Letzte Genehmigungen - warum neue tourismusfähige Immobilien Lissabons heißeste Ware sind

Unter Lissabons lebhaftem Immobilienmarktist der ultimative Preis nicht nur die Lage, sondern auch die Genehmigung zur Vermietung an Touristen. Alojamento Local (AL)-Genehmigungen, die es Eigentümern erlauben, legal an Kurzzeitbesucher zu vermieten, sind selten geworden, lukrativ und eine eingebaute Absicherung gegen die immer strengeren Beschränkungen für den Erwerb von Eigentum.

Die Stadtverwaltung hat neue AL-Registrierungen in historischen Vierteln wie Alfama, Bairro Alto, Mouraria und den meisten anderen erstklassigen zentralen Vierteln eingefroren. Diese Politik ist wichtig, da sie langfristige Mieter schützen und das kulturelle Gefüge Lissabons erhalten soll, aber sie hat auch zu einer gewissen Verknappung geführt. Bestehende Lizenzen sind jetzt ein "goldener Schlüssel", der Einkommenspotenziale und Wiederverkaufsprämien freisetzt, die für neuere Käufer nicht mehr ohne weiteres zugänglich sind.

Das Spannungsverhältnis ist klar: Während die Beschränkungen die Einwohner schützen, stützt sich die Wirtschaft Lissabons nach wie vor stark auf den Tourismus. Da die Nachfrage nach hochwertigen Kurzzeitunterkünften das Angebot übersteigt, entwickeln sich Immobilien mit aktiven Lizenzen - insbesondere auf Eigentumsbasis - zu einem der stabilsten Investitionsmodelle in der Stadt.

Developments mit Touristenlizenz: der Premium-Vorteil

Eine der attraktivsten Gelegenheiten für Käufer ist es, wenn eine lizenzierte Wohnung in einer Siedlung mit einer Touristenlizenz liegt. In diesen Fällen sind die Eigentümer nicht nur in der Lage, legal zu vermieten, sondern bieten ihren Gästen auch ein hervorragendes Erlebnis mit Zugang zu hotelähnlichen Einrichtungen wie Concierge, Fitnessraum, Pool, Spa oder Housekeeping, die jeweils dem Serviceniveau der Marke entsprechen.

Diese Kombination verbessert das Mietangebot erheblich, da Besucher oft bereit sind, einen Aufpreis für den Komfort eines privaten Apartments mit den Annehmlichkeiten eines kompletten Hotelservices zu zahlen. Für die Investoren bedeutet dies oft eine stärkere Auslastung, höhere Tagessätze und die Gewissheit, dass ein professionelles Management die Standards konstant hoch hält.

"Für Investoren beseitigen Entwicklungen mit einer touristischen Lizenz zwei der größten Sorgen: Beständigkeit und Management. Mit professionellen Teams, die das Gebäude verwalten, bleiben die Standards hoch, was auf dem Markt für Kurzzeitmieten entscheidend ist. Das bedeutet, dass die Eigentümer von einer erstklassigen Positionierung profitieren, ohne sich selbst um den täglichen Betrieb kümmern zu müssen", erklärt David Moura-George. "Einige Anlagen mit Tourismuslizenzen ermöglichen es den Eigentümern auch, in anderen Objekten des Markennetzes zu wohnen und deren Einrichtungen zu nutzen, sei es in ganz Europa oder darüber hinaus".

Reiten auf der Tourismuswelle

Die Größe des Marktes erklärt, warum diese Lizenzen so wichtig sind. Der Tourismus wächst weiter: 2024 wurden 31,6 Millionen Gäste in Portugal gezählt, was einem Anstieg von 5,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Für einen Einzelinvestor ist eine Lizenz der Schlüssel, der den direkten Zugang zu diesem Besucherstrom eröffnet.

Portugals Beherbergungssektor verzeichnete einen Anstieg des durchschnittlichen Tagespreises auf 160,46 €, was einem Anstieg von 6,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und das Land preislich von Platz 10 auf Platz 8 der EU-Märkte bringt. Lissabon selbst bietet eine attraktive Grundlage für Renditen und verzeichnete Ende Juni eine Bruttomietrendite von 5,65 %.

Knappheit ist der neue Luxus

Die Knappheit selbst ist zu einem Vorteil geworden. Aufgrund der verschärften Beschränkungen ist die Zahl der Neuregistrierungen von lokalen Unterkünften (AL) in Portugal in den ersten sieben Monaten des Jahres 2024 drastisch gesunken: Zwischen dem 1. Januar und dem 26. Juli wurden nur 4.146 Lizenzen beantragt, was einem Rückgang von 64 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Einige Gemeinden, darunter Lissabon und Funchal, haben die Erteilung neuer Genehmigungen sogar gänzlich ausgesetzt. Das bedeutet, dass Immobilien mit Genehmigungen nicht nur einkommensschaffend sind, sondern auch ein knappes Gut an sich.

Wie der Geschäftsführer von Athena Advisers, David Moura-George, feststellt: "Knappheit ist jetzt ein bestimmendes Merkmal des Lissabonner Immobilienmarktes. In Vierteln wie Alfama, Bairro Alto oder Castelo ist eine Touristenlizenz praktisch zu einer zweiten Wertebene neben der Immobilie selbst geworden. Die Käufer betrachten sie zunehmend als eine Art Währung - etwas, das ihnen den Zugang zum boomenden portugiesischen Tourismusmarkt garantiert, während der Zugang zu diesem Markt eingeschränkt wird.

Urlaub machen, wenn man will, profitieren, wenn man nicht will

Eine der größten Attraktionen einer Anlage mit einer Tourismuslizenz ist die Freiheit, die sie den Eigentümern bietet. Im Gegensatz zu langfristigen Mietverträgen, die die Mieter an sich binden, können Sie mit einer kurzfristigen Touristenlizenz genau entscheiden, wann Sie die Immobilie selbst nutzen und wann Sie sie vermieten.

Viele internationale Käufer entscheiden sich dafür, ihren Wohnsitz nur für einige Wochen oder Monate im Jahr zu nutzen und die restliche Zeit zu vermieten. Durch diese Mischform trägt sich die Immobilie von selbst und bietet gleichzeitig einen privaten Rückzugsort, wann immer Sie wollen.

Durch die Vermietung während der Hauptreisemonate, wenn die Tagespreise und die Belegung in die Höhe schnellen, können die Eigentümer beträchtliche Einnahmen erzielen und gleichzeitig den Lebensstilvorteil eines Eigenheims in Portugal beibehalten. Mit anderen Worten: Die Lizenz macht aus einem emotionalen Kauf einen einkommenserzeugenden Vermögenswert, der einen Ausgleich zwischen persönlicher Nutzung und finanzieller Rendite schafft.

Ein strategischer Vermögenswert

Natürlich birgt diese Möglichkeit auch Verantwortung. Die Immobilien müssen Sicherheits- und Versicherungsstandards erfüllen, ordnungsgemäß registriert sein und den örtlichen Bebauungsvorschriften entsprechen. Aber für Investoren, die diese Verpflichtungen sorgfältig erfüllen, sind die Vorteile überzeugend: ein stabiles festes Einkommen in den regulären Monaten, starke variable Gewinne im Sommer, bessere Wiederverkaufschancen aufgrund der Knappheit und die Freiheit, die Immobilie persönlich zu nutzen.

"Touristenlizenzen sind in Portugal mehr als nur Genehmigungen, sie sind eine Chance. In einem Markt, in dem der Tourismus weiterhin floriert, das Angebot knapp ist und die Mietrenditen hoch bleiben, kann die richtige Immobilie mit der richtigen Lizenz nicht nur eine wunderbare Unterkunft bieten, sondern auch eine robuste, zukunftssichere Investition in einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas", so David Moura-George abschließend.

Möchten Sie sich eingehender mit den Kauf-zu-Vermietungschancen in Portugal befassen? Sehen Sie sich die Aufzeichnung unseres Webinars zu diesem Thema an: Freisetzung von Lissabon Buy-to-Let