Adquirir una casa nueva en Portugal puede plantear retos. La construcción de una nueva puede ser el inicio de un proceso desalentador y complejo. Ya sea adquiriendo una propiedad para uso personal o como inversión, los futuros compradores deben considerar varios aspectos legales y prácticos clave, en particular los relacionados con la protección del consumidor y las garantías postventa. La estructura bajo la que se realiza la compra -ya sea como particular o a través de una entidad comercial- desempeña un papel fundamental a la hora de determinar los derechos y recursos disponibles en caso de defectos de construcción o litigios con el vendedor o el contratista.

Compradores particulares frente a profesionales: Implicaciones jurídicas

Una de las primeras decisiones que debe tomar un comprador se refiere a la identidad jurídica con la que adquirirá la propiedad. Adquirir una vivienda como particular, y no a través de una empresa u otra entidad comercial, ofrece importantes ventajas jurídicas. Esta distinción define si uno es tratado como consumidor o como profesional, una diferencia que tiene consecuencias sustanciales en virtud de la legislación portuguesa y de la Unión Europea.

Para las casas adquiridas después del 1 de enero de 2022, el comprador se beneficia del marco de protección establecido por la Directiva (UE) 2019/771 sobre contratos de compraventa de bienes y la Directiva (UE) 2019/770 sobre contenidos y servicios digitales. Estas directivas se han transpuesto a la legislación portuguesa a través del Decreto-Ley n.º 84/2021, de 18 de octubre, que garantiza un nivel integral de protección de los consumidores en todos los Estados miembros de la Unión Europea.

Las nuevas directivas no se aplican a las adquisiciones de inmuebles anteriores a la fecha mencionada. Entrarán dentro de marcos jurídicos con normas más estrictas y plazos más ajustados.

Por lo tanto, los particulares que adquieran bienes inmuebles para uso personal fuera del contexto de una actividad comercial entran en el ámbito de protección de la legislación sobre consumo. Por el contrario, los compradores que actúen a título profesional -por ejemplo, a través de una empresa, un fondo o una sociedad instrumental- están sujetos a las disposiciones generales del Código Civil portugués, que ofrecen una protección significativamente menor.

Plazos de garantía por defectos de construcción Ley-Decreto nº 84/2021

La legislación portuguesa estipula que el vendedor debe entregar el producto (el inmueble) de conformidad con el contrato de compraventa. El inmueble debe poseer características de calidad, seguridad, habitabilidad, protección del medio ambiente y funcionalidad que garanticen su adecuación al uso previsto durante un periodo de vida razonable y útil.

Los bienes inmuebles se considerarán no conformes en las cuatro circunstancias siguientes:

- El inmueble no se corresponde con la descripción o muestra facilitada por el vendedor muestra o modelo;

- El bien no es adecuado para el uso específico previsto por el consumidor;

- El bien no es adecuado para los fines para los que suelen utilizarse bienes del mismo tipo;

- El bien no presenta las cualidades y prestaciones que normalmente se esperan de bienes del mismo tipo;

Esto significa que si un comprador se enfrenta a cualquiera de los supuestos, siempre que se verifiquen dentro del periodo de garantía -que dependerá de la naturaleza estructural o no estructural del defecto-, el consumidor tiene derecho a reclamar una reparación al vendedor. La amplitud y el alcance de las reparaciones dependerán de la naturaleza del defecto.

Un ámbito esencial en el que estas distinciones jurídicas tienen repercusiones prácticas es el de los plazos de garantía para los defectos de construcción.

Según la legislación portuguesa:

- Una garantía de 10 años cubre los defectos estructurales.

- Los defectos no estructurales tienen una garantía de 5 años.

Distinguir entre elementos estructurales y no estructurales suele ser fuente de confusión. Algunos ejemplos de lo que constituyen elementos estructurales son

- Cimientos (por ejemplo, zapatas, vigas de cimentación, cimientos de balsa, pilotes)

- Estructuras de contención (por ejemplo, muros pantalla, muros de contención)

- Superestructuras (por ejemplo, pilares, losas, vigas, muros de carga)

- Sistemas de hormigón pretensado

- Estructuras de cubierta (por ejemplo, correas, travesaños)

Todos los demás componentes entran en la categoría de no estructurales y, por lo tanto, están sujetos a la garantía de cinco años.

Créditos: Imagen suministrada; Autor: Cliente;

Ejercer sus derechos: Procedimientos y plazos

Cuando se pone de manifiesto un defecto, los consumidores disponen de varios recursos legales, entre ellos la reparación o sustitución del elemento afectado, una rebaja del precio o, en casos graves, la resolución del contrato. La solución elegida debe ser proporcional al defecto en cuestión. Por ejemplo, los defectos cosméticos menores no suelen justificar la resolución total del contrato.

Es importante destacar que la ley no prescribe un plazo estricto para completar las reparaciones. En cambio, las reparaciones deben realizarse en un plazo razonable, teniendo en cuenta la gravedad del defecto y las posibles dificultades que pueda causar al comprador.

El paso más importante para preservar los derechos legales es la pronta notificación al vendedor. Esto debe ocurrir dentro del periodo de garantía aplicable, que puede ser de cinco o diez años. Aunque la ley no impone un método específico de notificación, se recomienda encarecidamente utilizar medios verificables como el correo certificado o el correo electrónico con acuse de recibo. La notificación es un asunto crucial, ya que el inicio de acciones legales debe producirse en un plazo de tres años a partir de la recepción de la notificación por parte del vendedor.

Además, este plazo de tres años se suspende durante las reparaciones en curso o si las partes inician una mediación o un procedimiento judicial.

Compras comerciales: Protecciones reducidas

Para quienes adquieren una propiedad a través de una empresa u otra estructura comercial, las protecciones legales son significativamente más reducidas.

En tales casos

  • El comprador debe notificar al vendedor los defectos en un plazo de 30 días a partir de su descubrimiento.
  • La acción legal debe iniciarse en el plazo de un año a partir de esta notificación.

El incumplimiento de cualquiera de los dos plazos conlleva la pérdida del derecho a reclamar reparaciones, incluso si la notificación inicial se hizo correctamente. Por desgracia, muchos compradores sólo buscan asesoramiento jurídico cuando los plazos están cerca o ya han expirado, lo que limita considerablemente sus opciones.

Por este motivo, es aconsejable consultar a un abogado antes de que transcurran seis meses desde la notificación al vendedor, sobre todo si no se han tomado medidas correctoras en ese plazo.

Conclusión

Comprar o construir una casa en Portugal implica algo más que elegir la ubicación correcta o negociar un precio justo. Comprender la estructura jurídica de la transacción y los derechos del consumidor asociados es esencial para proteger la inversión. Tanto si se compra como particular o a través de una entidad comercial, conocer los periodos de garantía aplicables, los plazos de notificación y los recursos legales puede evitar costosas sorpresas y garantizar que el comprador esté plenamente preparado para actuar en caso de que surjan defectos. En caso de duda, el asesoramiento jurídico oportuno marca la diferencia.

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