Der portugiesische Immobilienmarkt setzt seinen Aufwärtstrend auch im Jahr 2026 fort, allerdings mit einer entscheidenden Veränderung: dem Übergang von der spekulativen Dynamik zur strategischen Chance. Das internationale Interesse ist nach wie vor groß, die inländische Nachfrage stabil, und die Käufer konzentrieren sich zunehmend auf lebensstilorientierte Standorte, an denen sich Infrastruktur, touristische Attraktivität und Erreichbarkeit überschneiden, bevor die Preise vom internationalen Kapital voll anerkannt werden.

Nach Jahren des zweistelligen Wachstums, das Portugal zu einem der heißesten Immobilienmärkte Europas gemacht hat, wird 2026 ein neues Kapitel aufgeschlagen. Die Phase des explosiven Wachstums ist abgeschlossen. Was bleibt, ist ein Markt mit echten Fundamentaldaten, die eine differenziertere Analyse erfordern - und potenziell nachhaltigere Renditen für Investoren bieten, die strategischen Weitblick mit lokalem Verständnis verbinden.

Die Zahlen bestimmen die Landschaft

Portugals nationale Wohnimmobilienpreise erreichten Ende 2025 3.019 € pro Quadratmeter, wobei Marktanalysten für 2026 ein Wachstum von 2-7 % prognostizieren. Dies stellt eine dramatische Verlangsamung gegenüber den zweistelligen Zuwächsen dar, die einen Großteil des Zeitraums 2020-2024 kennzeichneten. Hinter dieser scheinbaren Abkühlung verbirgt sich jedoch eine nachhaltige Nachfrage, die durch die demografische Entwicklung, politische Maßnahmen und sich verändernde Käuferprofile angetrieben wird.

Die Stabilisierung des Euribor um 2 % bietet beispiellose Klarheit für fremdfinanzierte Investitionen. Nachdem er Ende 2023 drastische Niveaus von über 4 % erreicht hatte, haben sich die Kreditkosten normalisiert, und die großen portugiesischen Banken gehen davon aus, dass die Zinssätze bis 2028 zwischen 2,0 und 2,5 % liegen werden. Für internationale Investoren schafft dies ein mehrjähriges Fenster der Vorhersehbarkeit der Finanzierung.

Obwohl die Zinssätze in ganz Europa gestiegen sind, bleiben sie im Vergleich zu anderen westlichen Märkten günstig, was die Finanzierungsmöglichkeiten sowohl für Investitionen in Wohnimmobilien als auch in Mehrfamilienhäuser unterstützt.

Das Steuerpaket, das die Investitionsstrategie umgestaltet

Die portugiesische Regierung verabschiedete Ende 2025 ein umfassendes Steuerpaket, das das Investitionskalkül grundlegend verändert. Die Maßnahmen, die jährliche Investitionen in Höhe von 200 bis 300 Millionen Euro umfassen, sollen die Erschwinglichkeit von Wohnraum verbessern und gleichzeitig Portugals Attraktivität für ausländisches Kapital erhalten.

Die wichtigste Änderung ist die Senkung der Mehrwertsteuer auf Neubauten von 23 % auf 6 % für Immobilien im Wert von bis zu 648 000 €. Für Bauträger und Käufer von Neubauten bedeutet dies eine unmittelbare Ersparnis von über 100 000 Euro für eine typische Lissabonner Wohnung. Investoren, die sich auf neue Entwicklungen konzentrieren, haben plötzlich einen strukturellen Kostenvorteil, den es vor zwölf Monaten noch nicht gab.

Auf dem Mietmarkt gab es ebenso dramatische Reformen. Die IRS (Einkommenssteuer) auf Mieteinnahmen sank von 25 % auf 10 % für Immobilien, die die Schwellenwerte für "moderate Mieten" erfüllen, und schuf damit starke Anreize für Vermieter, die Preise für Wohnungen in Reichweite der portugiesischen Haushalte der Mittelschicht festzulegen. Gleichzeitig erhöhte die Regierung die Grunderwerbssteuer (IMT) für gebietsfremde Käufer bei Transaktionen mit höherem Wert, um die spekulative Nachfrage zu dämpfen und gleichzeitig produktive, langfristige Investitionen zu fördern.

Die Steuerstruktur begünstigt nun diejenigen, die erschwinglichen Wohnraum bereitstellen und den Neubau unterstützen.

Wo die nächste Welle der Wertschöpfung entsteht

Stadtzentren wie Lissabon und Porto haben erhebliche Kapitalzuflüsse erlebt, die die Preise in die Höhe getrieben und die Renditen in erstklassigen Stadtvierteln gedrückt haben. Während diese Hochburgen weiterhin attraktiv bleiben, insbesondere für hochwertige Wohneinheiten und etablierte Mietmärkte, entsteht die nächste Welle der Wertschöpfung in sekundären Märkten, die überzeugende Fundamentaldaten ohne Premiumpreise bieten.

Braga und Setúbal haben ein jährliches Wachstum von mehr als 17 % zu verzeichnen, das durch Infrastrukturinvestitionen, den Ausbau der Universitäten und die Abwanderung aus den teuersten Metropolen Portugals in Bezug auf die Lebensqualität angetrieben wird. Diese Märkte bieten Bruttomietrenditen von 5 bis 6 %, verglichen mit 3 bis 4 % in erstklassigen Stadtteilen von Lissabon, und profitieren gleichzeitig von verbesserten Verkehrsverbindungen und kommerziellen Entwicklungen. Die Küstenstädte der Algarve, darunter Lagos und Portimão, bieten weiterhin attraktive Möglichkeiten, insbesondere für Ferienmietobjekte, aber auch kleinere Städte in diesen Regionen können für strategische, langfristige Investoren die höchsten Renditen bieten.

"Relativ hohe Renditen bei relativ geringem Risiko sind in den Vororten von Lissabon und Porto zu finden, insbesondere im Süden", sagt Yehonatan Gourvitch, CEO von Maven Investment Management. "Das Risiko ist geringer, weil der Käuferpool vielseitig ist und sowohl Einheimische als auch internationale Investoren umfasst."

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Diese Trends zeigen sich in neuen Entwicklungen wie Castelo in Setúbal und Riverscape in Almada, die ein hohes Renditepotenzial, eine vielseitige Käufernachfrage und erstklassige Lagen bieten, die sie zu herausragenden Gelegenheiten für lokale und internationale Investoren machen. Gebiete wie Almada und Setúbal profitieren von der Beschäftigungsbasis Lissabons und bieten gleichzeitig erschwingliche Wohnkosten, ein Wertangebot, das sowohl für einheimische Käufer, die aus Lissabon abgewandert sind, als auch für internationale Investoren auf der Suche nach Rendite attraktiv ist.

Der Schlüsselfertig-Imperativ

Da die Bau- und Renovierungsfristen immer noch länger als erwartet sind, suchen Investoren zunehmend nach schlüsselfertigen Immobilien, die vom ersten Tag an einen Cashflow generieren. Der portugiesische Bausektor hat mit einem akuten Mangel an Fachkräften zu kämpfen. Bauunternehmen berichten von einem Defizit von etwa 50.000 Arbeitskräften, was dazu führt, dass Projekte international angeworben werden müssen und die Lieferfristen länger sind als ursprünglich angenommen. Die Baukosten in Lissabon sind im Jahresvergleich um 12 % gestiegen, wobei für qualifizierte Arbeitskräfte Spitzenlöhne verlangt werden.

Diese Tatsache führt dazu, dass sich die Präferenzen der Investoren entscheidend in Richtung schlüsselfertige Objekte verschieben. Schlüsselfertige Einheiten eliminieren das Baurisiko, die Ungewissheit der Lieferung und die Herausforderung, die Beziehungen zu den Auftragnehmern in einem fremden Markt mit Sprachbarrieren und ungewohnten Genehmigungsverfahren zu verwalten. Vor allem für internationale Investoren bieten fertiggestellte Immobilien in professionell verwalteten Projekten sofortige Mieteinnahmen, transparente Betriebskosten und die Möglichkeit, Vermögenswerte aus der Ferne mit Vertrauen zu erwerben.

Der Mehrwertsteuervorteil von 6 % gilt auch für kürzlich fertig gestellte Immobilien, was neu fertig gestellte Projekte besonders attraktiv macht. Build-to-Rent-Projekte etablierter Bauträger kombinieren die Steuervorteile eines Neubaus mit der Sicherheit eines fertiggestellten Produkts, was sie zu einer herausragenden Gelegenheit auf einem Markt mit begrenztem Arbeitskräfteangebot macht.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere von Fernarbeitern und Auswanderern, stärkt weiterhin das Vertrauen der Investoren in schlüsselfertige Anlagen. Die Vorschriften für die kurzfristige Vermietung haben sich nach den jüngsten Reformen stabilisiert, was die Unsicherheit für langfristige Investoren verringert und gleichzeitig einen Premiumwert für Immobilien schafft, die bereits über AL-Lizenzen verfügen. Diese Immobilien können in touristisch geprägten Gegenden einen deutlich höheren Cashflow erzielen und gleichzeitig ein regulatorisches Umfeld meistern, in dem neue Lizenzen immer schwieriger zu erhalten sind.

Strategische Positionierung für 2026

Portugals 50-Milliarden-Euro-Infrastrukturprogramm, das im Rahmen des Konjunkturprogramms finanziert wird, muss bis 2026 abgeschlossen sein, wodurch sich strenge Fristen für die Projektumsetzung ergeben. Investoren, die sich in Märkten positionieren, die von neuen Verkehrsverbindungen, Gewerbegebieten und öffentlichen Einrichtungen profitieren, können mit der Fertigstellung dieser Projekte erhebliche Wertsteigerungen erzielen. Durch die Beobachtung von Stadtentwicklungsinitiativen und staatlich geförderten Projekten lassen sich Stadtteile identifizieren, die für eine Umgestaltung bereit sind, bevor die internationalen Kapitalströme die Chancen vollständig erkennen.

Investoren, die sich auf Immobilien mit mehreren Einheiten konzentrieren, stellen zunehmend fest, dass eine Diversifizierung über verschiedene Regionen hinweg, die stabile städtische Mieten mit renditestarken Gelegenheiten in Sekundärstädten kombiniert, das Risiko mindert und die Portfolio-Performance stärkt. Um im Jahr 2026 erfolgreich zu sein, müssen bestimmte Teilmärkte identifiziert werden, in denen Infrastrukturverbesserungen, demografische Trends und Preisgestaltung einen echten Wert schaffen und nicht nur spekulativ sind.

Grenzüberschreitende Käufer können einen besonderen Wert in sekundären Städten finden, in denen Verbesserungen des Lebensstils, der Konnektivität und städtische Projekte im Anfangsstadium Chancen schaffen, die von größerem institutionellem Kapital noch nicht erkannt werden. Diese Märkte bieten die Vielseitigkeit von Käuferpools, die sowohl Einheimische, die ihren Wohnraum aufwerten, als auch internationale Investoren, die portugiesischen Lebensstil zu erschwinglichen Preisen suchen, umfassen.

Der Weg in die Zukunft

Der portugiesische Immobilienmarkt im Jahr 2026 belohnt Investoren, die ihn mit analytischer Strenge angehen, anstatt dem Enthusiasmus des Momentums hinterherzulaufen. Mit klarer Regulierung, stabilisierten Finanzierungskosten und steuerlichen Anreizen, die produktive Investitionen begünstigen, sind die Fundamentaldaten fest etabliert. Die Frage ist nicht, ob Portugal weiterhin attraktiv ist - das ist es zweifellos -, sondern wo in Portugal die überzeugendsten risikobereinigten Renditen zu finden sind.

Für diejenigen, die bereit sind, über das Offensichtliche hinauszublicken, die Auswirkungen von Zeitplänen für die Infrastruktur und von Änderungen in der Steuerpolitik zu verstehen und ihr Kapital dort zu positionieren, wo eine echte Nachfrage entsteht, bevor sich die Preise vollständig anpassen, bietet Portugal eine der überzeugendsten Immobiliengeschichten in Europa. Nur eine, die jetzt lokale Einblicke gegenüber pauschalem Enthusiasmus belohnt.

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