Portugal heeft drie jaar de tijd genomen om de ingrijpendste herziening van zijn regels voor verblijfsvergunningen op basis van investeringen in tien jaar te verwerken. Sinds de wijzigingen van 2023 van kracht zijn geworden, komt een aanvrager door de rechtstreekse aankoop van onroerend goed niet langer in aanmerking voor de Autorização de Residência para Atividade de Investimento. Voor een groot deel van de buitenlandse pers leek dat alsof de deur werd gesloten.

Dat was het niet. Het was een filter.

De vraag die verdween, was de particuliere vraag — individuele kopers die appartementen kochten voornamelijk om een verblijfsvergunning te verkrijgen. De vraag die overblijft, en stilletjes groeit, komt uit een heel andere hoek: staatsinvesteringsfondsen, grote family offices en private-equitymandaten afkomstig uit de Samenwerkingsraad van de Golfstaten. Dat kapitaal was nooit op zoek naar een paspoort. Het wil goed bestuur, rendement en een betrouwbare partner ter plaatse.

De stelling die het kapitaal uit de Golfregio in feite ondersteunt

Als je het visumverhaal buiten beschouwing laat, is de investeringscase van Portugal onveranderd, en misschien zelfs duidelijker dan voorheen. Het EU-lidmaatschap biedt juridische en valutazekerheid. De beste deelmarkten aan de kust en langs de rivier in Groot-Lissabon en langs de Atlantische kust kampen met een beperkt aanbod als gevolg van monumentale status en beschermende ruimtelijke ordening voor de kust — beperkingen die structureel zijn, niet cyclisch. Luxe- en belevenistoerisme blijven een onevenredig groot deel van de bezoekersuitgaven uitmaken, terwijl het aanbod aan vijfsterrenkamers in de belangrijkste recreatiebestemmingen van het land achterblijft bij de vraagcurve.

Dit zijn de fundamentele factoren waarop institutionele beleggers hun prijsbepaling baseren. Geen van deze factoren was afhankelijk van het ‘Golden Visa’, en geen van deze factoren werd negatief beïnvloed door de hervorming ervan.

„Institutionele kapitaal uit de Golf heeft geen paspoort nodig. Het heeft behoefte aan

goed bestuur, rendement en een betrouwbare exploitant ter plaatse.” — Eni Eniola, Chief Executive, Maihomm Management LDA

Een platform, geen project

Een van de groepen die zich positioneren om dat kapitaal aan te trekken, is Maihomm Management LDA, een in Lissabon gevestigd bedrijf dat zich bezighoudt met vastgoedinvesteringen, -ontwikkeling en horeca. De groep streeft naar een jaarlijkse investering van meer dan 100 miljoen euro in heel Portugal en op geselecteerde Europese markten, variërend van de ontwikkeling van luxe woningen, investeringen in de horeca, stadsvernieuwing en gestructureerde vastgoedfinanciering.

Wat het platform onderscheidt, is de architectuur ervan. Projecten worden uitgevoerd via Special Purpose Vehicles, waarbij eigen vermogen en senior schuld op projectniveau onafhankelijk van elkaar worden gestructureerd. Het doel is een duidelijke


risicoscheiding en compatibiliteit met de verwachtingen op het gebied van due diligence, rapportage en governance van veeleisende internationale mede-investeerders — waaronder staats- en quasi-staatsinstellingen uit de Arabische Golf.

Verschillende transacties in de pijplijn bevinden zich nog in een vergevorderd onderhandelingsstadium en worden niet bekendgemaakt voordat de contracten zijn gesloten.

Waarom dit belangrijk is voor de markt

De herconfiguratie die momenteel plaatsvindt, is niet alleen een Portugees verhaal. Nu de belangrijkste West-Europese markten — Londen, Parijs, Amsterdam — te kampen hebben met hoge prijzen, lage rendementen en een steeds vijandiger wordend beleidsklimaat, is de aandacht van institutionele beleggers naar het zuiden verschoven. Met name GCC-beleggers zijn afgestapt van passieve blootstelling via beursgenoteerde vehikels en pan-Europese fondsen en richten zich nu op directe posities in operationele platforms met daadwerkelijke lokale uitvoeringscapaciteit.

Het Portugese Nationale Huisvestingsprogramma richt ondertussen de aandacht van de publieke sector op betaalbaar aanbod in secundaire markten — waardoor het premium- en institutionele segment te maken heeft met minder regelgevende concurrentie dan in de meeste vergelijkbare Europese rechtsgebieden.

„We bouwen geen projecten. We bouwen een platform — een platform waar institutioneel kapitaal toegang toe heeft met vertrouwen in het bestuur, het rendement en de uitvoering.” — Eni Eniola

Of Maihomm een van de bepalende vehikels van deze cyclus wordt, zal afhangen van de uitvoering, niet van de intentie. Maar de strategische redenering erachter valt moeilijk te weerleggen: het visumtijdperk is voorbij, de fundamenten zijn intact en de kopers die overblijven, zijn degenen die het altijd serieus hebben genomen.

Maihomm Management LDA is een in Portugal geregistreerde vastgoedbeleggings- en ontwikkelingsmaatschappij. Dit artikel is een gastbijdrage en bevat geen beleggingsadvies, aanbod of uitnodiging tot het doen van een transactie.