Die derzeitige Methodik für die Übertragung von Wohneigentum in Portugal wird durch folgende Faktoren beeinträchtigt:

1. überhöhte Gebühren, die von einer Vielzahl von Rechtsanwälten, Notaren, Maklern, Gutachtern und Kreditgebern erhoben werden

2. veraltete bürokratische Verfahren, die sich auf ein feudales System der Grundbucheintragung stützen, bei dem von "Finanças" erstellte, oft ungenaue Dokumente (cadernetas) verwendet werden.

3. die systematische und subversive Unterwerfung von "Gatekeepern", um die Ausstellung von Zertifikaten und Lizenzen zu beschleunigen.

4. die dunkle und weit verbreitete Unterwelt des Immobilienhandels, die häufig darauf abzielt, aus dem Erwerb von Häusern unter dem Marktwert von schutzbedürftigen, älteren und schwachen Verkäufern oder deren Nachlassverwaltern illegalen Profit zu schlagen.


Bei einem durchschnittlichen Hausverkauf entfallen etwa 20 % des Wertes auf diese Nebenkosten. Jede Reform zur Eindämmung dieser Kosten wird zu niedrigeren Verkaufspreisen und reibungsloseren Übertragungen führen, die sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer zugute kommen.


Eine unmittelbare Lösung für dieses komplexe Problem wäre die Anwendung von künstlicher Intelligenz bei der Erstellung eines nationalen Immobilienregisters, in dem Daten aus zuverlässigen Quellen gesammelt und verarbeitet werden, um ein "Logbuch" für jede Wohneinheit zu erstellen, das Folgendes enthält:


a) Angaben zu den beim Bau verwendeten Materialien, insbesondere zu den Vorkehrungen gegen Erdbeben, Überschwemmungen, Feuer und Eindringlinge.

b) einen geophysikalischen Lageplan und detaillierte Grundrisse

c) Angaben zu den Wegerechten und dem Zugang zu den gemeinschaftlichen Einrichtungen

d) ein Verzeichnis der in den letzten fünf Jahren vorgenommenen baulichen Änderungen und Ergänzungen

e) Angaben zu den Anschlüssen für Wasser, Strom, Gas und Telefon

f) Werte für die zu entrichtenden Steuern und Wohnungseigentumsgebühren

g) die eingegangenen Mitteilungen über Änderungsvorschläge für kommunale Dienstleistungen, Baugenehmigungen, Projekte und Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft

h) den Wert der Versicherungssumme für den Wiederaufbau des Gebäudes und die gezahlte Prämie

i) Haftung für die Rückzahlung von Hypotheken, Darlehen und anderen finanziellen Verpflichtungen

j) Vollständige Angaben zu den beiden letzten Übertragungen der Immobilie unter Angabe der Identität der beteiligten Parteien

k) Angaben zu den letzten Mietverhältnissen und Einzelheiten zu laufenden Vermietungen

Die Verantwortung für die Führung eines solchen Registers muss von einer unabhängigen gemeinnützigen Organisation übernommen werden, die rechtlich befugt ist, von den Verkäufern oder ihren Bevollmächtigten die Mitteilung einer Verkaufs- oder Vermietungsabsicht zu verlangen. Die entsprechende Eintragung wird dann als digitales, öffentlich zugängliches Internetverzeichnis angezeigt, so dass Kaufinteressenten vollständige und genaue Angaben zum Verkauf und vergleichbare Bewertungen für benachbarte Immobilien erhalten können.

Bei der Geschwindigkeit, mit der KI arbeiten kann, könnte dieser rationalisierte Ersatz des herkömmlichen Vermarktungsverfahrens innerhalb eines Jahres einsatzbereit sein.

Dieser Aufsatz ist eine Fortsetzung von "Housing: Die Notlage der Portugiesen im Jahr 2025" (TPN 21-08-25).

von Roberto Cavaleiro - 01. Oktober 2025