Wir bei Boavista Golf & Spa sind davon überzeugt, dass ein gut informierter Käufer ein zufriedener Käufer ist. Dieser Leitfaden enthält unsere wichtigsten Tipps, wie Sie Ihr Traumhaus sicher und ohne unerwartete Überraschungen erwerben können. Er soll jedoch keine professionelle Beratung ersetzen.


Der rechtliche Ablauf

Der rechtliche Ablauf bei Immobiliengeschäften in Portugal ist so gestaltet, dass alle Parteien geschützt sind, kann sich jedoch von dem unterscheiden, was Sie aus Ihrem Heimatland gewohnt sind.

Zunächst muss jeder Käufer eine portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF) beantragen, und es ist ratsam, ein portugiesisches Bankkonto zu eröffnen, um Steuern, Versorgungsrechnungen und Transaktionskosten zu begleichen.

Sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben und der Verkauf vereinbart ist, ist der erste wichtige rechtliche Meilenstein die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags (Contrato Promessa de Compra e Venda, kurz CPCV). Dabei handelt es sich um ein rechtsverbindliches Dokument, das den Preis, die Fristen für den Vertragsabschluss und eine Anzahlung – in der Regel zwischen 10 % und 30 % des Kaufpreises – festlegt. Der CPCV ist eine hervorragende Absicherung im Kaufprozess und bietet Käufern und Verkäufern starken Schutz. Sie müssen sich bewusst sein, dass Sie die Anzahlung verlieren, wenn Sie ohne triftigen Grund vom Kauf zurücktreten. Kommt der Verkäufer seinen Verpflichtungen nicht nach, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten.

Der letzte Schritt ist die öffentliche Kaufurkunde (Escritura), die vor einem Notar oder über den Casa-Pronta-Service unterzeichnet wird, um das Eigentum offiziell zu übertragen und die Immobilie auf Ihren Namen einzutragen. Sobald dies abgeschlossen ist, können Sie auf Ihrer neuen Sonnenterrasse den Sekt köpfen!


Professionelle Beratung einholen

Ein häufiger Fehler internationaler Käufer ist das Missverständnis der Rolle des Notars in Portugal. Ein portugiesischer Notar ist ein neutraler, staatlich regulierter Amtsträger, dessen Aufgabe darin besteht, die Kaufurkunde zu beglaubigen und die formale rechtliche Korrektheit sicherzustellen. Er vertritt weder die Interessen des Käufers, noch führt er eine Due-Diligence-Prüfung des baulichen oder rechtlichen Zustands der Immobilie durch.

Es ist absolut unerlässlich, die Dienste eines eigenen, unabhängigen portugiesischen Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen, bevor Sie den Vorvertrag unterzeichnen oder Geldbeträge überweisen. Ihr Rechtsanwalt wird überprüfen, ob die Immobilie frei von Rechtsmängeln ist, nach ausstehenden Schulden suchen, die kommunalen Genehmigungen bestätigen und sicherstellen, dass die Verträge zu Ihren Gunsten abgefasst sind.

Im Verkaufsbüro von Boavista wissen wir, wie wichtig klare Kommunikation und gegenseitiges Verständnis bei einer so bedeutenden finanziellen Verpflichtung sind. Zusätzlich zu unserem mehrsprachigen Verkaufsteam können wir Ihnen helfen, den richtigen unabhängigen Anwalt zu finden, der Ihre Muttersprache spricht, damit keine wichtigen Informationen bei der Übersetzung verloren gehen. Sie können auch in Erwägung ziehen, Ihrem Anwalt eine Vollmacht zu erteilen, falls Sie nicht während des gesamten Prozesses in Portugal anwesend sein können. Dies ermöglicht es ihm, wichtige Dokumente wie den Vorvertrag und die endgültige Eigentumsurkunde in Ihrem Namen und in Ihrer Abwesenheit sicher zu unterzeichnen, wodurch der Prozess bemerkenswert reibungslos verläuft.

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Der Kauf von Bestandsimmobilien

Wenn Sie den Kauf einer Bestandsimmobilie in Erwägung ziehen, ist es unerlässlich, dass alle Unterlagen von Ihrem Anwalt gründlich geprüft werden, um kostspielige Fallstricke zu vermeiden, wie zum Beispiel den Erwerb von Anbauten ohne Baugenehmigung oder illegale Schwimmbäder. Glücklicherweise reicht in Portugal die Überprüfung einiger weniger wichtiger Dokumente aus, um Ihre Investition abzusichern.

Bevor Sie den Kauf abschließen, sollten Sie sicherstellen, dass alle mit der Immobilie verbundenen Unterlagen in Ordnung sind.

  • Erstens belegt die Grundbuchauskunft (Certidão de Teor da Descrição Predial) das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie.
  • Das Steuerheft (Caderneta Predial) bestätigt, dass die Immobilie ordnungsgemäß für steuerliche Zwecke registriert wurde.
  • Um sicherzustellen, dass keine nicht genehmigten Anbauten am Haus vorhanden sind, müssen Sie die Bewohnbarkeitsgenehmigung (Alvara de Licença de Habitabilidade/Utilização) einholen, die belegt, dass das Gebäude den einschlägigen Bauvorschriften vollständig entspricht.
  • Schließlich muss für alle nach 2004 errichteten Häuser auch das technische Dokument des Hauses (Ficha Técnica de Habitação) vorgelegt und von Ihrem Rechtsbeistand gründlich geprüft werden.

Voraussichtlicher Zeitplan

Denken Sie daran: Sie kaufen Ihr Zuhause in der Sonne, um einen entspannteren Lebensstil zu genießen. Behalten Sie also ein entscheidendes Wort im Hinterkopf: „Amanhã!“ Geduld ist der Schlüssel beim Kauf einer Immobilie im Ausland, und es ist besser, sich dem Lauf der Dinge anzupassen, als sich aufzuregen. Bei einer einfachen Bestandsimmobilie sollten Käufer realistisch davon ausgehen, dass der Prozess vom ersten Angebot bis zum endgültigen Abschluss zwischen zwei und vier Monaten dauert. Wenn Sie eine Immobilie vom Plan weg oder einen Neubau erwerben, hängt der Zeitplan natürlich von den geplanten Bauphasen ab.

Wenn Sie eine Immobilie vom Plan weg über das Boavista-Verkaufsbüro erwerben, wird ein Zahlungsplan erstellt, der einen klaren Zeitrahmen vorgibt und Ihnen mehr Flexibilität bei der Zahlung über einen längeren Zeitraum ermöglicht. Die Zahlungen erfolgen in verschiedenen Phasen des Bauprozesses, wobei der Restbetrag bei der endgültigen Vertragsunterzeichnung fällig wird.

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Kaufnebenkosten und Steuern

Lassen Sie sich nicht überraschen. Bei der Budgetplanung für Ihre portugiesische Immobilie müssen Sie zusätzliche Kaufkosten und Steuern berücksichtigen, die über den Kaufpreis hinausgehen. In der Regel sollten in Portugal ansässige Käufer zusätzliche 7 % bis 10 % einplanen, um diese Ausgaben zu decken. Nichtansässige Käufer sollten ihre Kalkulation konservativer anlegen, da die jüngsten Steuerreformen von 2026 einen pauschalen Satz von 7,5 % für die Grunderwerbsteuer (IMT) bei Wohnimmobilienkäufen durch Nichtansässige eingeführt haben.

Zu den wichtigsten zusätzlichen Kosten gehören:

  • IMT (Grunderwerbsteuer): Die Höhe hängt von Ihrem Aufenthaltsstatus und dem Verwendungszweck der Immobilie ab.
  • Stempelsteuer (Imposto do Selo): Ein Pauschalsatz von 0,8 % auf den Kaufpreis oder den VPT (je nachdem, welcher Wert höher ist).
  • Notar- und Grundbuchgebühren: Diese Gebühren werden gezahlt, um den neuen Eigentümer offiziell im Grundbuch einzutragen und das Eigentumsrecht zu sichern. In der Regel belaufen sich diese auf insgesamt etwa 1.000 bis 1.500 €.
  • Honorare für einen unabhängigen Rechtsbeistand: Diese werden in der Regel als Festhonorar oder als kleiner Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.

Manchmal stoßen Sie vielleicht auf unbekannte Begriffe, die Sie in Panik versetzen könnten. Deshalb hier eine kurze Vorwarnung: Wenn Sie sich mit den finanziellen Aspekten Ihres Immobilienkaufs in Portugal befassen, werden Sie auf den Begriff VPT stoßen, der für „Valor Patrimonial Tributário“ steht. Keine Angst! Einfach ausgedrückt handelt es sich dabei um den offiziellen Steuerwert, der einer Immobilie von der portugiesischen Steuerbehörde (AT) zugewiesen wird. In der Praxis liegt dieser Steuerwert oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie.

Wissen Sie, von wem Sie kaufen

Bei der Betrachtung von Neubauprojekten ist es entscheidend, dass Käufer sich gründlich über die Bauträger informieren, von denen sie kaufen. Sie sollten kritische Fragen stellen, wie zum Beispiel: Seit wann gibt es das Unternehmen? Wie sieht seine Wachstumsentwicklung aus? Werden die Objekte an Investmentfonds verkauft, oder sind sie stark auf Bankkredite angewiesen?

Margarida Rodrigues, Vertriebsleiterin bei Boavista, erklärt: „Wenn Sie in einem fremden Land investieren, ist Ihre innere Ruhe genauso wichtig wie die Immobilie selbst. Wir raten unseren Kunden stets, den Bauträger, von dem sie kaufen, gründlich zu prüfen. Ist das Unternehmen schon seit Jahrzehnten etabliert? Wird es durch Private-Equity-Kapital statt durch Bankkredite finanziert? Der Kauf bei einem vertrauenswürdigen Bauträger mit langjähriger Erfahrung und einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz gewährleistet, dass Ihre Investition sicher ist und Ihr Traumhaus genau wie versprochen fertiggestellt wird – unabhängig von wirtschaftlichen Schwankungen.“

Boavista Golf & Spa bietet genau dieses Maß an Sicherheit. Hinter der Wohnanlage steht die Emerson Group, eines der größten privaten Immobilienentwicklungsunternehmen Großbritanniens, das vor über 60 Jahren gegründet wurde. Mit einem weltweiten Vermögen von 1 Milliarde Pfund finanziert die Gruppe ihre Projekte vollständig aus Eigenkapital, ohne auf Bankkredite angewiesen zu sein, was sie außergewöhnlich widerstandsfähig gegenüber Konjunkturabschwüngen macht.

Sollten Ihnen all diese Informationen etwas einschüchternd erscheinen, können Sie sicher sein, dass der rechtliche Prozess beim Kauf einer Immobilie in Portugal rechtssicher und transparent ist. Ausländische Käufer haben dieselben Eigentumsrechte wie Einheimische. Das System ist jedoch mit hohem Verwaltungsaufwand verbunden und sehr formell, weshalb eine unabhängige rechtliche Vertretung unerlässlich ist.

Sie müssen also nur den richtigen Anwalt finden, damit Sie sich ganz auf die Auswahl der passenden Einrichtung für Ihr neues Zuhause im Paradies konzentrieren können.