Шаг 1: Соглашение о бронировании

После поиска объекта недвижимости и достижения договоренности для покупателя и продавца составляется «Соглашение о бронировании». В этом документе излагаются согласованные условия, однако он не имеет юридической силы; он просто фиксирует намерение сторон. После подписания он направляется юридическим представителям каждой из сторон. Затем юрист покупателя проводит комплексную проверку объекта недвижимости, убеждаясь, что вся документация в порядке и что отсутствуют какие-либо препятствия или неоплаченные сборы, которые могли бы повлиять на продажу объекта.

Шаг 2: Предварительный договор (CPCV)

После проведения юридической экспертизы договор о намерении, как правило, составляется юристом покупателя и направляется на подпись юристу продавца вместе с утвержденным продавцом описью имущества.

Предварительный договор подписывается как продавцом, так и покупателем. Это юридически обязывающий предварительный договор купли-продажи, заключение которого должно сопровождаться внесением покупателем задатка продавцу. Размер задатка обычно составляет 10 % от покупной цены и, как правило, перечисляется через адвоката покупателя. Португальское законодательство предусматривает штрафные санкции в отношении продавцов, отказывающихся от сделки после подписания предварительного договора купли-продажи, обязывая их вернуть сумму, вдвое превышающую внесенный покупателем залог.

Этап 3: Окончательный договор

Окончательный договор подписывается обеими сторонами в нотариальной конторе, что влечет за собой переход права собственности на недвижимость к покупателю. Если какая-либо из сторон не может присутствовать лично, она может выдать доверенность своему законному представителю. Остаток покупной цены вместе с соответствующими налогами уплачивается, что завершает сделку. Впоследствии данные новых владельцев регистрируются в земельном реестре их законным представителем, а счета за коммунальные услуги переоформляются на их имя.

Процесс покупки недвижимости, помимо покупной цены, сопряжён с другими сопутствующими расходами, а именно:

  • IMT: Налог на передачу права собственности — взимается при переходе права собственности на недвижимость. Он уплачивается до подписания окончательного договора купли-продажи.
  • Налог на прирост капитала: рассчитывается на основе разницы между ценой покупки и ценой продажи недвижимости.
  • Гербовый сбор, нотариальные и юридические сборы: взимаются при выполнении многих административных процедур и совершении сделок. При покупке недвижимости покупатель должен уплатить гербовый сбор в размере 0,8 % от цены продажи или налоговой стоимости объекта — в зависимости от того, какая из этих сумм выше. Как и в случае с IMT, гербовый сбор уплачивается до подписания окончательного договора купли-продажи.
  • Регистрация приобретения: в Бюро земельного кадастра стоит 250 евро и обычно осуществляется адвокатом.
  • Нотариальные сборы: установлены законом и рассчитываются по скользящей шкале в зависимости от цены продажи.
  • Комиссионные риэлторским агентствам. В Португалии комиссионные риэлторским агентствам обычно составляют 4 или 5%, плюс 23% НДС, которые оплачивает продавец.
  • Юридические сборы: варьируются в зависимости от стоимости недвижимости, а также от сложности и объема сделки, но, как правило, составляют около 1–2 % от цены недвижимости.
  • Фиксированные ставки налога на приобретение недвижимости (IMT): к объектам недвижимости с налоговой стоимостью свыше 1 102 920,00 евро применяется ставка IMT в размере 7,5%. Для земельных участков под застройку и другой городской недвижимости нежилого назначения, независимо от покупной цены, применяется фиксированная ставка налога на приобретение недвижимости (IMT) в размере 6,5%. Для земельных участков за пределами населенных пунктов применяется ставка IMT в размере 5%.
  • IMI: Муниципальный налог на недвижимость. Этот ежегодный налог устанавливается местным советом и может варьироваться от 0,3% до 0,45% в городских районах. IMI взимается с налоговой стоимости недвижимости, а не с рыночной стоимости.
  • AIMI: Дополнительный муниципальный налог на недвижимость. Этот налог был введён в 2017 году и применяется к совокупной стоимости VPT (Valor Patrimonial) всей городской недвижимости, находящейся в собственности физического лица или супружеской пары. AlMI уплачивается только с суммы, превышающей 600 000 евро на человека (то есть 1,2 млн евро для супружеской пары), при этом применяются следующие ставки:
    • От 600 000 до 1 млн евро: ставка 0,7 %.
    • Свыше 1 млн евро: ставка 1%.
    • Свыше 2 млн евро: ставка 1,5%.

Компания Garvetur окажет вам содействие на протяжении всего процесса покупки. Пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону 00351 289 322 488 или по электронной почте info@garvetur.pt