В аналізі, опублікованому CNN Portugal, рейтингове агентство нагадує, що з 2015 року ціни на житло в Португалії зростали в середньому на 9,1% на рік, що є одним з найшвидших темпів зростання в Європейському Союзі і значно перевищує середній показник по 27 країнам, який становить 5,5%. Цьому сприяли тривале економічне зростання, низькі процентні ставки та попит з боку інвесторів.

Тепер сценарій змінився. Економіка сповільнюється, висока інфляція стимулює зростання процентних ставок, і цілком ймовірно, що попит з боку інвесторів почне згасати, збільшуючи ризик падіння цін. В аналізі агентства навіть йдеться про те, що ціни на житло перевищили внутрішню вартість, що посилює ризик корекції.

Перегрів

Це пов'язано з тим, що річні коефіцієнти прибутковості (щоб оцінити, що дешевше - орендувати чи купувати) і доступність житла в Португалії перевищили рівень 1. Це означає, що португальські сім'ї повинні інвестувати близько 1,3 свого річного доходу, щоб купити будинок. Це можна вважати фактором перегріву ринку, який може призвести до корекції в найближчі місяці.

Корекція на ринку нерухомості може особливо вплинути на сім'ї з іпотечними кредитами. "Зростання процентних ставок може вплинути переважно на попит з боку жителів Португалії, ніж в інших європейських країнах, через заходи макропруденційної політики", - попереджає Moody's.

Агентство зазначає, що "згідно з цими заходами, кредитори повинні оцінити здатність виплачувати борги за відсотковими ставками, які, серед іншого, на три відсоткових пункти перевищують реальні відсоткові ставки". Цей захід може "допомогти стримати ризики, оскільки вартість запозичень зростає", але може "забрати доступ до кредитів у потенційних покупців", що вплине на попит на житло.

Менша залежність від кредитів

Незважаючи на це та спираючись на дані Банку Португалії, Moody's сигналізує, що в період з 2018 року по другий квартал 2022 року "близько 50% будинків було придбано за готівку", а не за допомогою банківських кредитів. Це означає меншу залежність від кредитів, ніж в інших європейських країнах. Десять років тому купівля житла за готівку становила близько 25%.

Зростання процентних ставок також зробило нерухомість менш привабливою для іноземних інвесторів, на частку яких у червні 2022 року припадало 11,7% придбань. Якщо програма "золота віза" дійсно завершиться, Португалія стане менш привабливою для іноземців, що сприяло подвоєнню з 2011 року цін на житло в районах Лісабона, Порту та в регіоні Алгарве.