Chez Boavista Golf & Spa, nous sommes convaincus qu’un acheteur bien informé est un acheteur satisfait. Ce guide rassemble nos meilleurs conseils pour acquérir en toute sécurité la maison de vos rêves, sans aucune mauvaise surprise. Il ne vise toutefois pas à se substituer à l’avis d’un professionnel.


La procédure juridique

La procédure juridique applicable aux transactions immobilières au Portugal est conçue pour protéger toutes les parties, mais elle peut différer de celle à laquelle vous êtes habitué dans votre pays d’origine.

Tout d’abord, chaque acheteur devra obtenir un numéro d’identification fiscale portugais (NIF) et il est conseillé d’ouvrir un compte bancaire portugais pour gérer les impôts, le paiement des charges et les frais de transaction.

Une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves et que la vente a été conclue, la première étape juridique majeure consiste à signer le contrat de promesse d’achat (Contrato Promessa de Compra e Venda, ou CPCV). Il s’agit d’un document juridiquement contraignant qui fixe le prix, les délais de finalisation de la vente et un acompte – généralement compris entre 10 % et 30 % du prix d’achat. Le CPCV constitue un excellent mécanisme de sécurité dans le processus d’achat, offrant une protection solide tant aux acheteurs qu’aux vendeurs. Sachez que si vous vous retirez de la vente sans motif valable, vous perdrez votre acompte. En cas de manquement de la part du vendeur, celui-ci est tenu de rembourser au double de l’acompte à l’acheteur.

La dernière étape est l’acte de vente public (Escritura), qui est signé devant un notaire ou via le service Casa Pronta afin de transférer officiellement la propriété et d’enregistrer le bien à votre nom. Une fois cette formalité accomplie, vous pourrez sabrer le champagne sur votre nouvelle terrasse ensoleillée !


Recourir à l’aide d’un professionnel

Une erreur courante chez les acheteurs internationaux consiste à mal comprendre le rôle du notaire au Portugal. Un notaire portugais est un fonctionnaire public neutre, réglementé par l’État, dont la mission est d’authentifier l’acte de vente et de garantir sa conformité juridique formelle. Il ne représente pas les intérêts de l’acheteur et n’effectue pas non plus de vérification préalable de l’état physique ou juridique du bien immobilier.

Il est absolument essentiel de faire appel aux services de votre propre avocat portugais indépendant avant de signer le contrat de pré-vente ou d’effectuer tout virement de fonds. Votre avocat vérifiera que le titre de propriété est libre de toute charge, s’assurera qu’il n’y a pas de dettes en cours, confirmera les autorisations municipales et veillera à ce que les contrats soient rédigés en votre faveur.

À l’agence de vente de Boavista, nous comprenons l’importance d’une communication claire et d’une compréhension mutuelle lors d’un engagement financier aussi important. Outre notre équipe commerciale multilingue, nous pouvons vous aider à trouver l’avocat indépendant qui vous convient et qui parle votre langue maternelle, afin de garantir qu’aucune information importante ne se perde dans la traduction. Vous pouvez également envisager de désigner votre avocat comme mandataire si vous ne pouvez pas être présent au Portugal pendant toute la durée de la procédure. Cela lui permettra de signer en toute sécurité les documents essentiels, tels que le contrat de pré-vente et l’acte de propriété définitif, en votre nom et en votre absence, rendant ainsi le processus remarquablement fluide.

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S'y retrouver dans l'achat d'un bien immobilier d'occasion

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier de seconde main, il est essentiel de vous assurer que tous les documents sont minutieusement vérifiés par votre avocat afin d’éviter des pièges coûteux, tels que l’héritage d’extensions sans permis de construire ou de piscines illégales. Heureusement, au Portugal, l’examen de quelques documents clés vous aidera à protéger votre investissement.

Avant de conclure la vente, assurez-vous que tous les documents relatifs au bien sont en règle.

  • Tout d’abord, le certificat d’enregistrement foncier (Certidão de Teor da Descrição Predial) établit la propriété légale du bien.
  • Le livret fiscal (Caderneta Predial) confirmera que le bien a été correctement enregistré à des fins fiscales.
  • Pour vous assurer qu’il n’y a pas d’ajouts non autorisés à la maison, vous devez obtenir le permis d’habitation (Alvara de Licença de Habitabilidade/Utilização), qui prouve que le bâtiment est entièrement conforme aux normes de construction en vigueur.
  • Enfin, pour toutes les maisons construites après 2004, la fiche technique du logement (Ficha Técnica de Habitação) doit également être fournie et examinée en détail par votre représentant légal.

Délais prévisionnels

N’oubliez pas que vous achetez votre maison au soleil pour mener une vie plus détendue. Gardez donc à l’esprit un mot essentiel : « Amanhã » ! La patience est la clé lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, et il vaut mieux suivre le cours des choses plutôt que de s’énerver. Pour un bien immobilier de seconde main sans complication, les acheteurs doivent raisonnablement s’attendre à ce que le processus dure entre deux et quatre mois, de l’offre initiale à la finalisation de la transaction. Si vous achetez un bien sur plan ou une construction neuve, le calendrier dépendra naturellement des phases de construction prévues.

Si vous achetez un bien sur plan via le bureau des ventes de Boavista, un échéancier de paiement sera établi afin de vous fournir un calendrier clair et de vous offrir une plus grande flexibilité pour étaler vos versements sur une période plus longue. Les fonds seront transférés à différentes étapes du processus de construction, le solde étant versé lors de la signature de l’acte de vente définitif.

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Frais d’achat et taxes

Ne vous laissez pas surprendre. Lorsque vous établissez le budget de votre achat immobilier au Portugal, vous devez tenir compte des frais d’acquisition et des taxes supplémentaires qui s’ajoutent au prix d’achat. En règle générale, les acheteurs résidents doivent prévoir un budget supplémentaire de 7 % à 10 % pour couvrir ces dépenses. Les acheteurs non-résidents doivent prévoir un budget plus prudent, car les récentes réformes fiscales de 2026 ont instauré un taux forfaitaire de 7,5 % pour l’impôt sur les mutations immobilières (IMT) applicable aux achats résidentiels effectués par des non-résidents.

Les principaux frais supplémentaires sont les suivants :

  • IMT (Impôt sur les mutations immobilières) : son montant dépend de votre statut de résidence et de la destination du bien immobilier.
  • Droit de timbre (Imposto do Selo) : un taux forfaitaire de 0,8 % s’ajoutant au prix d’achat ou à la VPT (le montant le plus élevé étant retenu).
  • Frais de notaire et d’enregistrement foncier : ces frais sont versés pour enregistrer officiellement le nouveau propriétaire au cadastre et garantir la validité du titre de propriété. Ils s’élèvent généralement à environ 1 000 à 1 500 €.
  • Honoraires d’avocat : ils sont généralement calculés sous forme d’honoraires fixes ou d’un faible pourcentage du prix d’achat.

Il vous arrivera parfois de tomber sur des termes inconnus qui pourraient vous faire paniquer. Voici donc quelques explications. Lorsque vous vous pencherez sur les aspects financiers de votre achat immobilier au Portugal, vous rencontrerez le terme VPT, qui signifie « Valor Patrimonial Tributário ». N’ayez crainte ! En termes simples, il s’agit de la valeur fiscale officielle attribuée à un bien immobilier par l’administration fiscale portugaise (AT). Dans la pratique, cette valeur fiscale est souvent nettement inférieure à la valeur marchande réelle du bien ou à son prix d’achat.

Sachez à qui vous achetez

Lorsqu’il s’agit de programmes immobiliers neufs, il est essentiel que les acheteurs se renseignent sur les promoteurs auprès desquels ils achètent. Vous devriez poser des questions cruciales, telles que : depuis combien de temps sont-ils établis ? Quel est leur historique de croissance ? Sont-ils vendus à des fonds d’investissement, ou dépendent-ils fortement de prêts bancaires ?

Margarida Rodrigues, responsable des ventes chez Boavista, explique : « Lorsque vous investissez à l’étranger, votre tranquillité d’esprit est tout aussi importante que le bien immobilier lui-même. Nous conseillons toujours à nos clients d’étudier en profondeur le promoteur auprès duquel ils achètent. Est-il établi depuis des décennies ? Bénéficie-t-il du soutien de fonds d’investissement privés plutôt que de prêts bancaires ? Acheter auprès d’un promoteur de confiance, fort d’une longue expérience et d’un parcours éprouvé, vous garantit la sécurité de votre investissement et la livraison de la maison de vos rêves exactement comme promis, quelles que soient les fluctuations économiques. »

Boavista Golf & Spa offre précisément ce niveau de sécurité. Le complexe est soutenu par le groupe Emerson, l’une des plus grandes sociétés privées de promotion immobilière du Royaume-Uni, fondée il y a plus de 60 ans. Avec un patrimoine mondial d’un milliard de livres sterling, le groupe finance l’intégralité de ses projets par des fonds propres, sans recourir à des prêts bancaires, ce qui le rend exceptionnellement résistant aux ralentissements économiques.

Si toutes ces informations vous semblent un peu intimidantes, soyez assuré que la procédure d’achat d’un bien immobilier au Portugal est juridiquement sûre et transparente. Les acheteurs étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les résidents locaux. Cependant, le système est lourd en formalités administratives et très formel, ce qui rend indispensable le recours à un avocat indépendant.

Il ne vous reste donc plus qu’à trouver le bon avocat pour pouvoir vous concentrer sur le choix de la décoration de votre nouvelle maison au paradis.