Malgré des défis tels que le conflit entre l'Ukraine et la Russie, les chocs énergétiques et les hausses de taux des banques centrales, le marché de l'immobilier au Portugal a enregistré de bonnes performances. Les investissements commerciaux ont dépassé le record précédent, 80 % du volume provenant d'investisseurs internationaux, tandis que le marché résidentiel a atteint un autre record. Le secteur de la vente au détail s'est également redressé, le volume des ventes atteignant les niveaux d'avant la crise du COVID. En outre, le marché est confronté à un déficit structurel de l'offre, ce qui entraîne une flambée des prix et des contraintes en matière d'accessibilité au logement. Les perspectives pour 2023 restent positives, les fondamentaux du marché au Portugal restant solides et une quantité considérable de liquidités pouvant être déployées par les investisseurs.

L'économie portugaise a connu une forte croissance en 2022 et au premier semestre 2023, principalement en raison d'un rebond de l'industrie du tourisme et d'une augmentation des exportations de services. Cependant, les perturbations des chaînes d'approvisionnement mondiales, en particulier sur les marchés de l'énergie et de l'alimentation en raison du conflit entre l'Ukraine et la Russie, ont entraîné un ralentissement de la croissance du PIB. Néanmoins, les prévisions pour les années à venir s'améliorent progressivement.

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taux de chômage est resté stable mais légèrement supérieur aux niveaux pré-pandémiques, avec une croissance de l'emploi ralentie et des offres d'emploi atteignant un niveau historique au deuxième trimestre 2022

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Le segment multifamilial au Portugal a des fondamentaux de marché solides, y compris des prix abordables pour l'acquisition de logements et une augmentation de la demande internationale de la part des expatriés. Avec l'attrait croissant du Portugal et de ses universités pour les étudiants étrangers (+50% 2021 vs. 2016) et l'augmentation des étudiants nationaux en mobilité (+10% 2021 vs. 2016), le secteur du logement étudiant est également performant, avec des niveaux élevés de taux d'occupation.

Bien que confronté à une période de pandémie difficile, le secteur hôtelier a montré des signes clairs de reprise en 2022, avec une performance globale positive qui se poursuit en 2023. Même si les restrictions imposées par le Covid-19 au premier trimestre 2022 ont affecté le secteur, les hôtels ont réussi à faire preuve d'un grand dynamisme. La qualité des actifs s'est améliorée, les hôtels 5 étoiles représentant plus de 23% du total des ouvertures en 2022. La demande internationale s'est nettement redressée et a retrouvé les chiffres de 2019, représentant environ 40 % du nombre total de clients. Un intérêt continu de la part des investisseurs institutionnels internationaux et nationaux a été enregistré, avec des rendements qui restent résilients en raison de la rareté de l'offre existante, incapable de répondre à la demande croissante. Enfin, de bonnes perspectives sont estimées pour le secteur, le Portugal continuant d'être considéré comme une destination touristique de référence.

Le marché résidentiel au Portugal a connu une forte performance en 2022, avec une forte demande et une faible offre entraînant une hausse des prix, qui s'est poursuivie en 2023. JLL estime qu'il s'agira de la meilleure année jamais réalisée en termes de transactions de vente, avec une prévision de 168 000 unités vendues et un volume de ventes de 30 à 31 milliards d'euros. Le marché est tiré par la demande nationale et internationale, les acheteurs étrangers représentant 6 % de la part de marché mais 11 % du volume des ventes. Les investissements américains au Portugal ont connu une croissance considérable, les États-Unis étant désormais le premier pays investissant au Portugal si l'on considère les demandes de Golden Visa. Par rapport à la même période en 2021, les investissements américains ont plus que triplé.


Le marché de l'acquisition de logements au Portugal est devenu plus équilibré, les prêts au logement représentant 50 % du volume de logements. Malgré des conditions hypothécaires plus strictes, le marché a connu une augmentation du stock de prêts hypothécaires. Cependant, le manque d'offre et l'accessibilité plus stricte aux prêts hypothécaires ont entraîné des contraintes d'accessibilité pour la classe moyenne, créant ainsi une opportunité pour le développement du marché de la location. Les prix devraient rester élevés car aucune augmentation du stock n'est prévue à moyen terme. JLL s'attend à ce que de nouveaux projets immobiliers soient lancés dans les environs de Lisbonne et de Porto, ce qui représente une bonne opportunité d'investissement en raison des prix compétitifs.

En conclusion, le marché immobilier portugais a montré une croissance forte et stable au cours des dernières années, avec une demande de propriétés dans des zones populaires telles que Lisbonne, Porto, et la région de l'Algarve, qui reste élevée. En outre, le Portugal offre un régime fiscal favorable aux investisseurs étrangers, notamment le programme de résidence non habituelle, qui prévoit des exonérations fiscales pour les résidents étrangers pendant une période de 10 ans. Le rapport de JLL montre que le Portugal est devenu une destination touristique populaire ces dernières années, avec des millions de visiteurs qui affluent dans le pays chaque année. Malgré la croissance récente du marché immobilier portugais, les prix restent compétitifs par rapport à d'autres pays européens, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs à la recherche de propriétés abordables avec un fort potentiel de croissance.