收入按不同类别报告。A) 工资,B) 独资经营者,E) 资本,F) 财产,G)资本收益和H)养老金,无论其来源如何,都应在葡萄牙纳税。对于非居民来说,只有在葡萄牙实际产生的收入才需要评估。

长期房产出租(通常在房东和租户之间有租赁合同)包括在F类中,并在4月至6月的申报期内在 "Anexo F "中进行申报。这种活动与短期假日出租不同,后者被视为一种名为 "当地住宿 "的业务,在附件B--自营职业收入中报告。

租赁合同现在必须使用 "Modelo 2 "进行登记。此外,每份合同都要根据月租金缴纳10%的印花税。有了适当的合同,并在Finanças正式登记,租户应该有资格获得住房税收优惠。税收是按28%的统一税率(自主)或按总收入的边际税率(汇总)计算的。

如果你从租金收入担保中获得付款,在葡萄牙也要纳税,必须在G类(资本收益)中报告。

可扣除的费用

现在,可扣除的费用对开展租赁活动的必要开支没有限制。一般来说,与结构维护有关的费用是可以接受的,而与住宅的使用方式有关的费用则不可以。以下是允许扣除的例子。

  • 室内和室外油漆。
  • 水管或电气系统的维修/更换。
  • 电梯和公共区域的能源和维护。
  • 门卫和走廊清洁的费用。
  • 建筑物的保险费。
  • 地方税,如卫生和污水处理费以及物业费("IMI")。
  • 集体财产安全和其他共管费用。


房东不能扣除。

  • 对房产进行结构性改造的建筑工程。
  • 为住宅购买家具和装饰品。
  • 空调设备的安装。
  • 资本改进,如扩建或安装自动灌溉系统。


如果有适当的文件证明,当房产最终被出售时,资本改良支出可以进入建筑物的应税基础计算,以获得资本收益。

其他不可减免的费用包括。

  • 装修(通常在房产购买/出售契约上进行处理
  • 抵押贷款费用(在出售房产时也要扣除
  • 水电费(包括在共管费中的除外

亏损可在随后几年内扣除

如果在进行租赁活动时发生损失,可在六年内注销。这也适用于对房产的资本改进,因此,出现了损失而不是利润。要做到这一点,该建筑物必须在随后的五年内连续或不连续地租赁至少36个月。业主可以在房产没有出租的那一年进行施工,并在两年后提出支出。但是,像往常一样,所有的支出仍然必须用适当的发票来记录。

电子租金收据

根据F类申报的纳税人需要为从其租户处收到的所有租金收入出具电子租金收据。这种收据是通过Finanças网站上为此目的而创建的一个在线应用程序发出的。65岁以上的房东可以使用传统发票,每年根据 "Modelo 44 "进行申报。

增值税
租赁活动(F类)可免征增值税。

下一步。短期租赁(当地住宿)
Dennis Swing Greene是国际税务专家和euroFINESCO s.a.的主席。 www.eurofinesco.com