Portugal. Dessa kan omfatta fastighetsöverlåtelseskatt (IMT), stämpelskatt, bankens värderingsavgifter, notarie- och skiftesavgifter, fastighetsregistrering, försäkring och bankavgifter.

Det är också viktigt att notera att vissa skatteförmåner och offentliga stödåtgärder som finns i Portugal, inklusive vissa undantag från IMT, gäller uteslutande för personer som är skattemässigt bosatta i Portugal. Köpare som inte är bosatta i landet bör därför räkna med de vanliga transaktionskostnaderna redan från början.


Förberedelser blir allt viktigare

På en konkurrensutsatt fastighetsmarknad kan det göra stor skillnad att sätta sig in i finansieringsalternativen innan man lägger ett bud. Många internationella köpare inleder numera processen för att få en bolånebedömning redan innan de väljer en fastighet, vilket gör att de kan få en uppfattning om sin lånekapacitet och agera med större självförtroende när rätt tillfälle dyker upp.

Detta är särskilt relevant i områden där efterfrågan från internationella köpare fortfarande är stark, däribland Lissabon, Porto, Comporta, Algarve och andra livsstilsorienterade resmål. På dessa marknader kan god ekonomisk förberedelse stärka köparens position och minska fördröjningarna mellan bud, reservation och tillträde.

”Att köpa fastighet i ett annat land innebär oundvikligen okända förfaranden. Att ha erfarna experter som förstår både den portugisiska marknaden och internationella köpares förväntningar bidrar till att göra processen betydligt smidigare och mer transparent”, säger Marta Salgado.

I slutändan handlar det om att göra ett bra köp i Portugal långt innan köpeavtalet undertecknas. För internationella köpare kan förståelse för bankprocessen, förberedelse av dokumentation i förväg och att söka rätt lokal vägledning förvandla en lovande möjlighet till ett säkrare och mer välgrundat beslut.