Il 2022 ha portato cambiamenti significativi al programma Portugal Golden Visa, con investimenti immobiliari in luoghi popolari come Lisbona, Setubal, Porto e l'Algarve non più consentiti.

I limiti di investimento sono rimasti in gran parte invariati, con 280.000 euro, 350.000 euro e 500.000 euro che rimangono i punti di prezzo rilevanti. A livello di €280k, le proprietà devono essere situate in zone a bassa densità di popolazione o essere di natura commerciale, mentre le proprietà da €350k devono essere più vecchie e soggette a ristrutturazione e le proprietà da €500k eliminano qualsiasi limitazione, a condizione che l'investimento sia effettuato in una regione interna, nelle Azzorre o a Madeira.

GVP Life, una società di consulenza globale per la residenza e gli investimenti che si concentra sul mercato portoghese, ha notato che gli investitori e le società immobiliari Golden Visa stanno rivolgendo le loro attenzioni alle città dell'interno del paese, con luoghi come Evora, Castelo Branco, Comporta e Santarem che attirano l'attenzione. Questo ha visto i prezzi degli immobili aumentare rapidamente e certamente gli investitori possono ancora ottenere buoni rendimenti sia sull'aumento di capitale che sui rendimenti da locazione per tutta la durata del loro periodo di investimento Golden Visa. "Tuttavia, i rischi in queste località sono più elevati, dato che non sono tradizionalmente aree in cui gli investitori immobiliari non-Golden Visa costituiscono la maggioranza degli acquirenti, né sono rifugi sicuri stabiliti come Lisbona, Porto, l'Algarve o Setubal" osserva Kieron Norris, Chief Executive di GVP Life.

Le società immobiliari hanno anche iniziato a cercare di confezionare offerte turistiche e altre opzioni di proprietà commerciali per gli investitori che cercano di entrare nel punto di prezzo minimo di 280.000 euro. Questi sono spesso percepiti come gonfiati nel prezzo, e quelli che offrono buyback garantiti comportano dei rischi. In questi casi, il riacquisto è tipicamente offerto da un'entità speciale che è impostata per lo sviluppo in offerta, e tale entità sarà in grado di riacquistare l'unità solo se la performance finanziaria su 5 anni è sufficientemente buona. Questo mette a rischio non solo il capitale degli investitori, ma anche il successo della loro residenza Golden Visa.

L'altro cambiamento delle regole riguarda i fondi d'investimento che hanno visto un aumento dell'importo minimo da 350.000 a 500.000 euro. I fondi d'investimento sono veicoli d'investimento diversificati che tipicamente investono in proprietà e azioni portoghesi, e che sono anche in grado di investire il 40% del capitale in gestione in altri paesi europei, distribuendo così il rischio su diverse attività e paesi.

"I fondi d'investimento rimangono anche in grado di investire in proprietà residenziali nelle destinazioni d'investimento più popolari di Lisbona, Setubal e Porto, il che diminuisce il rischio, dato che fino al novanta per cento degli investimenti non è basato sul Golden Visa. Ci sono ora molti fondi qualificati Golden Visa in Portogallo, ma questi fondi devono essere ricercati con attenzione per assicurarsi che abbiano la giusta esposizione al giusto portafoglio di proprietà e luoghi, la diversificazione in altre aree geografiche, oltre a beneficiare di una gestione stagionata e fidata che possiede una forte esperienza di rendimento. Quelli che stanno ottenendo le migliori performance stanno ancora investendo a Lisbona, dove i rendimenti sono più stabili, e nelle aree circostanti come Setubal, che stanno diventando sempre più una destinazione per i nomadi digitali, i professionisti e gli espatriati", afferma Kieron Norris.

I fondi d'investimento evitano anche le costose tasse sugli immobili e godono di un migliore trattamento fiscale, dato che i dividendi degli investimenti non sono tassati in Portogallo per i non residenti fiscali, mentre il reddito da locazione è tassato al 28% indipendentemente dallo status fiscale. I fondi d'investimento sono anche gestiti da gestori di fondi e consulenti qualificati, che sono soggetti alle normative portoghesi ed europee a cui non sono soggette le aziende che offrono pacchetti immobiliari Golden Visa non fondi.

Nel 2021, nonostante le aree principali siano disponibili per l'investimento, GVP Life ha visto un notevole spostamento verso i fondi d'investimento a causa della loro facilità di amministrazione, dato che non ci sono inquilini da gestire per gli investitori Golden Visa, nessuna emissione mensile di ricevute di affitto governative, nessuna manutenzione e nessuno dei problemi che si potrebbero tradizionalmente associare alla gestione di proprietà in affitto all'estero. Durante la pandemia i fondi sono diventati molto più logici per molti investitori che hanno dovuto investire così a distanza.

Nonostante l'elevato interesse per le regioni interne da parte dei clienti Golden Visa, la tendenza verso i fondi d'investimento è una tendenza che è continuata nel 2022, ed è un fenomeno che è sostenuto dalle buone prestazioni dei fondi ben gestiti.

Kieron Norris, amministratore delegato di GVP Life.

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