L'achat d'une nouvelle maison au Portugal peut présenter des difficultés. La construction d'une nouvelle maison peut être le début d'un processus intimidant et complexe. Qu'ils acquièrent une propriété pour leur usage personnel ou comme investissement, les acheteurs potentiels doivent prendre en compte plusieurs aspects juridiques et pratiques essentiels, en particulier ceux liés à la protection des consommateurs et aux garanties après-vente. La structure dans laquelle l'achat est effectué - que ce soit en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une entité commerciale - joue un rôle essentiel dans la détermination des droits et des recours disponibles en cas de défauts de construction ou de litiges avec le vendeur ou l'entrepreneur.

Acheteurs individuels ou professionnels : Implications juridiques

L'une des premières décisions qu'un acheteur doit prendre concerne l'identité juridique sous laquelle le bien sera acquis. L'achat d'un logement en tant que particulier plutôt que par l'intermédiaire d'une société ou d'une autre entité commerciale offre des avantages juridiques importants. Cette distinction permet de savoir si l'on est traité comme un consommateur ou comme un professionnel, une différence qui a des conséquences importantes en vertu du droit portugais et du droit de l'Union européenne.

Pour les maisons acquises après le 1er janvier 2022, l'acheteur bénéficie du cadre protecteur établi par la directive (UE) 2019/771 sur les contrats de vente de biens et la directive (UE) 2019/770 sur les contenus et services numériques. Ces directives ont été transposées en droit portugais par le décret-loi n° 84/2021 du 18 octobre, qui garantit un niveau global de protection des consommateurs dans l'ensemble des États membres de l'Union européenne.

Les nouvelles directives ne s'appliquent pas aux acquisitions de biens immobiliers effectuées avant la date susmentionnée. Celles-ci relèveront de cadres juridiques qui prévoient des règles plus strictes et des délais plus courts.

Ainsi, les particuliers qui achètent un bien immobilier pour leur usage personnel en dehors de toute activité commerciale entrent dans le champ de protection du droit de la consommation. À l'inverse, les acheteurs agissant à titre professionnel - par exemple dans le cadre d'une entreprise, d'un fonds ou d'un Special Purpose Vehicle (SPV) - sont soumis aux dispositions générales du code civil portugais, qui offrent une protection nettement moindre.

Périodes de garantie pour les défauts de construction Décret-loi n° 84/2021

La loi portugaise stipule que le vendeur doit livrer le produit (le bien) conformément au contrat d'achat et de vente. Le bien doit posséder des caractéristiques de qualité, de sécurité, d'habitabilité, de protection de l'environnement et de fonctionnalité qui garantissent son adéquation à l'usage prévu pendant une période de vie raisonnable et utile.

Un bien immobilier sera considéré comme non conforme dans les quatre cas suivants :

- Le bien ne correspond pas à la description ou à l'échantillon fourni par le vendeur échantillon ou modèle ;

- Le bien ne convient pas à l'usage spécifique prévu par le consommateur ;

- Le bien ne convient pas à l'usage auquel les biens du même type sont généralement destinés ;

- Le bien ne présente pas les qualités et les performances normalement attendues d'un bien du même type ;

Cela signifie que si un acheteur est confronté à l'un de ces scénarios, à condition qu'ils soient vérifiés pendant la période de garantie - qui dépendra de la nature structurelle ou non structurelle du défaut - le consommateur est en droit de réclamer des réparations au vendeur. L'étendue et la portée des réparations dépendent de la nature du défaut.

Un domaine essentiel où ces distinctions juridiques ont un impact pratique est celui des périodes de garantie pour les défauts de construction.

En vertu de la loi portugaise :

- Une garantie de 10 ans couvre les défauts structurels.

- Les défauts non structurels sont couverts par une garantie de 5 ans.

La distinction entre les éléments structurels et non structurels est souvent source de confusion. Voici quelques exemples d'éléments structurels

- les fondations (par exemple, les semelles, les poutres de fondation, les radiers, les pieux)

- Structures de soutènement (par exemple, murs diaphragmes, murs de soutènement)

- les superstructures (colonnes, dalles, poutres, murs porteurs)

- Systèmes en béton précontraint

- Structures de toit (par exemple, pannes, traverses)

Tous les autres éléments entrent dans la catégorie des éléments non structuraux et sont donc soumis à la garantie de cinq ans.

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Exercer ses droits : Procédures et délais

Lorsqu'un défaut devient apparent, les consommateurs disposent de plusieurs recours juridiques, dont la réparation ou le remplacement de l'élément affecté, une réduction de prix ou, dans les cas les plus graves, la résiliation du contrat. Le recours choisi doit être proportionné au défaut en question. Par exemple, des défauts esthétiques mineurs ne justifient généralement pas une résolution complète du contrat.

Il est important de noter que la loi ne fixe pas de délai strict pour l'exécution des réparations. Au contraire, les réparations doivent être effectuées dans un délai raisonnable, compte tenu de la gravité du défaut et des difficultés potentielles qu'il peut causer à l'acheteur.

L'étape la plus importante pour préserver les droits légaux est une notification rapide au vendeur. Cette notification doit avoir lieu pendant la période de garantie applicable, qui est de cinq ou dix ans. Bien que la loi n'impose pas de méthode spécifique de notification, il est fortement recommandé d'utiliser des moyens vérifiables tels que le courrier recommandé ou le courrier électronique avec accusé de réception. La notification est cruciale, car l'action en justice doit être intentée dans les trois ans suivant la réception de la notification par le vendeur.

De plus, ce délai de trois ans est suspendu pendant les réparations en cours ou si les parties entament une médiation ou une procédure judiciaire.

Achats commerciaux : Des protections réduites

Pour les personnes qui acquièrent un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société ou d'une autre structure commerciale, les protections juridiques sont nettement moins étendues.

Dans ce cas, l'acheteur doit

  • L'acheteur doit notifier les défauts au vendeur dans les 30 jours suivant leur découverte.
  • Une action en justice doit être intentée dans un délai d'un an à compter de cette notification.

Le non-respect de l'un ou l'autre délai entraîne la perte du droit de réclamer des réparations, même si la notification initiale a été faite correctement. Malheureusement, de nombreux acheteurs ne consultent un avocat qu'à l'approche ou à l'expiration des délais, ce qui limite considérablement leurs possibilités.

C'est pourquoi il est conseillé de consulter un avocat au plus tard six mois après la notification au vendeur, surtout si aucune mesure corrective n'a été prise dans ce délai.

Conclusion

L'achat ou la construction d'une maison au Portugal ne se limite pas au choix de l'emplacement ou à la négociation d'un prix équitable. Il est essentiel de comprendre la structure juridique de la transaction et les droits des consommateurs qui y sont associés pour protéger son investissement. Que l'on achète en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une entité commerciale, le fait de connaître les périodes de garantie, les délais de notification et les recours juridiques applicables permet d'éviter des surprises coûteuses et de s'assurer que l'acheteur est parfaitement équipé pour agir en cas de défauts. En cas de doute, un conseil juridique opportun fait toute la différence.

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