Mit diesem Gesetzesdekret wurde eine wesentliche Änderung des AL-Governance-Modells eingeführt: die Dezentralisierung der Befugnisse auf die Gemeinden. Von nun an obliegt es den lokalen Behörden, je nach den Besonderheiten ihres Gebiets zu entscheiden, ob, wo, wie und unter welchen Bedingungen der Betrieb von Kurzzeitmieteinheiten möglich ist. Eine scheinbar logische Maßnahme, die jedoch zu anderen Problemen führen kann.

Lissabon war die erste Stadt, die gehandelt hat, und vielleicht das beste Beispiel für diese neue Phase. Im November 2024 setzte die Stadtverwaltung für sechs Monate (mit der Möglichkeit der Verlängerung) die Genehmigung neuer AL-Registrierungen in allen Gemeinden aus, in denen der Anteil der AL-Einheiten 2,5 % oder mehr der Gesamtzahl der Dauerwohnungen beträgt. Parallel zu dieser Maßnahme wurde eine öffentliche Anhörung zur Überarbeitung der städtischen Verordnungen über Kurzzeitmieten eingeleitet, deren Vorschläge weit über eine einfache Verwaltungskontrolle hinausgehen: Sie sehen eine tiefgreifende Umgestaltung der Karte der Genehmigungen und Verbote in der Stadt vor.

Zu den vorgeschlagenen Maßnahmen gehört die Schaffung von absoluten und relativen Sperrzonen, deren Kriterien auf der Dichte der AL pro Gemeinde basieren. In absoluten Zonen (≥5 %) wären Neuzulassungen vollständig verboten. In relativen Zonen (2,5 bis 5 %) wären sie nur in Ausnahmefällen erlaubt. Darüber hinaus schlägt die Stadt Lissabon vor, die Übertragbarkeit von Zulassungen in bestimmten Gebieten einzuschränken und zu verhindern, dass Lokale mit AL-Lizenz zusätzliche Tätigkeiten wie Einzelhandel oder Gastronomie ausüben können.

Diese Vorschläge werfen mehrere Fragen auf. Die erste und offensichtlichste Frage ist, inwieweit das dezentralisierte Modell genutzt wird, um über die Gemeinden Maßnahmen wieder einzuführen, die der nationale Gesetzgeber aufheben wollte. Mit anderen Worten: Wenn die Aufhebung von "Mais Habitação" die Stabilität und das Vertrauen in den Sektor wiederherstellen sollte, könnte die Ausübung neuer lokaler Befugnisse in der Praxis die Wirkung zunichte machen und das Gefühl der Rechtsunsicherheit wiederherstellen.

Das zweite Problem ist die Fragmentierung des nationalen Rechtssystems. Wenn jede Gemeinde unterschiedliche Kriterien anwendet - wie z. B. Verhältniszahlen, ergänzende Nutzungen, Beschränkungen bei der Übertragung von Eintragungen -, dann sehen sich Betreiber mit Grundstücken in verschiedenen Gebieten des Landes mit einem Regelungsdschungel konfrontiert, dessen Regeln, Fristen und Beschränkungen von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sind. Die zahlreichen, unkoordinierten und potenziell unbeständigen lokalen Rahmenbedingungen stellen ein echtes Risiko für diejenigen dar, die in diesen Sektor investieren. Selbst institutionelle Anleger, die anpassungsfähiger sind, werden Schwierigkeiten haben, über das ganze Land verteilte Portfolios zu verwalten. Die Dezentralisierung ohne Koordinierung und gemeinsame Leitprinzipien droht zu einer neuen Quelle der Instabilität zu werden.

Der Gedanke, die Vorschriften an die lokalen Gegebenheiten anzupassen, ist nicht unberechtigt. Niemand bestreitet, dass Lissabon einem anderen Wohnungsdruck ausgesetzt ist als eine Stadt auf dem Lande, wo die Bevölkerungsdichte und die touristische Nachfrage viel geringer sind. Aber wenn kommunale Autonomie in systematische und unkoordinierte Beschränkungen umschlägt, sind die negativen Auswirkungen unvermeidlich. Der AL-Sektor besteht größtenteils aus kleinen Vermietern und Einzelinvestoren, denen die Struktur oder die Ressourcen fehlen, um die sich ständig ändernden Vorschriften kontinuierlich zu überwachen, zu analysieren und anzupassen.

Es sei darauf hingewiesen, dass die AL in den letzten zehn Jahren eine der treibenden Kräfte der Stadterneuerung in Portugal war. Viele der heute leer stehenden oder verfallenen Immobilien wurden dank dieses Geschäftsmodells saniert. Es stimmt, dass die starke Zunahme der Tätigkeit berechtigte Bedenken aufgeworfen hat, insbesondere im Hinblick auf den Zugang zu Wohnraum für die Bewohner und das Gleichgewicht der Stadtviertel. Diesen Bedenken muss jedoch mit verhältnismäßigen und vorhersehbaren Maßnahmen begegnet werden - und nicht mit aufeinanderfolgenden Zyklen von Verboten und Liberalisierung, die das Vertrauen der Investoren untergraben und die öffentliche Politik diskreditieren.

Die Dezentralisierung ist an sich schon eine Chance: Sie ermöglicht es, die lokale Politik an die Besonderheiten des Gebiets anzupassen, den Gemeinden eine Stimme zu geben und angemessenere Lösungen zu fördern. Eine Dezentralisierung ohne Koordinierung bedeutet jedoch, dass das Problem verlagert wird, ohne es zu lösen. Heute geht es darum, ob Portugal sich auf einen klaren, stabilen und gerechten AL-Rahmen zubewegt - oder ob es weiterhin zwischen übermäßigen Beschränkungen und kurzfristigen Liberalisierungen schwankt, je nach politischem Druck oder kurzfristigen Wahrnehmungen.

Damit die Dezentralisierung funktionieren kann, müssen nationale Mindestrichtlinien festgelegt werden, die als Grundlage für kommunales Handeln dienen. Objektive Kriterien dafür, was als städtischer Druck gilt, wirksame Überwachungsinstrumente und Mindestgarantien für die Akteure des Sektors sind unerlässlich, um Willkür zu vermeiden und sicherzustellen, dass AL ein wichtiger Bestandteil der nationalen Wirtschaft bleibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Kurzzeitmiete eine neue Phase durchläuft, die durch eine größere lokale Autonomie, aber auch durch neue Unsicherheiten gekennzeichnet ist. Wenn die Dezentralisierung nicht von klaren Leitprinzipien und nationaler Kohärenz begleitet wird, kann sie zu einem Nährboden für unüberlegte und unkoordinierte Entscheidungen werden. Es ist nun Aufgabe des Gesetzgebers, der Gemeinden und der Betreiber, ein Gleichgewicht zu finden, das Vorhersehbarkeit gewährleistet, Investitionen schützt und den tatsächlichen Bedürfnissen der Gemeinden und des Sektors gerecht wird. Auf dem Spiel steht nicht nur die Zukunft von AL, sondern auch die Glaubwürdigkeit der öffentlichen Wohnungs- und Tourismuspolitik in Portugal.

von Maria do Rosário Tavares de Pina, Mitarbeiterin der Immobilienabteilung der Anwaltskanzlei CCA.

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