Этот декрет-закон внес существенные изменения в модель управления AL: децентрализация полномочий в пользу муниципалитетов. Отныне местные власти будут сами решать - в соответствии с особенностями своей территории - можно ли, где, как и при каких условиях сдавать жилье в краткосрочную аренду. Казалось бы, логичная мера, но она может привести к возникновению других проблем.

Лиссабон стал первым и, возможно, самым ярким примером этого нового этапа. В ноябре 2024 года муниципалитет приостановил на шесть месяцев (с возможностью продления) выдачу разрешений на регистрацию новых объектов AL во всех приходах, где доля объектов AL равна или превышает 2,5 % от общего числа постоянных жилых помещений. Эта мера сопровождалась открытием общественных консультаций по пересмотру Муниципальных правил краткосрочной аренды, предложения которых выходят далеко за рамки простого административного контроля: они предлагают глубокую переработку карты разрешений и запретов в городе.

Среди предлагаемых мер - создание абсолютных и относительных зон сдерживания, критерии которых основаны на плотности AL в приходе. В абсолютных зонах (≥5 %) новые регистрации будут полностью запрещены. В относительных зонах (от 2,5 до 5 %) они будут разрешены только в исключительных случаях. Кроме того, муниципалитет Лиссабона предлагает ограничить возможность передачи регистраций в определенных зонах, а также запретить заведениям, имеющим лицензию AL, осуществлять дополнительные виды деятельности, такие как розничная торговля или общественное питание.

Эти предложения вызывают несколько вопросов. Первый и самый очевидный - это степень использования децентрализованной модели для повторного введения через муниципалитеты мер, которые национальные законодатели предпочли отменить. Другими словами, если отмена закона "Mais Habitação" была призвана восстановить стабильность и доверие к сектору, то осуществление новых полномочий на местном уровне может на практике свести на нет этот эффект, восстановив чувство правовой незащищенности.

Вторая проблема заключается в фрагментации национальной правовой системы. Если каждый муниципалитет применяет различные критерии - такие как соотношение, дополнительные виды использования, ограничения на передачу регистраций, - то операторы, владеющие недвижимостью в разных районах страны, столкнутся с лабиринтом регулирования, с правилами, сроками и ограничениями, которые варьируются от муниципалитета к муниципалитету. Многочисленные местные нормативные акты, несогласованные и потенциально нестабильные, представляют реальный риск для тех, кто инвестирует в этот сектор. Даже институциональным инвесторам, которые лучше адаптируются, будет сложно управлять портфелями, разбросанными по всей стране. Децентрализация без координации и общих руководящих принципов рискует стать новым источником нестабильности.

Идея адаптации нормативных актов к местным реалиям не лишена оснований. Никто не спорит с тем, что Лиссабон сталкивается с иными жилищными проблемами, чем город в сельской местности, где плотность населения и туристический спрос гораздо ниже. Но когда муниципальная автономия превращается в систематическое и нескоординированное ограничение, негативные последствия неизбежны. Сектор AL в основном состоит из мелких домовладельцев и индивидуальных инвесторов, у которых нет ни структуры, ни ресурсов для постоянного мониторинга, анализа и адаптации к постоянно меняющимся правилам.

Следует отметить, что за последнее десятилетие АЛ стал одной из движущих сил регенерации городов в Португалии. Многие из сегодняшних пустующих или ветхих объектов были восстановлены благодаря этой бизнес-модели. Правда, резкий рост активности вызвал обоснованную обеспокоенность, особенно в отношении доступа жителей к жилью и сбалансированности кварталов. Но эти опасения должны решаться с помощью соразмерных и предсказуемых мер, а не с помощью последовательных циклов запретов и либерализации, которые подрывают доверие инвесторов и дискредитируют государственную политику.

Децентрализация сама по себе открывает новые возможности: она позволяет адаптировать местную политику к особенностям территории, предоставляя муниципалитетам право голоса и способствуя принятию более правильных решений. Однако децентрализация без координации - это передача проблемы без ее решения. Сегодня на карту поставлен вопрос о том, движется ли Португалия к четкой, стабильной и справедливой системе AL, или же она продолжит колебаться между чрезмерными ограничениями и короткими либерализациями по прихоти политического давления или краткосрочных представлений.

Для того чтобы децентрализация работала, необходимо определить минимальные национальные ориентиры, которые послужат основой для действий муниципалитетов. Объективные критерии того, что представляет собой городское давление, эффективные инструменты мониторинга и минимальные гарантии для операторов сектора необходимы для того, чтобы избежать произвола и обеспечить, чтобы AL оставалась важной частью национальной экономики.

В заключение следует отметить, что краткосрочная аренда переживает новый этап, характеризующийся большей местной автономией, но также и новой неопределенностью. Если децентрализация не сопровождается четкими руководящими принципами и национальной согласованностью, она может стать питательной средой для необдуманных и несогласованных решений. Теперь законодателям, муниципалитетам и операторам предстоит найти баланс, обеспечивающий предсказуемость, защиту инвестиций и удовлетворение реальных потребностей сообществ и сектора. На карту поставлено не только будущее AL, но и доверие к государственной жилищной и туристической политике в Португалии.

Мария ду Розариу Таварес де Пина, юрист по недвижимости юридической фирмы CCA.

www.getg oldenvisa.com