Der endgültige Wortlaut des Gesetzentwurfs, der kürzlich zur parlamentarischen Beratung vorgelegt wurde, scheint nicht so extrem zu sein wie ursprünglich befürchtet. Goldene Visa, die Investoren bereits beantragt haben oder verlängern wollen, sollen in eine Sonderregelung des D2-Visums (Unternehmervisum) umgewandelt werden, wobei die Aufenthaltspflicht von sieben Tagen pro Jahr für die Inhaber beibehalten wird. Rückwirkende Maßnahmen, die auf heftige Kritik gestoßen waren, werden nicht angewandt. Die Regierung schlägt außerdem vor, investitionsbasierte Aufenthaltsgenehmigungen für diejenigen zuzulassen, die in die Unterstützung der "künstlerischen Produktion und die Wiederherstellung oder Erhaltung des kulturellen Erbes" investieren. Die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, wird jedoch gestrichen.

Wird die Entscheidung, den beliebtesten Investitionsweg in Portugal zu schließen, wirklich zur Lösung des Wohnungsproblems beitragen? Das Goldene Visum ist bereits seit mehreren Jahren Gegenstand heftiger Kontroversen, wobei einige Leute ihm die Schuld an der Wohnungskrise des Landes geben. Die Realität ist jedoch viel komplexer, und die Auswirkungen des Programms auf den Immobilienmarkt werden oft übertrieben. Sehen wir uns an, ob das Goldene Visum die Situation wirklich verschlimmert, und gehen wir der Frage nach, wie ausländische Investitionen genutzt werden könnten, um dieses Problem zu lösen.


Die Immobilienkrise in Portugal

Wie schlimm ist das Problem?

Die Immobilienkrise in Portugal ist ein komplexes Problem, von dem immer mehr Bürger betroffen sind. Der Median der Hauspreise bei Wohnungsverkäufen in Portugal lag im 3. Quartal 2022 bei 1.492 €/m2, was einer Wachstumsrate von +13,5 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, einem deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Dieses Wachstum wurde in allen Unterregionen beobachtet, mit Ausnahme von Viseu Dão Lafões. Die drei Subregionen mit den höchsten mittleren Hauspreisen waren die Algarve und die Ballungsräume Lissabon und Porto, die auch die höchsten Werte in beiden Kategorien des steuerlichen Wohnsitzes des Käufers aufwiesen.

Die Wohnungskrise in Portugal ist für Familien mit geringem Einkommen eine besondere Herausforderung, da nach den Statistiken des Arbeitsministeriums etwas mehr als die Hälfte der portugiesischen Arbeitnehmer im vergangenen Jahr weniger als 1.000 Euro im Monat verdienten. Bei den unter 30-Jährigen sind die Zahlen sogar noch beunruhigender - etwa 65 % der Vertreter dieser Altersgruppe verdienen weniger als 1.000 Euro. Das bedeutet, dass das Wohnen für einen großen Teil der Bevölkerung zunehmend unerschwinglich wird. Laut der EU-Statistikbehörde Eurostat sind die Hauspreise in Portugal zwischen 2020 und 2021 um 157 % gestiegen, während die Mieten zwischen 2015 und 2021 um 112 % zulegten. In den letzten zwölf Jahren sind die Immobilienpreise in Portugal um über 80 % gestiegen und liegen damit über dem Durchschnitt der Europäischen Union.

Nach den von Confidencial Imobiliario erhobenen Daten sind die Mieten in Lissabon, einem beliebten Touristenziel, seit 2015 um 65 % gestiegen, während die Verkaufspreise im gleichen Zeitraum um 137 % in die Höhe geschnellt sind. Im vergangenen Jahr stiegen die Mieten um 37 % und damit stärker als in Barcelona oder Paris, so Casafari, ein weiteres Unternehmen für Immobiliendaten.

Das Immobilienportal Imovirtual führte eine Studie durch, die ergab, dass die Durchschnittsmiete für eine Einzimmerwohnung in Lissabon bei rund 1.350 Euro liegt, während der monatliche Mindestlohn nur 760 Euro beträgt.

Aufgrund der niedrigen Löhne und der hohen Mieten steht Lissabon laut einer Studie des Versicherungsmaklers CIA Landlords weltweit an dritter Stelle der Städte, in denen es sich am schlechtesten leben lässt. Die derzeitige Inflationsrate von 8,2 % in Portugal hat das Problem nur noch verschärft.

Die Wohnungskrise in Portugal führt auch zu überfüllten Wohnungen, in denen mehr als 10 % der Bevölkerung leben, wie eine im August veröffentlichte Erhebung des Nationalen Statistikinstituts (INE) ergab. In der Region Algarve, die den höchsten durchschnittlichen Immobilienpreis des Landes aufweist, ist die Überbelegung mit 13,7 % am schlimmsten, dicht gefolgt von den Ballungsräumen Lissabon (13 %) und Porto (11,3 %).


Was schlägt die Regierung vor?

Neben der Beendigung des Golden Visa-Programms plant die portugiesische Regierung mehrere andere Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnungskrise. Zu diesen Maßnahmen gehört, dass Eigentümer von leer stehenden Immobilien gezwungen werden, diese zu vermieten, wobei jüngeren Mietern, Alleinerziehenden und Familien, die einen erheblichen Einkommensrückgang erlitten haben, Vorrang eingeräumt wird. Die Regierung hat auch eine Obergrenze für Mieterhöhungen in neuen Mietverträgen festgelegt, die nicht mehr als 2 % über dem vorherigen Vertrag liegen dürfen.

Eine weitere wichtige Maßnahme ist die Aussetzung neuer Lizenzen für die kurzfristige Ferienvermietung über touristische Unterkunftsplattformen, außer in ländlichen Gebieten. Mit diesem Schritt soll der Druck auf den Wohnungsmarkt verringert werden, indem die Zahl der für kurzfristige Vermietungen zur Verfügung stehenden Objekte reduziert und stattdessen für langfristige Vermietungen zur Verfügung gestellt wird.

Die Regierung ergreift auch Maßnahmen zur Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien, um das Angebot an verfügbaren Wohnungen zu erhöhen. Diese Maßnahme zielt insbesondere auf städtische Gebiete ab, in denen Gewerbeimmobilien möglicherweise leer stehen oder nicht ausreichend genutzt werden, während die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigt.


Sind die Inhaber eines Goldenen Visums für die Wohnungssituation verantwortlich?

Einige wichtige Statistiken

Das Golden-Visa-Programm wurde 2012 eingeführt. Bis Februar 2023 wurden insgesamt 11 758 Goldene Visa und 19.171 Aufenthaltsgenehmigungen für Familienangehörige erteilt. Das Programm war besonders erfolgreich bei der Anziehung von Immobilieninvestitionen: 10.755 Goldene Visa wurden über den Kauf von Immobilien erteilt, und von den Gesamtinvestitionen in Höhe von 6.852 Milliarden Euro wurden insgesamt 6.118 Milliarden Euro in Immobilien investiert.

Premierminister Antonio Costa hat die hohen Investitionen in Immobilien und die geringe Zahl der geschaffenen Arbeitsplätze heftig kritisiert. Trotz der Beliebtheit des Programms bei der Anziehung ausländischer Investitionen hat Costa darauf hingewiesen, dass nur 22 Arbeitsplätze durch das Programm geschaffen wurden, was er als große Schwäche ansieht. Seiner Ansicht nach hat die Konzentration auf Immobilieninvestitionen zu einer potenziellen Inflation der Immobilienpreise geführt und die Chance verpasst, Investitionen in anderen Sektoren anzuziehen, die mehr Arbeitsplätze schaffen und zu einem langfristigen Wirtschaftswachstum beitragen könnten.

Das Nationale Institut für Statistik (INE) veröffentlichte seinen jüngsten Bericht über das Bau- und Wohnungswesen im Jahr 2022, der die Jahre 2015 bis 2021 abdeckt. Aus dem Bericht geht hervor, dass in diesem Zeitraum 165.682 Wohnungen gehandelt wurden, ein neuer Höchststand, der ein Wachstum von 20,5 % gegenüber 2020 bedeutet.

Die vom INE zur Verfügung gestellte Infografik lässt zwar keine genaue Zahl der gehandelten Wohnungen zu, aber anhand der folgenden Grafik kann man annähernd davon ausgehen, dass zwischen 2015 und 2021 934.000 Wohneinheiten gehandelt wurden. Der Bau- und Wohnungsbericht aus dem Jahr 2015 zeigt, dass zwischen 2012 und 2014 etwa 240.000 Einheiten gehandelt wurden, was zu einer Gesamtzahl von 1.174.000 Einheiten führt, die von 2012, als das Goldene Visum-Programm eingeführt wurde, bis 2021 gehandelt wurden, was die neuesten verfügbaren Statistiken widerspiegelt.

Credits: Bild zur Verfügung gestellt; Autor: Kunde;

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Weitere Berechnungen unter Verwendung der SEF-Statistiken zeigen, dass bis Ende 2021 8.911 Golden Visa über den Weg der Immobilieninvestition erworben wurden. Das bedeutet, dass die 8.911 Immobilienkäufe durch Golden-Visa-Investoren etwa 0,76 % der 1.174.000 Einheiten ausmachen, die seit Einführung des Visums im Jahr 2012 gehandelt wurden.

"In den letzten 10 Jahren lag die Gesamtzahl der Familienanträge bei 19.000. Glaubt jemand ernsthaft, dass ein jährlicher Kauf von 1.900 Wohnungen die Immobilienpreise in die Höhe treibt? Lächerlich", meint der Geschäftsführer von Discus Holdings Ltd, einer Unternehmensgruppe, die Investitionsmigration anbietet, Laszlo Kiss, der über 32 Jahre Erfahrung in der Branche verfügt.

Teilt man die Gesamtinvestitionen, die von Inhabern eines Goldenen Visums in Immobilien getätigt wurden, durch die Anzahl der Goldenen Visa, die über den Weg des Immobilienerwerbs ausgestellt wurden, so ergibt sich, dass die durchschnittlichen Kosten für einen einzigen Immobilienerwerb durch die Programmteilnehmer 568.863 € betragen. Es liegt auf der Hand, dass Immobilien in dieser Preisklasse auf dem portugiesischen Immobilienmarkt nicht fehlen, und wenn wir den Kauf mehrerer Einheiten zu Vermietungszwecken in Betracht ziehen, sind diese Einheiten bereits auf dem Mietmarkt. Darüber hinaus umfasst ein Teil der Immobilieninvestitionen, die im Rahmen des Golden Visa-Programms getätigt werden, Gewerbeimmobilien, insbesondere im Hotelgewerbe.

Wenn wir über ausländische Investoren sprechen, die in Portugal Eigentum erwerben, aber kein Goldenes Visum erhalten, ist ihr Beitrag zum Immobilienmarkt ebenfalls vernachlässigbar. So entfielen im ersten Halbjahr 2022 nur 3 % aller Immobilientransaktionen auf internationale Investoren. Um den geringen Prozentsatz der Käufe durch Golden-Visum-Antragsteller zu unterstreichen, trugen sie im selben Zeitraum nur zu 0,6 % aller Transaktionen bei.


Wenn die Goldenen Visa nicht die Ursache des Problems sind, was ist es dann?

"Der Hauptgrund für den Anstieg der Immobilienpreise in Spanien und Portugal (neben vielen anderen Ländern) ist die Politik ihrer Zentralbanken, die Zinsen für den Euro bei nahezu Null zu halten. Wer möchte nicht eine Hypothek mit einer Laufzeit von 20 Jahren zu einem Zinssatz von 1,5 % und niedrigen monatlichen Tilgungsraten aufnehmen?", meint Laszlo Kiss. Allerdings gibt es verschiedene Faktoren, die zu dieser Krise beitragen.

Experten führen die Situation auf die Tatsache zurück, dass seit 2018 auf zehn verkaufte Häuser nur ein Haus gebaut wurde, was zu einem Mangel an erschwinglichen Wohnmöglichkeiten geführt hat. Das Angebot an Immobilien reicht immer weniger aus, um die hohe Nachfrage zu decken. "Wir müssen mehr Angebot für die bestehende Nachfrage finden, damit sich die Preise stabilisieren können", sagt Ricardo Reis, Agenturchef von Century 21 Newlife, in seinem jüngsten Interview mit Euronews. Es gibt mehrere Gründe, die zu dieser Knappheit beitragen.


Tourismus

Eines dieser Probleme ist der ständig wachsende Touristenstrom. Portugal verzeichnete 2019 einen Rekord von mehr als 26 Millionen ausländischen Touristen und 15,3 Millionen Euro im vergangenen Jahr, was einen Anstieg von 158 % bedeutet, nachdem im Vorjahr noch Pandemiebeschränkungen herrschten. Im Jahr 2023 wird ein Anstieg um 33 % erwartet. Der Mangel an verfügbaren Unterkünften hat dazu geführt, dass immer mehr Einheimische ein Referendum zum Verbot von Kurzzeit-Ferienvermietungen in Lissabon unterzeichnet haben.

Eine Studie der School of Economics and Management der Universität Porto aus dem Jahr 2021 untersuchte die Auswirkungen der Umwandlung von Wohnraum in Touristenunterkünfte auf den Immobilienmarkt in den Großräumen Lissabon und Porto. Die Ergebnisse zeigten, dass die Liberalisierung der Kurzzeitvermietung (STR) einen signifikanten Einfluss auf die Wohnungspreise in Gemeinden mit einem höheren Anteil an touristisch genutzten Wohnungen hatte. Die Studie schätzt, dass ein Anstieg der STR um 1 % zu einem durchschnittlichen Anstieg der Wohnungspreise in Lissabon und Porto um 14 % bzw. 21,3 % führte. Dies ist ein Näherungswert für die durchschnittliche Auswirkung eines Gesamtrückgangs des Wohnungsangebots auf die Wohnungspreise, auch wenn andere Faktoren nicht berücksichtigt werden, wodurch der Koeffizient kleiner wäre.

Die Studie lieferte auch empirische Belege für diese Auswirkungen, indem sie feststellte, dass von Januar 2011 bis Dezember 2019 der kumulierte Anteil der auf STR übertragenen Wohnungen in den Gemeinden Lissabon und Porto 5,787 % bzw. 5,475 % betrug. Im gleichen Zeitraum stiegen die Wohnungspreise um 76,9 % in Lissabon und 79 % in Porto. Diese Ergebnisse deuten darauf hin, dass die Verlagerung von Wohnraum in Touristenwohnungen durch die STR erhebliche Auswirkungen auf die Wohnungspreise hatte, was sowohl im Großraum Lissabon als auch im Großraum Porto zu einem erheblichen Anstieg führte.

Die Untersuchung ergab auch, dass Gemeinden mit einem höheren Anteil an STR eine niedrige Elastizität des Wohnungsmarktes aufwiesen, was darauf hindeutet, dass Anpassungen an die Umwandlung von Immobilien von Wohn- in Tourismusimmobilien in erster Linie durch eine Erhöhung der Hauspreise und nicht durch eine Erhöhung der Angebotsmengen erfolgten. Diese unerwartete Folge der Möglichkeit für Immobilieneigentümer, Immobilien vom Wohnen in den Tourismus umzuwandeln, war ein extremer Anstieg der Wohnungspreise aufgrund eines unelastischen Wohnungsangebots.


Hoher Einwanderungsstrom

Portugal verzeichnete das siebte Jahr in Folge einen Anstieg der Einwandererbevölkerung, die nach Angaben der SEF im Jahr 2022 insgesamt 752.252 Personen betrug. Dies bedeutet einen Anstieg um 58.365 Einwanderer im Vergleich zum Vorjahr, was einer Zunahme von 8,3 % entspricht. Die Zahl der Goldenen Visa , die ausländische Investoren und ihre Familienangehörigen erhielten, lag bei 1.281 bzw. 1.588, was nur 0,38 % des gesamten Einwanderungsstroms im Jahr 2022 ausmacht.

Die am stärksten wachsenden Einwandererpopulationen in Portugal kamen im vergangenen Jahr aus Brasilien und Indien. Die brasilianische Gemeinschaft bleibt mit über 230.000 Personen die größte Einwanderergruppe in Portugal, was einem Anstieg von 13 % seit 2021 entspricht. Auch die indische Gemeinschaft ist um 13 % auf rund 34.000 Einwohner angewachsen und ist damit die viertgrößte Einwanderergruppe in Portugal.

Im Gegensatz zu Investoren, die das Goldene Visum-Programm nutzen, suchen Zuwanderer, die über verschiedene Arten von nationalen D-Visa nach Portugal kommen, wie z. B. Einzelunternehmer, Passivverdiener oder digitale Nomaden, oft nach erschwinglicheren Wohnmöglichkeiten, was zu einem verstärkten Wettbewerb mit der einheimischen Bevölkerung auf dem Immobilienmarkt, insbesondere im Mietsektor, führen kann.

Allerdings machen Zuwanderer nur 7,3 % der portugiesischen Gesamtbevölkerung von 10.270.865 aus. Dies bedeutet, dass die Nachfrage potenziell gedeckt werden könnte, wenn das Bautempo und -volumen ausreichend wäre.


Mangel an Sozialwohnungen

Der Mangel an Sozialwohnungen ist ein kritischer Aspekt der allgemeinen Wohnungskrise, da er sich direkt auf sozial schwache Bevölkerungsgruppen auswirkt. Laut Pedro Nuno Santos, dem Minister für Infrastruktur und Wohnungsbau, machen Sozialwohnungen nur 2 % aller öffentlichen Wohnungen in Portugal aus, im Gegensatz zu Wien, wo sie 60 % des Wohnungsbestands ausmachen.

Die Stadtverwaltung von Lissabon ist mit 25.000 Sozialwohnungen der größte Immobilienbesitzer in Portugal, aber nicht alle dieser Wohnungen sind derzeit vergeben. Im Juli 2022 waren 1690 Sozialwohnungen wegen Renovierungsbedarfs nicht zugewiesen, wie Filipa Roseta, Lissabons stellvertretende Bürgermeisterin für Wohnungswesen, berichtet. Obwohl 6000 Anträge von bedürftigen Familien eingingen, standen zu diesem Zeitpunkt nur 36 Sozialwohnungen zur Verfügung.

Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, dass das Wiederaufbauprojekt von der Stadtverwaltung von Lissabon genehmigt werden muss, bevor das Haus renoviert werden kann. Dies trägt zur unzureichenden Geschwindigkeit der Projektgenehmigung und infolgedessen zu einer niedrigen Baurate bei.


Bautätigkeit

Wie bereits erwähnt, gibt das Verhältnis von einem gebauten Haus auf zehn verkaufte Häuser seit 2018 Anlass zur Sorge. Unsere Erfahrung mit Partnern und Immobilieninvestmentfonds zeigt, dass das Genehmigungsverfahren für neue Entwicklungs- oder Bauprojekte in der Gemeinde Lissabon aufgrund bürokratischer Verfahren bis zu zwei Jahre dauern kann.

Laut dem jüngsten Bericht über Bau- und Wohnungsstatistiken wurden im Jahr 2021 in Portugal insgesamt 15.065 Gebäude für den Neubau von Familienwohnungen genehmigt, weitere 4.900 Gebäude wurden für die Renovierung genehmigt. Diese Zahlen reichen jedoch nicht aus, um die Bedürfnisse der 1,027 Millionen Menschen zu befriedigen, die in überfüllten Wohnungen leben, ganz zu schweigen von anderen Gruppen, die von der Wohnungskrise betroffen sind.

Obwohl die Genehmigungsraten für Renovierungs- und Bauprojekte im Jahr 2021 leicht angestiegen sind - um 12,6 % im Vergleich zu 2020 und um 14,1 % im Vergleich zu 2019 bei Neubauten und um 1,5 % bei Renovierungsprojekten -, sind die Zahlen immer noch unzureichend. Im Jahr 2021 wurden im Land rund 22.384 Wohnungen fertiggestellt, was einem Anstieg von 10,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Zwar haben sich die Genehmigungs- und Bauraten in den letzten beiden Jahren etwas verbessert, doch reichen sie immer noch nicht aus, um den Bedarf der Bevölkerung zu decken. Anstatt Programme für ausländische Investitionen in Immobilien zu schließen, wäre es vielleicht klüger, diese Investitionen zu nutzen, um die Bautätigkeit anzukurbeln und die Wohnungskrise wirksamer zu bekämpfen.


Wie können ausländische Investitionen zur Bekämpfung der Wohnungskrise eingesetzt werden?

Portugal ist nicht das einzige Land, das mit einer Wohnungskrise zu kämpfen hat. Auch andere europäische Hauptstädte wie Berlin, Madrid und Paris haben mit ähnlichen Problemen zu kämpfen, wenn auch in unterschiedlichem Maße. Nach Angaben des Weltwirtschaftsforums hat die COVID-19-Pandemie die weltweite Wohnungsknappheit beschleunigt. Sperrungen und Bauverbote haben die Grundstückspreise weltweit in die Höhe schnellen lassen, was zu erheblichen Verzögerungen für Bauunternehmer führte. Darüber hinaus haben Unterbrechungen der Versorgungskette, Materialengpässe und Probleme bei der Beschaffung von Arbeitskräften das Angebot an neuen Wohnungen weiter behindert. Die weit verbreitete Inflation hat auch dazu geführt, dass die Wirtschaftlichkeit von Projekten nur bei höheren Verkaufs- und Mietpreisen als ursprünglich erwartet realisierbar ist.


Wie können Städte ausländische Investitionen in Immobilien nutzen, um die Wohnungskrise zu bewältigen?


Spenden an den nationalen Fonds

Länder, die unter der Wohnungskrise leiden, könnten die Investitionsoption des Fonds für nachhaltiges Wachstum übernehmen, den die fünf karibischen Länder - Antigua und Barbuda, Dominica, Grenada, St. Lucia sowie St. Kitts und Nevis - anbieten (Hinweis: Der genaue Name des Fonds kann von Land zu Land unterschiedlich sein). Damit können Investoren im Gegenzug für die Staatsbürgerschaft einen bestimmten Geldbetrag in einen nationalen Entwicklungsfonds einzahlen. Portugal und andere europäische Länder könnten ein ähnliches Programm einführen, das Investoren eine Aufenthaltsgenehmigung für eine beträchtliche Spende an einen ähnlichen Fonds anbietet, der dieses Geld zur Steigerung der Bauraten verwendet.

Maltas Individual Investor Program of the Republic, das 2021 in Malta's Exceptional Investor naturalization policy umbenannt wurde, verlangt 750.000 € für eine 12-monatige Aufenthaltsdauer und gewährt dem Investor nach diesem Zeitraum die Staatsbürgerschaft. Auf dem Höhepunkt seiner Popularität im Jahr 2016 zog das Programm 279,9 Millionen Euro an Spenden an, und 121,8 Millionen Euro im Jahr 2020, dem letzten Jahr nach der Pandemie, für das Statistiken veröffentlicht wurden. Die karibischen Länder geben nur ungern Informationen über ihre Staatsbürgerschaftsprogramme weiter, aber wir können schätzen, dass Grenada im Jahr 2022 etwa 96,93 Millionen Dollar an Spenden von Investoren erhielt, da 27 % diese Option zur Beantragung wählten. In Antigua und Barbuda ist die Spendenoption weitaus beliebter: 89,5 % der Anleger entschieden sich im Zeitraum 2020-2022 für die staatliche Fondsoption. Auch wenn wir die genauen Zahlen der Erträge nicht kennen, können wir feststellen, dass Spenden die Entwicklung auf diesen Inseln fördern. Antigua und Barbuda verwendet die in den staatlichen Fonds eingezahlten Gelder, um den Tourismus, die Landwirtschaft, den Dienstleistungssektor und den Edelmetallsektor des Landes zu entwickeln. So wurden beispielsweise 45 Millionen Dollar für den Ausbau des Flughafens verwende

Rechnen wir einmal nach: Wenn die Hälfte der portugiesischen Antragsteller für das Goldene Visum im letzten Jahr die Spendenoption wählt und die Spenden auf eine angemessene Höhe von 100.000 € festgesetzt werden (schließlich handelt es sich nicht um ein Programm für die Staatsbürgerschaft durch Investitionen), würde dies bedeuten, dass der Haushalt des Landes 64 Millionen € erhält. Bei einem durchschnittlichen Baupreis von 492 Euro pro Quadratmeter (gemäß dem letzten INE-Bericht) könnten damit etwa 129 900 Quadratmeter Sozialwohnungen oder bezahlbare Mietwohnungen gebaut werden.Laszlo Kiss, der Geschäftsführer der Discus Holdings Ltd, ist der Ansicht, dass Spenden sowohl für die Länder als auch für die Investoren eine große Win-Win-Situation darstellen. "Es ist ein klarer Gewinn für den Staatshaushalt, da das Geld für edle soziale Zwecke ausgegeben werden kann", sagt er.


Instandsetzung der verlassenen Wohnungen

In Lissabon stehen 25.999 Gebäude leer, das sind etwa 15 % aller Wohnungen in der Stadt. Diese Gebäude stehen oft über lange Zeiträume leer und müssen renoviert werden. Investoren könnte die Möglichkeit geboten werden, einen Teil dieser Gebäude zu kaufen und zu renovieren, mit der Verpflichtung, sie später in Hotels umzuwandeln, um die Belastung der örtlichen Unterkünfte durch Touristen zu verringern. Ein anderer Teil dieser Gebäude könnte, wie bereits vorgeschlagen, mit Hilfe von Spenden an den nationalen Fonds in Sozialwohnungen umgewandelt werden. Alternativ könnte Investoren die Möglichkeit eingeräumt werden, Häuser zu kaufen und zu renovieren und sie später zu vermieten, wobei der maximale Mietpreis von den Behörden im Gegenzug für die Aufenthaltsgenehmigung und steuerliche Anreize für die Mieteinnahmen begrenzt wird.

Bau der neuen Gebäude zur Vermietung.

Pedro Vicente vom portugiesischen Verband der Immobilienentwickler und -investoren ist der Ansicht, dass die Möglichkeit, direkt in den Bau von Mietwohnungen zu investieren, "der wichtigste Faktor wäre, der dem Goldenen Visum eine echte Bedeutung verleihen und dazu beitragen würde, die Wohnungskrise in Portugal zu lösen". Zusammen mit den steuerlichen Vorteilen (6 % MwSt. für diese Art von Bauvorhaben) würde das Goldene Visum dazu dienen, eine echte "Build-to-Rent"-Industrie zu schaffen, die in den Händen von Unternehmen in kurzer Zeit zu Ergebnissen führen würde", erklärt er.

Investitionen in Gewerbeimmobilien.

Die Beschränkungen für ausländische Investoren können auf den Erwerb von Gewerbeimmobilien im Rahmen des Golden-Visa-Programms beschränkt werden. Damit wird ihnen nicht das Recht genommen, Wohnimmobilien zu kaufen, um darin zu leben, sondern sie werden verpflichtet, in Gewerbeimmobilien zu investieren, um eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Dies würde Geld in die Wirtschaft bringen und Arbeitsplätze schaffen. Handelt es sich bei der Gewerbeimmobilie um ein Hotel, wird dadurch auch der touristische Wohnungsmarkt entlastet und die hohe Nachfrage gedeckt, ohne dass mehr einheimischer Wohnraum in Anspruch genommen wird.

Die Option der Staatsanleihen, die einige Länder, z. B. Ungarn, nutzen, ist nach Ansicht von Experten möglicherweise nicht der beste Ansatz für Portugal. "Spanien und Portugal können sich selbst finanzieren, vor allem zu niedrigen Zinssätzen auf den Finanzmärkten, so dass eine Investition in Anleihen keine ernsthaften finanziellen Vorteile für das Land mit sich bringt. Dies war einer der Hauptgründe, warum Bulgarien sein Staatsbürgerschaftsprogramm gestoppt hat", sagt Laszlo Kiss, der als staatlich anerkannter Vertreter für das ungarische Programm tätig ist.

Um die Befürchtungen hinsichtlich möglicher Geldwäscheprobleme im Zusammenhang mit dem Golden Visa-Programm zu zerstreuen, gibt es zwei Möglichkeiten, diese Befürchtungen zu zerstreuen. Erstens könnten für Inhaber von Reisepässen aus bestimmten Ländern, die als unsicher gelten, Beschränkungen eingeführt werden, so dass sie nicht mehr zur Beantragung berechtigt sind. Zweitens könnte ein strengerer Einhaltungsprozess eingeführt werden, der sich an den sorgfältigen Verfahren Maltas orientiert, die denen einer Bank ähneln. Dies würde ein sorgfältiges Auswahlverfahren ermöglichen, um das Risiko der Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen an Teilnehmer des Investitionsprogramms zu minimieren.

Kurz gesagt, das ideale modifizierte Golden Visa Programm würde verschiedene Optionen für Immobilieninvestitionen anbieten, mit dem Ziel, das Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu erhöhen und gleichzeitig die Sicherheit aus Sicht des Staates und die Rentabilität für die Investoren zu gewährleisten. Es gibt zahlreiche erfolgreiche Beispiele in anderen Ländern, die den portugiesischen Behörden als Referenz dienen könnten.

Nachdem sie die Möglichkeit verloren haben, eine Aufenthaltsgenehmigung über den Weg der Immobilieninvestition zu erhalten, könnten ausländische Investoren nach stabileren und transparenteren Investitionsmöglichkeiten in anderen Ländern suchen. Insgesamt wird das internationale Image Portugals beschädigt, wodurch das Land an wirtschaftlicher Attraktivität verliert und die Immobilienkrise ungelöst bleibt. Stattdessen können ausländische Investitionen als eine der Maßnahmen zur Lösung des Problems genutzt werden, indem Investitionen in die Renovierung und das Hotelgewerbe angeregt oder verschiedene Spendenprogramme aufgelegt werden.

Pedro Vicente vom portugiesischen Verband der Immobilienentwickler und -investoren glaubt nicht, dass die Regierung sich zurückziehen und das Programm in abgewandelter Form beibehalten wird. Wir bleiben jedoch zuversichtlich, dass die Behörden eine Lösung in Betracht ziehen werden, die für die Investoren und die Wirtschaft vorteilhaft ist und gleichzeitig bei der Bekämpfung der Krise helfen kann.