Le Portugal est devenu l'une des destinations les plus attrayantes d'Europe pour l'investissement immobilier, que ce soit pour la résidence, les vacances ou l'appréciation d'actifs à long terme. La stabilité sociale, les solides protections juridiques et la qualité de vie élevée continuent d'attirer les acheteurs internationaux à la recherche d'une relocalisation, d'opportunités d'investissement ou d'une diversification de leur portefeuille.

Les acheteurs européens dominent la demande d'immobilier résidentiel au Portugal, en particulier la France, le Royaume-Uni, l'Allemagne, la Suisse et l'Espagne. Toutefois, les États-Unis sont également devenus l'une des trois principales nationalités dans plusieurs régions.

Le Portugal a même été décrit comme "une destination incroyablement désirable" pour les Américains. Comme le dit The Guardian, "c'est le meilleur endroit pour fuir les États-Unis". Selon le journal, des facteurs tels que la sécurité et le coût de la vie placent le Portugal dans une position plus favorable que les États-Unis.

Le Portugal se classe au 7e rang du Global Peace Index 2024, alors que les États-Unis occupent la 128e place, "entre le Kenya et l'Équateur". Le pays offre des soins de santé publics universels et accessibles, un coût de la vie comparativement moins élevé, des lois anti-discrimination solides et la libre circulation au sein de l'UE. En 2023, le Portugal n'a enregistré que 89 homicides, contre 16 935 aux États-Unis.

Cependant, malgré l'apparente simplicité du processus, l'achat d'une propriété au Portugal implique des spécificités juridiques qui doivent être soigneusement évaluées, en particulier par les acheteurs étrangers. Cet article présente les principaux aspects juridiques que tout investisseur international doit comprendre avant de s'engager dans une transaction immobilière au Portugal.

1. Libre accès au marché immobilier portugais

Le droit portugais n'impose aucune restriction substantielle aux achats de biens immobiliers par des citoyens étrangers. Qu'il s'agisse d'un bien résidentiel, commercial ou foncier, les non-résidents jouissent des mêmes droits de propriété et des mêmes protections que les ressortissants portugais.

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La seule exigence initiale est l'obtention d'un numéro d'identification fiscale portugais (NIF), qui est obligatoire pour toute activité économique, y compris l'acquisition de biens immobiliers.

2. L'importance de la diligence juridique

Le contrôle préalable est sans doute l'étape la plus critique de toute transaction immobilière. Elle permet de s'assurer, entre autres, que le bien immobilier :

  • est correctement enregistré
  • n'est pas grevé de privilèges, d'hypothèques ou de litiges en cours ;
  • est conforme aux permis d'urbanisme et de construction requis ;
  • ne présente pas d'infractions municipales ou de travaux illégaux
  • n'a pas de charges de copropriété ou de dettes fiscales impayées.

Bien que le système portugais d'enregistrement des propriétés soit très fiable, cette confiance peut parfois conduire les acheteurs étrangers à négliger les vérifications nécessaires. Un manque de diligence raisonnable peut entraîner des retards, des litiges juridiques ou des pertes financières importantes.

3. Le contrat à ordre (CPCV) : une pratique portugaise distinctive

Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le Contrat Promis d'Achat et de Vente (CPCV) est largement utilisé sur le marché immobilier portugais. Grâce à ce contrat, les parties peuvent

  • réserver la propriété ;
  • établir des conditions et des délais ;
  • définir les pénalités en cas de non-respect des conditions ;
  • convenir d'un dépôt qui renforce l'engagement des parties.

Les acheteurs étrangers exigent souvent des clauses sur mesure, telles que des délais prolongés pour les transferts de fonds internationaux ou des conditions liées au financement étranger.

4. L'acte et l'enregistrement : quand l'achat devient définitif

La propriété ne devient juridiquement effective qu'après la signature de l'acte public ou de l'acte sous seing privé authentifié, passé devant un avocat, un notaire ou un avoué. L'étape suivante est l'enregistrement au bureau du cadastre, qui confirme le transfert de propriété aux yeux de l'État.

L'ensemble de ces étapes offre un niveau élevé de sécurité juridique, contribuant à la réputation du Portugal comme l'un des systèmes immobiliers les plus transparents et les plus fiables d'Europe.

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5. Taxes et coûts auxquels les acheteurs étrangers doivent s'attendre

L'acquisition d'un bien immobilier implique des coûts supplémentaires, notamment

  • IMT (taxe sur les transferts de propriété)
  • le droit de timbre
  • Frais de notaire et d'enregistrement

Le montant exact dépend du prix, du type et de l'utilisation prévue du bien. Une bonne planification financière est essentielle pour éviter les surprises et calculer avec précision l'investissement total.

6. Résidence et investissement : ce qui a changé

Le Portugal est devenu internationalement connu pour son programme de résidence par investissement "Golden Visa". Toutefois, de récentes modifications législatives signifient que l'achat d'un bien immobilier ne donne plus automatiquement accès à ce programme.

Néanmoins, les investisseurs étrangers peuvent toujours bénéficier de visas alternatifs, tels que le D7 (visa de revenu passif) ou le D2 (visa d'entrepreneur), qui sont souvent combinés à l'acquisition d'un bien immobilier. Pour beaucoup, l'achat d'un bien immobilier reste un élément stratégique de la relocalisation, même s'il ne constitue plus une voie d'accès directe au Golden Visa.

7. Pourquoi un soutien juridique spécialisé est essentiel

Même si le Portugal est considéré comme un marché sûr et transparent, chaque transaction comporte des détails qui nécessitent une analyse professionnelle. Un avocat spécialisé dans le droit immobilier garantit

  • une protection totale des intérêts de l'acheteur ;
  • l'examen complet de tous les documents ;
  • la négociation de conditions contractuelles équitables et sûres ;
  • la représentation au Portugal si l'acheteur est à l'étranger
  • la prévention des risques, des litiges et des responsabilités inattendues.

L'assistance juridique professionnelle n'est pas une dépense supplémentaire, c'est un investissement crucial pour quiconque entre en confiance sur un marché immobilier étranger.

Conclusion

Le Portugal offre une combinaison rare de stabilité, de transparence et de potentiel immobilier à long terme. Pour les investisseurs internationaux, il reste l'un des marchés les plus attrayants d'Europe. Cependant, la complexité juridique de l'acquisition d'un bien immobilier rend indispensable l'assistance d'un expert.

Avec le soutien juridique adéquat, l'achat d'une propriété au Portugal devient non seulement sûr, mais aussi une excellente opportunité d'investissement et d'amélioration de la qualité de vie.


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