Рынок недвижимости Португалии вступает в 2026 год, продолжая двигаться по восходящей траектории, но с важным сдвигом: переходом от спекулятивного импульса к стратегическим возможностям. Международный интерес остается высоким, внутренний спрос - устойчивым, а покупатели все чаще обращают внимание на места, ориентированные на образ жизни, где инфраструктура, туристическая привлекательность и доступность пересекаются до того, как цены будут полностью признаны международным капиталом.

После нескольких лет двузначного роста, превратившего Португалию в один из самых горячих рынков недвижимости в Европе, 2026 год знаменует собой новую главу. Фаза взрывного роста завершилась. Остается рынок с подлинными фундаментальными показателями, требующими более сложного анализа, и потенциально предлагающий более устойчивые доходы для инвесторов, которые сочетают стратегическое предвидение с местной интуицией.

Цифры определяют ландшафт

По состоянию на конец 2025 года цены на жилую недвижимость в Португалии достигли 3 019 евро за квадратный метр, а в 2026 году аналитики рынка прогнозируют рост на 2-7 %. Это резкое замедление по сравнению с двузначным ростом, который был характерен для большей части периода 2020-2024 годов, но под этим кажущимся охлаждением скрывается устойчивый спрос, обусловленный демографическими показателями, политическими мерами и меняющимся профилем покупателей.

Стабилизация Euribor на уровне 2% обеспечивает беспрецедентную ясность для инвестиций с использованием заемных средств. После того как в конце 2023 года ставка Euribor превысила 4 %, стоимость заимствований нормализовалась, и крупнейшие португальские банки прогнозируют, что ставки будут держаться в диапазоне 2,0-2,5 % до 2028 года. Для международных инвесторов это создает многолетнее окно предсказуемости финансирования.

Процентные ставки, хотя и выросли по всей Европе, остаются благоприятными по сравнению с другими западными рынками, поддерживая возможности финансирования как жилых, так и многоквартирных инвестиций.

Налоговый пакет, который изменит инвестиционную стратегию

В конце 2025 года правительство Португалии одобрило масштабный налоговый пакет, который в корне меняет инвестиционную калькуляцию. Меры, представляющие собой ежегодные инвестиции в размере 200-300 миллионов евро, призваны решить проблему доступности жилья, сохранив при этом привлекательность Португалии для иностранного капитала.

Самое значительное изменение: снижение НДС на новое строительство с 23 % до 6 % для недвижимости стоимостью до 648 000 евро. Для застройщиков и покупателей новостроек это означает немедленную экономию более 100 000 евро на покупке типичной лиссабонской квартиры. Инвесторы, ориентированные на строительство новых объектов, внезапно получили структурное преимущество по стоимости, которого не было еще двенадцать месяцев назад.

На рынке аренды произошли не менее значительные реформы. Ставки IRS (подоходного налога) на доход от аренды снизились с 25 % до 10 % для объектов, соответствующих порогу "умеренной арендной платы", что создало мощный стимул для арендодателей устанавливать цены на жилье, доступное для португальских семей среднего класса. В то же время правительство повысило ставки IMT (налог на передачу собственности) для покупателей-нерезидентов при сделках с более высокой стоимостью, охлаждая спекулятивный спрос и поощряя продуктивные долгосрочные инвестиции.

Теперь налоговая структура благоприятствует тем, кто предоставляет доступное жилье и поддерживает новое строительство.

Где зарождается следующая волна стоимости

Такие городские центры, как Лиссабон и Порту, стали свидетелями значительного притока капитала, что привело к росту цен и снижению доходности в престижных районах. Несмотря на то что эти центры остаются привлекательными, особенно если речь идет об элитном жилье и сложившихся рынках аренды, следующая волна создания стоимости зарождается на вторичных рынках, которые предлагают убедительные фундаментальные показатели без премиальных цен.

Брага и Сетубал демонстрируют ежегодный рост более 17 %, обусловленный инвестициями в инфраструктуру, расширением университетов и миграцией населения из самых дорогих городов Португалии. На этих рынках валовая доходность от аренды составляет 5-6 % по сравнению с 3-4 % в престижных районах Лиссабона, при этом они выигрывают от улучшения транспортного сообщения и коммерческого развития. Прибрежные города Алгарве, включая Лагуш и Портиман, по-прежнему предлагают привлекательные возможности, особенно для аренды недвижимости на время отпуска, но даже небольшие города в этих регионах могут обеспечить наибольший потенциал роста для стратегических, долгосрочных инвесторов.

"Относительно высокие доходы при относительно низком риске можно найти в пригородах Лиссабона и Порту, особенно на южной стороне", - говорит Йехонатан Гурвич, генеральный директор Maven Investment Management. "Риск ниже, потому что пул покупателей разнообразен и включает как местных жителей, так и международных инвесторов".

Кредиты: Предоставленное изображение; Автор: Клиент;

Эти тенденции прослеживаются в таких новых проектах, как Каштелу в Сетубале и Riverscape в Алмаде, предлагающих высокую потенциальную доходность, разнообразный покупательский спрос и выгодное местоположение, что делает их привлекательными как для местных, так и для международных инвесторов. Такие районы, как Алмада и Сетубал, пользуются преимуществами трудовой базы Лиссабона и в то же время предлагают доступную стоимость жилья, что является ценностным предложением, привлекательным для местных покупателей, вынужденных жить в Лиссабоне, и для международных инвесторов, стремящихся к доходности.

Императив "под ключ

Поскольку сроки строительства и реконструкции по-прежнему превышают ожидаемые, инвесторы все чаще ищут недвижимость "под ключ", которая генерирует денежный поток с первого дня. Строительный сектор Португалии испытывает острую нехватку квалифицированных специалистов, строительные компании сообщают о дефиците примерно 50 000 рабочих, что вынуждает проекты нанимать иностранцев и увеличивает сроки сдачи объектов сверх первоначальных расчетов. Стоимость строительства в Лиссабоне выросла на 12 % по сравнению с прошлым годом, при этом квалифицированный труд требует премиальных зарплат.

Эта реальность меняет предпочтения инвесторов в сторону готовой недвижимости. Объекты "под ключ" исключают риски, связанные со строительством, неопределенностью сроков сдачи и сложностью управления отношениями с подрядчиками на иностранном рынке с языковым барьером и незнакомыми процессами получения разрешений. Особенно для иностранных инвесторов готовая недвижимость в профессионально управляемых комплексах предлагает немедленный доход от аренды, прозрачные операционные расходы и возможность уверенно приобретать активы на расстоянии.

Льгота по НДС в размере 6% распространяется и на недавно завершенные объекты, что делает их особенно привлекательными. Проекты по сдаче в аренду, реализуемые известными застройщиками, сочетают в себе налоговые преимущества нового строительства и уверенность в завершенном продукте, что делает их привлекательными на рынке с ограниченным количеством рабочей силы.

Спрос на аренду, особенно со стороны удаленных работников и экспатов, продолжает укреплять доверие инвесторов к готовым активам. Регулирование краткосрочной аренды стабилизировалось после недавних реформ, что уменьшило неопределенность для долгосрочных инвесторов и создало премиальную стоимость для объектов, уже имеющих лицензии AL. Такие объекты могут приносить значительно более высокие денежные потоки в районах с большим количеством туристов и при этом ориентироваться в нормативно-правовой среде, где получить новые лицензии становится все сложнее.

Стратегическое позиционирование на 2026 год

Инфраструктурный проект Португалии стоимостью 50 млрд евро, финансируемый в рамках Плана восстановления и повышения устойчивости, должен быть реализован до 2026 года, что устанавливает жесткие сроки реализации проектов. Инвесторы, занимающие позиции на рынках, где будут построены новые транспортные коммуникации, коммерческие зоны и общественные объекты, смогут получить значительную прибыль по мере завершения этих проектов. Мониторинг градостроительных инициатив и проектов, поддерживаемых правительством, позволяет выявить районы, готовые к преобразованиям, прежде чем международные потоки капитала полностью осознают открывающиеся возможности.

Инвесторы, специализирующиеся на многокомнатной недвижимости, все чаще убеждаются, что диверсификация по регионам, сочетающая стабильную городскую аренду с высокодоходными возможностями вторичного города, снижает риск и повышает эффективность портфеля. Для достижения успеха в 2026 году необходимо определить конкретные субрынки, где улучшение инфраструктуры, демографические тенденции и ценообразование создают реальную, а не спекулятивную ценность.

Трансграничные покупатели могут найти особую ценность во вторичных городах, где улучшение образа жизни, развитие коммуникаций и городские проекты на ранних стадиях создают возможности, еще не признанные крупным институциональным капиталом. Эти рынки предлагают универсальность пула покупателей, в который входят как местные жители, обновляющие свое жилье, так и международные инвесторы, ищущие португальский стиль жизни по доступным ценам.

Перспективы развития

Рынок недвижимости Португалии в 2026 году вознаградит инвесторов, которые подойдут к нему с аналитической тщательностью, а не с энтузиазмом погони за импульсом. Благодаря четкому регулированию, стабилизации стоимости финансирования и налоговым льготам, благоприятствующим продуктивным инвестициям, фундаментальные основы рынка прочно укоренились. Вопрос заключается не в том, остается ли Португалия привлекательной, - это бесспорно, - а в том, где в Португалии можно найти наиболее привлекательную доходность с поправкой на риск.

Для тех, кто готов смотреть дальше очевидного, понимать влияние сроков строительства инфраструктуры и изменений в налоговой политике, а также размещать капитал там, где растет реальный спрос до того, как цены полностью скорректируются, Португалия предлагает одну из самых привлекательных историй недвижимости в Европе. Только в ней сейчас ценится не энтузиазм, а понимание местных особенностей.

Будьте в курсе событий, происходящих в Португалии. Подпишитесь на Португальский информационный бюллетень для инвесторов для получения ежемесячного анализа рынка, подробной информации, раннего оповещения о появляющихся возможностях, а также информации, основанной на данных, которая помогает инвесторам оставаться в курсе событий.