In einer von CNN Portugal geteilten Analyse erinnert die Ratingagentur daran, dass "die Immobilienpreise in Portugal seit 2015 im Durchschnitt um 9,1 % pro Jahr gestiegen sind, eine der schnellsten Wachstumsraten in der Europäischen Union und deutlich über dem Durchschnitt der 27 Mitgliedstaaten von 5,5 %. Das anhaltende Wirtschaftswachstum, die niedrigen Zinssätze und die Nachfrage der Investoren haben zu dieser Entwicklung beigetragen.

Jetzt hat sich das Szenario geändert: "Die Wirtschaft verlangsamt sich, die hohe Inflation treibt die Zinsen in die Höhe, und es ist wahrscheinlich, dass die Nachfrage der Investoren nachlässt, was das Risiko fallender Preise erhöht. In der Analyse der Agentur heißt es sogar, dass "die Hauspreise den inneren Wert überschritten haben, was das Risiko einer Korrektur erhöht."

"Überhitzt"

Dies ist darauf zurückzuführen, dass die jährlichen Rentabilitätskennzahlen (zur Beurteilung, ob es billiger ist, zu mieten oder zu kaufen) und die Zugänglichkeit von Häusern in Portugal die Stufe 1 überschritten haben. Das bedeutet, dass portugiesische Familien etwa das 1,3-fache ihres Jahreseinkommens investieren müssen, um ein Haus zu kaufen. Dies kann als Überhitzungsfaktor auf dem Markt angesehen werden und in den kommenden Monaten zu einer Korrektur führen.

Die Korrektur auf dem Immobilienmarkt könnte vor allem Familien mit Hypothekenkrediten treffen. "Der Anstieg der Zinssätze könnte sich aufgrund der makroprudenziellen Maßnahmen vor allem auf die Nachfrage der Einwohner Portugals auswirken, weniger auf die anderer europäischer Länder", warnt Moody's.

Die Agentur weist darauf hin, dass "im Rahmen dieser Maßnahmen die Kreditgeber unter anderem die Fähigkeit bewerten müssen, Schulden zu Zinssätzen zu bezahlen, die drei Prozentpunkte über den realen Zinssätzen liegen". Die Maßnahme könnte "dazu beitragen, Risiken einzudämmen, wenn die Kreditkosten steigen", könnte aber "potenziellen Käufern den Zugang zu Krediten verwehren", was sich auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken wird.

Weniger Abhängigkeit von Krediten

Dennoch signalisiert Moody's auf der Grundlage von Daten der Bank von Portugal, dass zwischen 2018 und dem zweiten Quartal 2022 "etwa 50 % der Häuser mit Bargeld" und nicht über Bankkredite gekauft wurden. Dies bedeutet eine geringere Abhängigkeit von Krediten als in anderen europäischen Ländern. Vor einem Jahrzehnt lag der Anteil der Barkäufe noch bei rund 25 %.

Steigende Zinssätze haben auch dazu geführt, dass Immobilien für ausländische Investoren weniger attraktiv geworden sind: Im Juni 2022 entfielen 11,7 % der Käufe auf sie. Wenn das Programm für goldene Visa tatsächlich ausläuft, wird Portugal für Ausländer weniger attraktiv sein, was dazu beigetragen hat, dass sich die Immobilienpreise in den Regionen Lissabon, Porto und an der Algarve seit 2011 verdoppelt haben.