Wederzijds voordeel: hoe de huisvestingscrisis en de Gouden Visa-kwesties in een win-winsituatie te veranderen

De definitieve formulering van het wetsontwerp dat onlangs voor parlementaire behandeling is onthuld, lijkt niet zo extreem te zijn als aanvankelijk werd gevreesd. Gouden visa die investeerders reeds hebben aangevraagd of wensen te verlengen, zullen worden omgezet in een speciaal D2-visum (ondernemersvisum), waarbij de verblijfsvereiste van zeven dagen per jaar voor de houders ervan gehandhaafd blijft. Er zullen geen maatregelen met terugwerkende kracht worden toegepast, wat tot zware kritiek heeft geleid. De regering stelt ook voor om op investeringen gebaseerde verblijfsvergunningen toe te staan voor degenen die investeren ter ondersteuning van "artistieke productie en het herstel of behoud van cultureel erfgoed". De mogelijkheid om te investeren in onroerend goed wordt echter geschrapt.

Zal het besluit om de meest populaire investeringsroute in Portugal af te schaffen echt helpen om het huisvestingsprobleem op te lossen? Het Gouden Visum-programma is al enkele jaren onderwerp van veel controverse, waarbij sommigen het de schuld geven van de huizencrisis in het land. De realiteit is echter veel complexer dan dat, en het effect van het programma op de vastgoedmarkt wordt vaak overdreven. Laten we eens kijken of het gouden visum de situatie echt verergert en onderzoeken hoe buitenlandse investeringen kunnen worden gebruikt om dit probleem aan te pakken.

De huizencrisis in Portugal

Hoe erg is het probleem?

De huizencrisis in Portugal is een complex probleem dat steeds meer burgers treft. De mediane huizenprijs van verkochte woningen in Portugal bedroeg in het derde kwartaal van 2022 1 492 euro/m2 , wat neerkomt op een jaar-op-jaar groei van +13,5%, een aanzienlijke stijging ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze groei werd waargenomen in alle subregio's, behalve in Viseu Dão Lafões. De drie subregio's met de hoogste mediane huizenprijzen waren de Algarve en de grootstedelijke gebieden Lissabon en Porto.

De huisvestingscrisis in Portugal is bijzonder moeilijk voor gezinnen met een laag inkomen, aangezien iets meer dan de helft van de Portugese werknemers vorig jaar minder dan 1.000 euro per maand verdiende, volgens de statistieken van het ministerie van Arbeid. Voor mensen jonger dan 30 jaar zijn de cijfers nog verontrustender - ongeveer 65% van de vertegenwoordigers van deze leeftijdsgroep verdient minder dan 1.000 euro. Dit betekent dat huisvesting voor een aanzienlijk deel van de bevolking steeds onbetaalbaarder wordt. Tussen 2020 en 2021 stegen de huizenprijzen in Portugal met 157%, terwijl de huren tussen 2015 en 2021 met 112% stegen, volgens het statistisch bureau van de Europese Unie, Eurostat. In de afgelopen twaalf jaar zijn de huizenprijzen in Portugal met meer dan 80% gestegen en overtreffen daarmee het gemiddelde van de Europese Unie.

Volgens gegevens verzameld door Confidencial Imobiliario zijn de huren in Lissabon, een populaire toeristische bestemming, sinds 2015 met 65% gestegen en zijn de verkoopprijzen in dezelfde periode met 137% omhooggeschoten. Vorig jaar stegen de huren met 37%, wat meer is dan in Barcelona of Parijs, volgens Casafari, een ander bedrijf voor vastgoedgegevens.

Imovirtual, een portaal voor huisvesting, voerde een onderzoek uit waaruit bleek dat de gemiddelde huur voor een eenkamerappartement in Lissabon ongeveer 1.350 euro bedraagt, terwijl het maandelijkse minimumloon slechts 760 euro bedraagt.

Als gevolg van de lage lonen en hoge huren staat Lissabon op de derde plaats van minst leefbare steden ter wereld om te wonen, volgens een studie van verzekeringsmakelaars CIA Landlords. De huidige inflatie van 8,2% in Portugal heeft het probleem alleen maar verergerd.

De huisvestingscrisis in Portugal leidt ook tot overbevolking, aangezien meer dan 10% van de bevolking nu in dergelijke omstandigheden leeft, volgens een in augustus gepubliceerd onderzoek van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE). De regio Algarve, die de hoogste gemiddelde huizenprijs van het land heeft, meldt met 13,7% het ergste congestiepercentage, op de voet gevolgd door de grootstedelijke gebieden Lissabon (13%) en Porto (11,3%).

Wat stelt de regering voor?

Naast de beëindiging van het Gouden Visum-programma is de Portugese regering van plan verschillende andere maatregelen te nemen om de huisvestingscrisis aan te pakken. Deze maatregelen omvatten het dwingen van eigenaars van leegstaande woningen om deze te verhuren, waarbij prioriteit wordt gegeven aan jongere huurders, eenoudergezinnen en gezinnen die een aanzienlijke inkomensdaling hebben meegemaakt. De regering heeft ook een maximum gesteld aan de huurverhogingen in nieuwe huurcontracten, die niet meer dan 2% boven het vorige contract mogen liggen.

Een andere belangrijke maatregel is de opschorting van nieuwe vergunningen voor kortetermijnvakantieverhuur via platforms voor toeristische accommodatie, behalve in plattelandsgebieden. Deze maatregel is bedoeld om de druk op de woningmarkt te verlichten door het aantal woningen dat beschikbaar is voor kortetermijnverhuur te verminderen en deze in plaats daarvan beschikbaar te maken voor langetermijnverhuur.

De regering neemt ook maatregelen om commercieel vastgoed om te zetten in woningen, met als doel het aanbod van beschikbare woningen te vergroten. Deze maatregel is vooral gericht op stedelijke gebieden waar commercieel vastgoed leegstaat of onvoldoende wordt gebruikt, terwijl de vraag naar woningen blijft groeien.

Zijn houders van gouden visa verantwoordelijk voor de huisvestingssituatie?

Enkele belangrijke statistieken

Het Gouden Visum-programma werd gelanceerd in 2012. In februari 2023 zijn in totaal 11.758 gouden visa verleend, samen met 19.171 verblijfsvergunningen voor gezinsleden. Het programma is bijzonder succesvol geweest in het aantrekken van investeringen in onroerend goed: 10.755 gouden visa werden toegekend via de aankoop van onroerend goed en in totaal werd 6.118 miljard euro geïnvesteerd in onroerend goed op een totale investering van 6.852 miljard euro.

Premier Antonio Costa heeft veel kritiek geuit op de hoge investeringen in onroerend goed en het lage aantal gecreëerde banen. Ondanks de populariteit van het programma om buitenlandse investeringen aan te trekken, heeft Costa erop gewezen dat het programma slechts 22 arbeidsplaatsen heeft opgeleverd, wat hij als een grote zwakte beschouwt. Volgens hem heeft de focus op vastgoedinvesteringen geleid tot een potentiële inflatie van de vastgoedprijzen en een gemiste kans om investeringen aan te trekken in andere sectoren die meer banen zouden kunnen opleveren en zouden kunnen bijdragen tot economische groei op lange termijn.

Het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) bracht in 2022 zijn laatste rapport over bouw- en huisvestingsstatistieken uit, over de jaren 2015 tot 2021. Het rapport geeft aan dat in deze periode 165.682 woningen werden verhandeld, een nieuw maximum dat een groei van 20,5% vertegenwoordigt ten opzichte van 2020.

Hoewel de door INE verstrekte infographic geen exact aantal verhandelde woningen toelaat, is het mogelijk om op basis van de volgende grafiek te benaderen dat tussen 2015 en 2021 934.000 wooneenheden werden verhandeld.

Uit verdere berekeningen met behulp van SEF-statistieken blijkt dat tegen het einde van 2021 8.911 gouden visa zijn verkregen via de vastgoedinvesteringsroute. Dit betekent dat de 8.911 vastgoedaankopen door Golden Visa-investeerders ongeveer 0,76% vertegenwoordigen van de 1.174.000 eenheden die sinds de lancering van het visum in 2012 zijn verhandeld.

"De afgelopen 10 jaar bedroeg het totale aantal gezinsaanvragen 19.000. Denkt iemand serieus dat een jaarlijkse aankoop van 1.900 flats de vastgoedprijzen hoog opdreef? Belachelijk", vindt de directeur van Discus Holdings Ltd, een groep bedrijven die investeringsmigratie verzorgt, Laszlo Kiss, die 32 jaar ervaring heeft in de sector.

Door de totale investeringen in onroerend goed door houders van een gouden visum te delen door het aantal gouden visa dat via het traject voor de aankoop van onroerend goed is afgegeven, zien we dat de gemiddelde kosten van een enkele vastgoedaankoop door deelnemers aan het programma 568.863 euro bedragen. Het is duidelijk dat vastgoed in deze prijsklasse momenteel niet ontbreekt op de Portugese vastgoedmarkt en als we overwegen meerdere eenheden te kopen voor verhuurdoeleinden, zijn deze eenheden al op de verhuurmarkt. Bovendien omvat een deel van de investeringen in onroerend goed via het Gouden Visum-programma commercieel onroerend goed, met name in de hotelsector.

Als we het hebben over buitenlandse investeerders die onroerend goed in Portugal kopen maar geen gouden visum krijgen, is hun bijdrage aan de vastgoedmarkt ook verwaarloosbaar. In de eerste helft van 2022 waren internationale investeerders bijvoorbeeld slechts goed voor 3% van alle vastgoedtransacties. Om het kleine percentage aankopen door aanvragers van een gouden visum te benadrukken: zij droegen in dezelfde periode bij aan slechts 0,6% van alle transacties.

Als Gouden Visa's het probleem niet veroorzaken, wat dan wel?

"De belangrijkste reden voor de stijging van de vastgoedprijzen in Spanje en Portugal (naast vele andere landen) is het beleid van hun centrale banken om de EUR-rente op bijna nul te houden. Wie wil er nu geen hypotheek met een looptijd van 20 jaar tegen een rente van 1,5% en met lage maandelijkse aflossingen?", meent Laszlo Kiss. Er zijn echter verschillende factoren die aan deze crisis bijdragen.

Deskundigen schrijven de situatie toe aan het feit dat er sinds 2018 voor elke tien verkochte woningen slechts één huis is gebouwd, waardoor er een tekort aan betaalbare woonopties is ontstaan. Er is een groeiend onvoldoende aanbod van woningen om aan de grote vraag te voldoen. "We moeten meer aanbod vinden voor de bestaande vraag, zodat de prijzen kunnen stabiliseren", zegt Ricardo Reis, agentschapsmanager van Century 21 Newlife, in zijn recente interview met Euronews. Er zijn verschillende zaken die hebben bijgedragen aan dit tekort.

Toerisme

Een van deze kwesties is de voortdurend groeiende toeristenstroom. Portugal trok een record van meer dan 26 miljoen buitenlandse toeristen in 2019 en 15,3 miljoen vorig jaar, wat een stijging van 158% betekent na het voorgaande jaar van pandemische beperkingen. In 2023 wordt een stijging van 33% verwacht. Een gebrek aan beschikbare huisvestingsmogelijkheden heeft geleid tot stijgende handtekeningen van de lokale bevolking om een referendum te houden om korte termijn vakantieverhuur in Lissabon te stoppen.

Een studie van de School of Economics and Management van de Universiteit van Porto onderzocht in 2021 de impact van de overdracht van woningen naar toeristische accommodatie op de vastgoedmarkt in de grootstedelijke gebieden van Lissabon en Porto. Uit de resultaten bleek dat de liberalisering van kortetermijnverhuur (STR) een significant effect had op de huizenprijzen in gemeenten met een hoger percentage woningen dat werd omgezet in toerisme. In de studie werd geschat dat een toename van STR met 1% leidde tot een gemiddelde stijging van de huizenprijzen met 14% en 21,3% in respectievelijk Lissabon en Porto. Dit dient als een benadering voor het gemiddelde effect op de huizenprijzen van een totale daling van het woningaanbod, hoewel geen rekening wordt gehouden met andere factoren, waardoor de coëfficiënt kleiner zou zijn.

De studie leverde ook empirisch bewijs van dit effect: van januari 2011 tot december 2019 bedroeg het gecumuleerde aandeel van de naar STR overgedragen woningen in de gemeenten Lissabon en Porto respectievelijk 5,787% en 5,475%. In dezelfde periode stegen de huizenprijzen met 76,9% in Lissabon en 79% in Porto. Deze bevindingen wijzen erop dat de overdracht van woningen naar toeristische woningen via STR een aanzienlijk effect had op de huizenprijzen, wat resulteerde in aanzienlijke stijgingen in zowel de stedelijke gebieden van Lissabon als Porto.

Uit het onderzoek bleek ook dat gemeenten met een hoger aandeel STR een lage huisvestingselasticiteit hadden, wat erop wijst dat aanpassingen aan de omzetting van onroerend goed van woningen naar toerisme vooral plaatsvonden door verhoging van de huizenprijzen en niet zozeer door verhoging van het aanbod. Dit onverwachte gevolg van de mogelijkheid voor eigenaars om onroerend goed om te zetten van woningen naar toerisme was een extreme stijging van de huizenprijzen als gevolg van een inelastisch woningaanbod.

Hoge immigratiestroom

Portugal heeft voor het zevende achtereenvolgende jaar een toename van zijn immigrantenbevolking gezien, tot een totaal van 752.252 in 2022, volgens gegevens van SEF. Dit betekent een stijging van 58.365 immigranten ten opzichte van het voorgaande jaar, wat neerkomt op een stijging van 8,3%. Ondertussen bedroeg het aantal gouden visa dat buitenlandse investeerders en hun gezinsleden ontvingen respectievelijk 1.281 en 1.588, goed voor slechts 0,38% van de totale immigratiestroom in 2022.

De grootste groeiende immigrantenpopulaties in Portugal in het afgelopen jaar waren afkomstig uit Brazilië en India. De Braziliaanse gemeenschap blijft de grootste immigrantengroep in Portugal, met meer dan 230 000 personen, wat neerkomt op een stijging van 13% sinds 2021. Ook de Indiase gemeenschap is met 13% gegroeid tot ongeveer 34.000 inwoners en is daarmee de op drie na grootste immigrantengroep in Portugal.

In tegenstelling tot investeerders die gebruik maken van het gouden visumprogramma, zoeken immigranten die naar Portugal komen via verschillende soorten nationale D-visa, zoals individuele ondernemers, passieve inkomsten of digitale nomaden, vaak meer betaalbare huisvestingsmogelijkheden, wat kan leiden tot meer concurrentie met de lokale bevolking op de vastgoedmarkt, met name in de huursector.

Immigranten maken echter slechts 7,3% van de totale Portugese bevolking van 10.270.865 uit. Dit betekent dat, indien het bouwtempo en het bouwvolume voldoende zouden zijn, aan de vraag zou kunnen worden voldaan.

Gebrek aan sociale woningen

Het tekort aan sociale woningen is een kritiek aspect van de algemene huisvestingscrisis, aangezien het directe gevolgen heeft voor kwetsbare bevolkingsgroepen. Volgens Pedro Nuno Santos, de minister van Infrastructuur en Huisvesting, maakt sociale huisvesting slechts 2% uit van alle volkshuisvesting in Portugal, in tegenstelling tot Wenen waar het 60% van het woningbestand uitmaakt.

Het stadhuis van Lissabon wordt erkend als de grootste vastgoedeigenaar in Portugal, met een eigendom van 25.000 sociale woningen, maar niet al deze woningen worden momenteel toegewezen. In juli 2022 waren 1690 sociale woningen niet toegewezen omdat ze gerenoveerd moesten worden, zo meldt Filipa Roseta, assistent-burgemeester voor huisvesting van Lissabon. Ondanks de ontvangst van 6000 aanvragen van gezinnen in nood waren er op dat moment slechts 36 vrijgekomen sociale woningen beschikbaar.

De eis dat het wederopbouwproject door de gemeente Lissabon moet worden goedgekeurd voordat het huis kan worden gerenoveerd, vormt echter een andere uitdaging. Dit draagt bij tot de ontoereikende snelheid van de projectgoedkeuring en, als gevolg daarvan, de lage bouwcijfers.

Bouwcijfers

Zoals eerder vermeld, is de verhouding van één huis gebouwd voor elke tien verkochte huizen sinds 2018 zorgwekkend. Onze ervaring met partners en vastgoedinvesteringsfondsen leert dat het goedkeuringsproces voor nieuwe ontwikkelings- of bouwprojecten in de gemeente Lissabon tot twee jaar kan duren door bureaucratische procedures.

Volgens het laatste verslag over bouw- en huisvestingsstatistieken werden in 2021 in totaal 15.065 gebouwen vergund voor nieuwbouw voor gezinswoningen in Portugal, en nog eens 4.900 gebouwen voor renovatie. Deze aantallen zijn echter onvoldoende om te voldoen aan de behoeften van de 1,027 miljoen mensen die in overbevolkte omstandigheden leven, laat staan aan andere groepen die door de huisvestingscrisis worden getroffen.

Hoewel er een lichte stijging is van de goedkeuringspercentages voor renovatie- en bouwprojecten in 2021, met een stijging van 12,6% ten opzichte van 2020 en een stijging van 14,1% ten opzichte van 2019 voor nieuwe gebouwen, en een stijging van 1,5% voor renovatieprojecten, schieten de aantallen nog steeds tekort. In 2021 werden in het land ongeveer 22.384 woningen opgeleverd, een stijging van 10,2% ten opzichte van het voorgaande jaar.

Hoewel de goedkeurings- en bouwcijfers de afgelopen twee jaar enigszins zijn verbeterd, zijn ze nog steeds onvoldoende om aan de behoeften van de bevolking te voldoen. In plaats van programma's voor buitenlandse investeringen in onroerend goed te sluiten, is het misschien verstandiger deze investeringen te gebruiken om de bouwcijfers te stimuleren en de huisvestingscrisis doeltreffender aan te pakken.

Hoe kunnen buitenlandse investeringen worden gebruikt om de huisvestingscrisis te bestrijden?

Portugal staat niet alleen in een huizencrisis. Andere Europese hoofdsteden zoals Berlijn, Madrid en Parijs worstelen ook met soortgelijke problemen, zij het in verschillende mate. Volgens het World Economic Forum heeft de COVID-19 pandemie een wereldwijd woningtekort versneld. Door sluitingen en bouwverboden zijn de grondprijzen wereldwijd sterk gestegen, waardoor ontwikkelaars aanzienlijke vertragingen hebben opgelopen. Bovendien hebben verstoringen van de toeleveringsketen, materiaaltekorten en arbeidsproblemen het nieuwe woningaanbod verder belemmerd. De wijdverbreide inflatie heeft er ook toe geleid dat projecten alleen rendabel zijn bij hogere verkoop- en huurniveaus dan oorspronkelijk verwacht.

Hoe kunnen steden buitenlandse investeringen in vastgoed gebruiken om de huisvestingscrisis aan te pakken?

De optie van staatsobligaties die sommige landen, bijvoorbeeld Hongarije, gebruiken, is volgens deskundigen misschien niet de beste aanpak voor Portugal. "Spanje en Portugal kunnen zichzelf financieren, vooral tegen lage tarieven van de financiële markten, dus een investering in obligaties levert het land geen serieuze financiële voordelen op. Dit was een van de belangrijkste redenen waarom Bulgarije zijn staatsburgerschapsprogramma stopzette", zegt Laszlo Kiss, die de door de regering goedgekeurde agent is voor het Hongaarse programma.

Om de bezorgdheid over mogelijke witwaspraktijken in verband met het Gouden Visum-programma weg te nemen, zijn er twee mogelijkheden. Ten eerste zouden beperkingen kunnen worden opgelegd aan paspoorthouders van bepaalde landen die als onveilig worden beschouwd, zodat zij niet in aanmerking komen om een aanvraag in te dienen. Ten tweede zou een strenger nalevingsproces kunnen worden ingevoerd, waarbij inspiratie wordt geput uit de zorgvuldige procedures van Malta, die lijken op die van een bank. Dit zou een zorgvuldig selectieproces mogelijk maken om het risico van het verlenen van verblijfsvergunningen aan deelnemers aan het investeringsprogramma tot een minimum te beperken.

Kortom, het ideale gewijzigde Golden Visa programma zou verschillende beleggingsmogelijkheden in onroerend goed bieden met als doel het aanbod op de woningmarkt te vergroten, terwijl ook de veiligheid vanuit het oogpunt van de staat en de winstgevendheid voor de investeerders worden gewaarborgd. Er zijn tal van succesvolle voorbeelden in andere landen die de Portugese autoriteiten als referentie zouden kunnen gebruiken.

Na het verlies van de mogelijkheid om een verblijfsvergunning te verkrijgen via de weg van de vastgoedinvesteringen, zullen buitenlandse investeerders wellicht op zoek gaan naar stabielere en transparantere investeringsmogelijkheden in andere landen. Al met al zal het internationale imago van Portugal worden aangetast, waardoor het land commercieel minder aantrekkelijk wordt, terwijl de huizencrisis onopgelost blijft. In plaats daarvan kunnen buitenlandse investeringen worden gebruikt als een van de maatregelen om het probleem aan te pakken, door investeringen in renovatie en de hotelsector te stimuleren, of door verschillende donatieprogramma's op te zetten.

Pedro Vicente van de Portugese Vereniging van Vastgoedontwikkelaars en -investeerders gelooft niet dat de regering zich zal terugtrekken en het programma in een of andere gewijzigde vorm zal handhaven. Wij blijven echter hopen dat de autoriteiten een oplossing zullen overwegen die gunstig is voor investeerders en de economie, en die ook kan helpen in de strijd tegen de crisis.