Comprar e construir uma casa em Portugal

Comprar uma casa nova em Portugal pode apresentar desafios. Construir um novo pode ser o início de um processo complexo e assustador. Seja adquirindo uma propriedade para uso pessoal ou como investimento, os potenciais compradores devem considerar vários aspectos legais e práticos importantes, particularmente aqueles relacionados à proteção ao consumidor e garantias pós-venda. A estrutura sob a qual uma compra é feita, seja como pessoa física ou por meio de uma entidade comercial, desempenha um papel fundamental na determinação dos direitos e soluções disponíveis em caso de defeitos de construção ou disputas com o vendedor ou empreiteiro

Compradores individuais versus profissionais: implicações legais

Uma das primeiras decisões que um comprador deve tomar diz respeito à identidade legal sob a qual a propriedade será adquirida. Comprar uma casa como indivíduo, e não por meio de uma empresa ou outra entidade comercial, oferece vantagens legais significativas. Essa distinção define se alguém é tratado como consumidor ou profissional, uma diferença que tem consequências substanciais ao abrigo da legislação portuguesa e da União Europeia.

Para casas adquiridas após 1º de janeiro de 2022, o comprador se beneficia da estrutura de proteção estabelecida pela Diretiva (UE) 2019/771 sobre contratos de venda de bens e pela Diretiva (UE) 2019/770 sobre conteúdos e serviços digitais. Essas diretivas foram transpostas para a lei portuguesa através do Decreto-Lei nº 84/2021, de 18 de outubro, que garante um nível abrangente de proteção ao consumidor em todos os estados membros da União Europeia.

As novas diretrizes não se aplicam às aquisições de propriedades antes da data mencionada acima. Eles se enquadrarão em estruturas legais que têm regras mais rígidas e prazos mais apertados

Portanto, indivíduos que compram propriedades para uso pessoal fora do contexto da atividade comercial se enquadram no escopo de proteção do direito do consumidor. Por outro lado, os compradores que atuam em uma capacidade profissional, como por meio de uma empresa, fundo ou veículo de propósito específico (SPV), estão sujeitos às disposições gerais do Código Civil Português, que oferecem proteção significativamente

Períodos de garantia para defeitos de construção - Decreto-Lei nº 84/2021

lei portuguesa estipula que o vendedor deve entregar o produto (a propriedade) em conformidade com o contrato de compra e venda. A propriedade deve possuir características de qualidade, segurança, habitabilidade, proteção ambiental e funcionalidade para garantir sua adequação ao uso pretendido durante um período de vida útil e razoável

A propriedade imobiliária será considerada não compatível nas seguintes quatro circunstâncias:

- A propriedade não corresponde à descrição ou amostra fornecida pela amostra ou modelo do vendedor;

- A propriedade não é adequada para o uso específico pretendido pelo consumidor;

- A propriedade não é adequada para os fins para os quais mercadorias do mesmo tipo são normalmente usadas;

- A propriedade não apresenta as qualidades e o desempenho normalmente esperados de bens do mesmo tipo;

Isso significa que, se um comprador for confrontado com qualquer um dos cenários, desde que sejam verificados dentro do período de garantia, que dependerá da natureza estrutural ou não estrutural do defeito, o consumidor tem o direito de solicitar reparações do vendedor. A amplitude e o escopo das reparações dependerão da natureza do defeito

Uma área essencial em que essas distinções legais têm um impacto prático é nos períodos de garantia para defeitos de construção.

De acordo com a lei portuguesa:

- Uma garantia de 10 anos cobre defeitos estruturais.

- Defeitos não estruturais têm garantia de 5 anos.

Distinguir entre componentes estruturais e não estruturais costuma ser uma fonte de confusão. Exemplos do que constitui elementos estruturais incluem:

- Fundações (por exemplo, alicerces, vigas de fundação, fundações de jangada, estacas)

- Estruturas de contenção (por exemplo, paredes de diafragma, paredes de contenção)

- Superestruturas (por exemplo, colunas, lajes, vigas, paredes portadoras)

- Sistemas de concreto protendido

- Estruturas de telhado (por exemplo, esteiras, vigas transversais)

Todos os outros componentes se enquadram na categoria não estrutural e, portanto, estão sujeitos à garantia de cinco anos.

Créditos: Imagem fornecida; Autor: Cliente;

Exercício de seus direitos: procedimentos e prazos

Quando um defeito se torna aparente, os consumidores têm vários recursos legais, incluindo o reparo ou a substituição do elemento afetado, uma redução de preço ou, em casos graves, a rescisão do contrato. O remédio escolhido deve ser proporcional ao defeito em questão. Por exemplo, pequenas falhas estéticas normalmente não justificam a resolução total do contrato

É importante ressaltar que a lei não prescreve um prazo estrito para concluir os reparos. Em vez disso, os reparos devem ser realizados dentro de um prazo razoável, considerando a gravidade do defeito e as possíveis dificuldades que ele pode causar ao comprador

A etapa mais importante na preservação dos direitos legais é uma notificação imediata ao vendedor. Isso deve ocorrer dentro do período de garantia aplicável, que é de cinco ou dez anos. Embora a lei não exija um método específico de notificação, é altamente recomendável usar meios verificáveis, como correio registrado ou e-mail com confirmação. A notificação é uma questão crucial, pois o início da ação legal deve ocorrer dentro de três anos após o vendedor receber a notificação

Além disso, esse período de três anos é suspenso durante os reparos em andamento ou se as partes entrarem em um processo judicial ou de mediação.

Compras comerciais: proteções reduzidas

Para aqueles que adquirem propriedades por meio de uma empresa ou outra estrutura comercial, as proteções legais são significativamente mais restritas.

Nesses casos:

não cumprimento de qualquer um dos prazos resulta na perda do direito de reivindicar reparações, mesmo que a notificação inicial tenha sido emitida corretamente. Infelizmente, muitos compradores só buscam aconselhamento jurídico quando os prazos estão próximos ou já expiraram, limitando consideravelmente suas opções

Por esse motivo, é aconselhável consultar um advogado no máximo seis meses após a notificação ao vendedor, especialmente se nenhuma ação corretiva tiver sido tomada dentro desse prazo.

Conclusão

Comprar ou construir uma casa em Portugal envolve mais do que escolher a localização correta ou negociar um preço justo. Compreender a estrutura legal da transação e os direitos associados do consumidor é essencial para proteger seu investimento. Seja comprando como pessoa física ou por meio de uma entidade comercial, estar ciente dos períodos de garantia aplicáveis, prazos de notificação e recursos legais pode evitar surpresas caras e garantir que o comprador esteja totalmente equipado para agir em caso de defeitos. Em caso de dúvida, o aconselhamento jurídico oportuno faz toda a diferença.

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