Der Kauf eines neuen Hauses in Portugal kann eine Herausforderung sein. Der Bau eines neuen Hauses kann der Beginn eines entmutigenden und komplexen Prozesses sein. Unabhängig davon, ob eine Immobilie zur Eigennutzung oder als Investition erworben wird, müssen Kaufinteressenten mehrere wichtige rechtliche und praktische Aspekte berücksichtigen, insbesondere in Bezug auf den Verbraucherschutz und Garantien nach dem Verkauf. Die Struktur, unter der ein Kauf getätigt wird - ob als Privatperson oder über eine gewerbliche Einrichtung - spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Rechte und Rechtsmittel, die im Falle von Baumängeln oder Streitigkeiten mit dem Verkäufer oder Bauunternehmer zur Verfügung stehen.

Individuelle vs. professionelle Käufer: Rechtliche Implikationen

Eine der ersten Entscheidungen, die ein Käufer treffen muss, betrifft die rechtliche Identität, unter der er die Immobilie erwirbt. Der Kauf einer Immobilie als Privatperson und nicht über ein Unternehmen oder eine andere gewerbliche Einrichtung bietet erhebliche rechtliche Vorteile. Diese Unterscheidung legt fest, ob man als Verbraucher oder als Gewerbetreibender behandelt wird, ein Unterschied, der nach portugiesischem Recht und dem Recht der Europäischen Union erhebliche Folgen hat.

Für Häuser, die nach dem 1. Januar 2022 erworben werden, profitiert der Käufer von dem Schutzrahmen, der durch die Richtlinie (EU) 2019/771 über Verträge über den Verkauf von Waren und die Richtlinie (EU) 2019/770 über digitale Inhalte und Dienstleistungen geschaffen wurde. Diese Richtlinien wurden durch das Gesetzesdekret Nr. 84/2021 vom 18. Oktober in portugiesisches Recht umgesetzt, das ein umfassendes Verbraucherschutzniveau in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union gewährleistet.

Die neuen Richtlinien gelten nicht für den Erwerb von Immobilien vor dem oben genannten Datum. Sie fallen unter einen rechtlichen Rahmen mit strengeren Vorschriften und kürzeren Fristen.

Daher fallen Privatpersonen, die eine Immobilie zum persönlichen Gebrauch außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit erwerben, in den Schutzbereich des Verbraucherrechts. Im Gegensatz dazu unterliegen Käufer, die in ihrer Eigenschaft als Gewerbetreibende handeln - z. B. über ein Unternehmen, einen Fonds oder eine Zweckgesellschaft - den allgemeinen Bestimmungen des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, die deutlich weniger Schutz bieten.

Gewährleistungsfristen für Baumängel Gesetz-Dekret Nr. 84/2021

Das portugiesische Recht schreibt vor, dass der Verkäufer das Produkt (die Immobilie) in Übereinstimmung mit dem Kaufvertrag liefern muss. Die Immobilie muss Eigenschaften hinsichtlich Qualität, Sicherheit, Bewohnbarkeit, Umweltschutz und Funktionalität aufweisen, um ihre Eignung für den beabsichtigten Gebrauch über einen angemessenen und nützlichen Zeitraum zu gewährleisten.

Eine Immobilie wird unter den folgenden vier Umständen als nicht konform angesehen:

- Die Immobilie entspricht nicht der Beschreibung oder dem vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Muster oder Modell;

- Die Immobilie eignet sich nicht für die vom Verbraucher beabsichtigte Nutzung;

- Die Ware ist nicht für die Zwecke geeignet, für die Waren der gleichen Art typischerweise verwendet werden;

- Das Objekt weist nicht die Eigenschaften und Leistungen auf, die man normalerweise von Waren der gleichen Art erwartet;

Das bedeutet, dass der Verbraucher, wenn er mit einem der genannten Fälle konfrontiert wird, innerhalb der Gewährleistungsfrist - die vom strukturellen oder nicht strukturellen Charakter des Mangels abhängt - Anspruch auf Entschädigung durch den Verkäufer hat. Der Umfang und die Reichweite der Entschädigung hängen von der Art des Mangels ab.

Ein wesentlicher Bereich, in dem sich diese rechtlichen Unterscheidungen in der Praxis auswirken, sind die Gewährleistungsfristen für Baumängel.

Nach portugiesischem Recht:

- Für Baumängel gilt eine 10-jährige Gewährleistung.

- Für nicht-strukturelle Mängel gilt eine Garantie von 5 Jahren.

Die Unterscheidung zwischen strukturellen und nicht-strukturellen Komponenten ist oft eine Quelle der Verwirrung. Beispiele für strukturelle Elemente sind:

- Fundamente (z. B. Fundamente, Fundamentbalken, Plattenfundamente, Pfähle)

- Stützkonstruktionen (z. B. Schlitzwände, Stützmauern)

- Überbauten (z. B. Stützen, Platten, Balken, tragende Wände)

- Spannbetonsysteme

- Dachkonstruktionen (z. B. Pfetten, Querbalken)

Alle anderen Bauteile fallen unter die Kategorie der nichttragenden Bauteile und unterliegen daher der fünfjährigen Garantie.

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Ausübung Ihrer Rechte: Verfahren und Fristen

Wenn ein Mangel auftritt, stehen dem Verbraucher mehrere Rechtsbehelfe zur Verfügung, darunter die Reparatur oder der Ersatz des betroffenen Elements, eine Preisminderung oder in schweren Fällen die Vertragsauflösung. Die gewählte Abhilfemaßnahme muss in einem angemessenen Verhältnis zu dem betreffenden Mangel stehen. So rechtfertigen geringfügige kosmetische Mängel in der Regel nicht die vollständige Vertragsauflösung.

Wichtig ist, dass das Gesetz keine strenge Frist für die Durchführung der Reparaturen vorschreibt. Stattdessen müssen die Reparaturen innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens durchgeführt werden, wobei die Schwere des Mangels und die potenzielle Härte, die er dem Käufer verursachen kann, zu berücksichtigen sind.

Der wichtigste Schritt zur Wahrung der gesetzlichen Rechte ist eine unverzügliche Mitteilung an den Verkäufer. Dies muss innerhalb der geltenden Gewährleistungsfrist geschehen, die entweder fünf oder zehn Jahre beträgt. Obwohl das Gesetz keine bestimmte Art der Benachrichtigung vorschreibt, wird dringend empfohlen, nachprüfbare Mittel wie Einschreiben oder E-Mail mit Empfangsbestätigung zu verwenden. Die Benachrichtigung ist von entscheidender Bedeutung, da die Einleitung rechtlicher Schritte innerhalb von drei Jahren nach Erhalt der Benachrichtigung durch den Verkäufer erfolgen muss.

Außerdem wird diese Dreijahresfrist während laufender Reparaturen oder wenn die Parteien ein Vermittlungs- oder Gerichtsverfahren einleiten, unterbrochen.

Gewerbliche Käufe: Reduzierte Schutzbestimmungen

Für diejenigen, die eine Immobilie über ein Unternehmen oder eine andere gewerbliche Struktur erwerben, ist der Rechtsschutz deutlich geringer.

In solchen Fällen:

  • Der Käufer muss dem Verkäufer die Mängel innerhalb von 30 Tagen nach ihrer Entdeckung mitteilen.
  • Die Klage muss innerhalb eines Jahres nach dieser Mitteilung eingereicht werden.

Wird eine der beiden Fristen versäumt, erlischt der Anspruch auf Entschädigung, auch wenn die erste Anzeige korrekt erfolgt ist. Leider suchen viele Käufer erst dann einen Rechtsbeistand auf, wenn die Fristen kurz vor dem Ablauf stehen oder bereits verstrichen sind, was ihre Möglichkeiten erheblich einschränkt.

Aus diesem Grund ist es ratsam, spätestens sechs Monate nach der Benachrichtigung des Verkäufers einen Anwalt zu konsultieren, insbesondere wenn innerhalb dieses Zeitraums keine Abhilfemaßnahmen getroffen wurden.

Schlussfolgerung

Beim Kauf oder Bau eines Hauses in Portugal geht es um mehr als die Wahl des richtigen Standorts oder die Aushandlung eines angemessenen Preises. Das Verständnis der rechtlichen Struktur der Transaktion und der damit verbundenen Verbraucherrechte ist für den Schutz der eigenen Investition von entscheidender Bedeutung. Unabhängig davon, ob man als Privatperson oder über ein gewerbliches Unternehmen kauft, kann die Kenntnis der geltenden Gewährleistungsfristen, Meldefristen und Rechtsmittel kostspielige Überraschungen verhindern und sicherstellen, dass der Käufer im Falle von Mängeln voll handlungsfähig ist. Im Zweifelsfall macht eine rechtzeitige Rechtsberatung den Unterschied aus.

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