Este Decreto-Ley introdujo un cambio significativo en el modelo de gobernanza de la AL: la descentralización de competencias hacia los municipios. A partir de ahora, corresponderá a las autoridades locales decidir -en función de las especificidades de su territorio- si es posible explotar unidades de alquiler a corto plazo, dónde, cómo y en qué condiciones. Una medida aparentemente lógica, pero que puede dar lugar a otros problemas.

Lisboa fue la primera en actuar, y quizás el ejemplo más emblemático de esta nueva etapa. En noviembre de 2024, el ayuntamiento suspendió durante seis meses (con posibilidad de renovación) la autorización de nuevos registros de AL en todas las parroquias con una proporción de unidades de AL igual o superior al 2,5% del número total de viviendas permanentes. Esta medida vino acompañada de la apertura de una consulta pública para revisar el Reglamento Municipal de Alquiler de Corta Duración cuyas propuestas van mucho más allá del simple control administrativo: proponen un profundo rediseño del mapa de permisos y prohibiciones en la ciudad.

Entre las medidas propuestas está la creación de zonas de contención absoluta y relativa, con criterios basados en la densidad de AL por parroquia. En las zonas absolutas (≥5%), las nuevas altas estarían totalmente prohibidas. En las zonas relativas (2,5% a 5%), sólo se permitirían en casos excepcionales. Además, el ayuntamiento de Lisboa propone restringir la transferibilidad de los registros en determinadas zonas, así como impedir que los locales con licencia AL ejerzan actividades complementarias como el comercio minorista o la restauración.

Estas propuestas plantean varios interrogantes. La primera y más obvia es hasta qué punto se está utilizando el modelo descentralizado para reintroducir, a través de los municipios, medidas que el legislador nacional optó por derogar. En otras palabras, si la derogación de "Mais Habitação" pretendía restablecer la estabilidad y la confianza en el sector, el ejercicio de nuevas competencias locales podría, en la práctica, anular el efecto, restableciendo una sensación de inseguridad jurídica.

La segunda cuestión es la fragmentación del sistema jurídico nacional. Si cada municipio aplica criterios diferentes -como ratios, usos complementarios, limitaciones a la transferencia de registros-, los operadores con propiedades en distintas zonas del país se enfrentarán a un laberinto normativo, con normas, plazos y limitaciones que varían de un municipio a otro. Los múltiples marcos locales, descoordinados y potencialmente volátiles, suponen un riesgo real para quienes invierten en el sector. Incluso los inversores institucionales, más adaptables, tendrán dificultades para gestionar carteras repartidas por todo el país. La descentralización, sin coordinación ni principios rectores comunes, corre el riesgo de convertirse en una nueva fuente de inestabilidad.

La idea de adaptar la normativa a la realidad local no carece de fundamento. Nadie discute que Lisboa se enfrenta a presiones inmobiliarias diferentes a las de una ciudad en el campo, donde la densidad de población y la demanda turística son mucho menores. Pero cuando la autonomía municipal se convierte en restricción sistemática y descoordinada, los efectos negativos son inevitables. El sector de la AL está formado en gran parte por pequeños propietarios e inversores individuales, que carecen de la estructura o los recursos necesarios para supervisar, analizar y adaptarse continuamente a las normativas en constante cambio.

Cabe señalar que, en la última década, el AL ha sido uno de los motores de la regeneración urbana en Portugal. Muchos de los actuales inmuebles vacíos o en mal estado han sido rehabilitados gracias a este modelo de negocio. Es cierto que el fuerte crecimiento de la actividad ha suscitado preocupaciones legítimas, sobre todo en lo que se refiere al acceso de los residentes a la vivienda y al equilibrio de los barrios. Pero estas preocupaciones deben abordarse con medidas proporcionadas y previsibles, y no con ciclos sucesivos de prohibición y liberalización, que minan la confianza de los inversores y desacreditan las políticas públicas.

La descentralización es una oportunidad en sí misma: permite adaptar la política local a las características del territorio, dando voz a los municipios y promoviendo soluciones más adecuadas. Sin embargo, descentralizar sin coordinar es trasladar el problema sin resolverlo. Lo que está en juego hoy es si Portugal avanza hacia un marco de AL claro, estable y justo, o si seguirá oscilando entre restricciones excesivas y breves liberalizaciones, al albur de presiones políticas o percepciones a corto plazo.

Para que la descentralización funcione, es necesario definir unas directrices nacionales mínimas que sirvan de base para la actuación municipal. Criterios objetivos sobre lo que constituye presión urbanística, instrumentos de control eficaces y garantías mínimas para los operadores del sector son esenciales para evitar la arbitrariedad y garantizar que el AL siga siendo una parte importante de la economía nacional.

En conclusión, el alquiler a corto plazo atraviesa una nueva fase, marcada por una mayor autonomía local, pero también por incertidumbres renovadas. Si la descentralización no va acompañada de principios rectores claros y de una coherencia nacional, puede convertirse en un caldo de cultivo para decisiones precipitadas y descoordinadas. Corresponde ahora al legislador, a los municipios y a los operadores encontrar un equilibrio que garantice la previsibilidad, proteja las inversiones y responda a las necesidades reales de las comunidades y del sector. Lo que está en juego no es sólo el futuro de AL: es la credibilidad de la política pública de vivienda y turismo en Portugal.

por Maria do Rosário Tavares de Pina, asociada del área inmobiliaria del bufete CCA.

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