Les dernières données de l'Institut national des statistiques démontrent la perte de vitesse du marché résidentiel. Selon un rapport de Dinheiro Vivo, en juin de cette année, on a enregistré une baisse de 7,6 % du nombre de transactions, ce qui ne s'était pas produit depuis février 2021. Les évaluations bancaires pour les prêts immobiliers ont également diminué en août pour le troisième mois consécutif. La Banque du Portugal a également noté qu'en août, les prêts hypothécaires ont enregistré le premier ralentissement depuis près de deux ans. "Ce sont des signes d'un certain refroidissement du marché, du côté de la demande", a déclaré Beatriz Rubio, PDG de Re/Max.

Mais le secteur reste optimiste, selon le rapport. Paulo Caiado, président de l'Association des professionnels et des entreprises de l'immobilier du Portugal (APEMIP), estime que cette année "ne sera pas très différente de 2021", même s'il admet que "le second semestre sera caractérisé par un certain ralentissement du nombre de transactions".

Mais pour l'instant, le secteur est dynamique : au cours des six premiers mois de l'année, plus de 87 000 logements ont été vendus (soit une augmentation de 14 % par rapport à la même période en 2021), pour une valeur globale de plus de 16 milliards d'euros (31 % de plus). Patrícia Barão, responsable du secteur résidentiel chez JLL, rappelle que la raison d'être de l'activité n'a pas changé : "Le scénario de forte demande demeure face à une offre limitée".

Manque de nouvelles constructions

Ce qui inquiète le secteur, c'est le manque de nouvelles constructions, le marché étant totalement dominé par la vente de logements d'occasion (les logements neufs n'ont représenté que 18 % du total des transactions au premier semestre). "L'incertitude réside dans l'impact du contexte économique sur l'offre", souligne Beatriz Rubio. L'augmentation significative des coûts de construction, ainsi que des taux d'intérêt, avec des conséquences directes sur le crédit immobilier, peut amener les promoteurs à ajuster leurs projets, ce qui affectera "encore plus le flux de l'offre disponible", estime Patrícia Barão.

Pour Paulo Caiado, le coût des logements de premier ordre à Lisbonne, Porto et en Algarve ne changera pas et les nouvelles constructions devront faire face à des coûts de construction et de matériaux qui devront être reflétés dans la valeur de vente finale. Le responsable de JLL admet même que l'augmentation des prix des nouvelles constructions pourrait entraîner une hausse des prix de 5 % d'ici la fin de l'année. Ricardo Sousa, quant à lui, estime possible qu'au cours de ce dernier trimestre de l'année et en 2023, il y ait une phase de stabilisation, si le contexte macroéconomique se maintient.

Augmentation des investisseurs étrangers

Francisco Bacelar, président de l'Association des agents immobiliers du Portugal (ASMIP), admet également un certain ajustement des prix avec la baisse de la demande, mais rappelle que le pays a connu un intérêt croissant de la part des étrangers. Le Brésil, le Royaume-Uni, la France et les États-Unis continuent de donner un solide élan au marché, affirme Patrícia Barão. " Le Portugal a atteint une position enviable et une crédibilité internationale en tant que pays où vivre et investir, et attire des clients de nouveaux pays, sans grande tradition d'achat d'une maison au Portugal, comme c'est le cas des États-Unis, qui sont aujourd'hui nos clients numéro un ", conclut Ricardo Sousa.