En un análisis compartido por CNN Portugal, la agencia de calificación recuerda que "desde 2015, los precios de la vivienda en Portugal han aumentado, de media, un 9,1% al año, una de las tasas de crecimiento más rápidas de la Unión Europea y muy por encima de la media de los 27, del 5,5%. El crecimiento económico continuado, los bajos tipos de interés y la demanda de los inversores han contribuido a esta evolución".

Ahora, el escenario ha cambiado: "La economía se está ralentizando, la elevada inflación está impulsando los tipos de interés y es probable que la demanda de los inversores empiece a desvanecerse, aumentando el riesgo de caída de los precios". El análisis de la agencia dice incluso que "los precios de la vivienda han superado los valores intrínsecos, exacerbando el riesgo de una corrección".

"Sobrevalorados"

Esto se debe a que los ratios de rentabilidad anual (para valorar si es más barato alquilar o comprar) y la accesibilidad de las viviendas han superado el nivel 1 en Portugal. Esto significa que las familias portuguesas tienen que invertir alrededor de 1,3 veces sus ingresos anuales para comprar una casa. Esto puede considerarse un factor de sobrecalentamiento del mercado y provocar una corrección en los próximos meses.

La corrección del mercado inmobiliario podría afectar especialmente a las familias con préstamos hipotecarios. "La subida de los tipos de interés podría afectar principalmente a la demanda de los residentes en Portugal que en otros países europeos debido a las medidas de política macroprudencial", advierte Moody's.

La agencia señala que "en virtud de estas medidas, los otorgantes de crédito tienen que evaluar la capacidad de pagar las deudas a tipos de interés tres puntos porcentuales por encima de los tipos de interés reales, entre otras cosas". La medida podría "ayudar a contener los riesgos a medida que aumenten los costes de los préstamos", pero podría "quitar el acceso al crédito a los compradores potenciales", lo que tendrá efectos sobre la demanda de viviendas.

Menos dependencia de los préstamos

Aun así, Moody's señala, basándose en datos del Banco de Portugal, que entre 2018 y el segundo trimestre de 2022, "cerca del 50% de las viviendas se compraron con dinero en efectivo" y no a través de crédito bancario. Esto representa una menor dependencia de los préstamos que en otros países europeos. Hace una década, las compras en efectivo representaban alrededor del 25%.

El aumento de los tipos de interés también hizo que los activos inmobiliarios fueran menos atractivos para los inversores extranjeros, que representaron el 11,7% de las adquisiciones en junio de 2022. Si el programa de visados de oro realmente termina, Portugal será menos atractivo para los extranjeros, lo que contribuyó a la duplicación, desde 2011, de los precios de la vivienda en las zonas de Lisboa, Oporto y en la región del Algarve.