Bununla birlikte, arzda ciddi eksikliklerden muzdarip ve henüz ele alınmamış bir konut krizinden geçen, eski hükümet tarafından onaylanan “Mais Habita” paketine, sayısız girişimlere rağmen, yaşlanan bir konut stokunun güçlü bir şekilde damgasını vuran bir ülkede, mevcut eğilimi tersine çevirmek için hangi mekanizmaların somut, etkili ve çevik önlemler alabileceğini sorgulamak önemlidir.

Bu bağlamda, medyada ve sosyal ağlarda, genellikle şehirlerin merkezi veya stratejik bölgelerinde bulunan binlerce boş, terk edilmiş, az kullanılmış veya ciddi şekilde bozulmuş mülke çözüm çağrısında bulunmak yaygındır ve tarihi merkezlerin çölleşmesi, nüfusun şehirlerden dışlanması ve şehir merkezlerini giderek daha fazla etkileyen soylulaşma fenomenleri ile birlikte bir çözüm çağrısı yapmak yaygındır. Ara önlemler - örneğin, kentsel baskı alanlarındaki boş binalar üzerindeki belediye emlak vergisindeki artış gibi (21 Mayıs tarihli 67/2019 sayılı Kanun Kararnamesi) - amaçlanan caydırıcı etkinin gerisinde kalıyor gibi görünüyor. Bu anlamda, mevcut eğilime karşı mücadelede kilit unsurlar olarak, bu amaçla kamu politikasında yetkili kuruluşların kullanabileceği hangi araçların önceliklendirilmesi gerektiğini sorgulamak gerekir

.

Bu, bu koşullarda mülklerin zorla kiralanmasını sağlayan bir rejimi onayladığında “Mais Habitaãção” paketinin sloganıydı. Bununla birlikte, bilindiği gibi, bu rejimin onayının ve yürürlüğe girmesinin alındığı tartışma, sonucunun hemen habercisi oldu - 2 Temmuz tarihli 43/2024 sayılı Kanun Kararnamesi ile LuÃs Karadağ hükümeti tarafından kaçınılmaz olarak yürürlükten kaldırılması

.

Bu nedenle ve bu kritik misyonu yerine getirmek için uygun olarak listelenebilecek sayısız başka önlemin yanı sıra (RJRU'nun kendisinde kurulan mülkler için zorunlu satış rejimine bakın, tanıtıldığında yenilikçi olan), bu bağlamda, konut stoğumuzu (ve sadece değil) rehabilite etmenin bu kritik görevindeki en etkili araçlardan biri olarak kamu yönetimi tarafından mülklerin kamulaştırılmasına her zaman kaçınılmaz olacaktır.

Bununla birlikte, Kamu Yönetiminin ele almayı amaçladığı bariz ve acil ihtiyaçlar arasındaki çelişkili çıkarların vatandaşların mülkiyet haklarının doğal anayasal korumasıyla nasıl dengeleyeceği sorusu ortaya çıkmaktadır.

Bu her zaman karmaşık mesele, kentsel rehabilitasyon bağlamından daha geniş ve çok daha erken olup, Kamulaştırmalar Kanunu (18 Eylül tarihli 168/99 sayılı Kanun) bu enstitünün yapılanma ekseni olarak uygulanabilir.

Bu nedenle, bir yandan kamulaştırmanın hangi fırsatları, diğer yandan hangi sınırlamaları üstlenebileceğini ve kentsel rehabilitasyon için kamu politikalarının tanımlanmasında ve her kentsel rehabilitasyon alanındaki operasyonların tanımlanmasında ne gibi bir ağırlığa sahip olabileceğini sormak gerekir.

Kamulaştırma her zaman zorunlu olarak ciddi, yıkıcı ve sert bir eylemdir - anayasal zorunluluk gereği, yalnızca kamu yararı nedenleriyle ve adil tazminat ödenmesi üzerine kamu idaresi mülkiyet haklarına bu sınırlamayı zorlayabilir, belirlenen prosedür yasalarla sıkı bir şekilde düzenlenir ve yasallık gereklilikleri titiz bir incelemeye tabi tutulur. RJRU'nun bu aracı kullanmadaki özellikleri kolaylaştırıcı değildir, çünkü amaçlanan kamusal amaç yalnızca araçsal veya görünür olamaz ve kamulaştırma eylemiyle hedeflenen kamu hizmetinin gelecekte, sürecin yasadışı cezası altında etkili olmasını ve gerçekleşmesini sağlamak için etkili bir yükümlülük ile kolaylaştırıcı değildir

.

Bu özel bağlamda prosedür, kamu kuruluşlarının tüm kamulaştırıcı faaliyetlerini şekillendiren zaten bilinen prosedürdür - ki bu teoride basit ancak uzundur ve uygulamasında asla davadan muaf değildir. Adil tazminat konusunu düşünün - özellikle amaç piyasada mülkleri piyasaya sürmek olduğunda, bir kentsel rehabilitasyon operasyonu kapsamında gerçekleştirilen bir kamulaştırmada bireye ödenecek tazminat miktarının belirlenmesinde hangi kriterlere başkanlık etmelidir? Ayrıca, şişirilmiş bir emlak piyasasında telafi edici fonksiyonun ağırlığı nedir ve mülkün gerçeğe uygun değeri ile kamulaştırıldıktan sonra pazarlanacağı değer arasındaki sınır nerededir? Bu politikayı eleştirenler her zaman sadece ikisi arasında düzeltilmesi imkansız bir eşitsizliğin olmayacağını, aynı zamanda mevcut piyasa koşulları göz önüne alındığında, ARU bağlamında kamulaştırmaları uygulamak için kamu idaresi üzerindeki mali yükün bütçe açısından sürdürülemez olacağını söyleyeceklerdir. Amaç, bir mülkü yeniden şekillendirmek ve geri dönüş elde etmek, zorunlu olarak gayrimenkul ekonomik ekosistemine müdahale ederek kamulaştırmaksa, kamulaştırıcı kuruluşların uymakla yükümlü olduğu adil tazminat ilkesinin sapmasıyla karşı karşıya kalabiliriz

.

Kamulaştırmalar için yürürlükte olan yasama sistemi bize karmaşık ve yapılandırılmış bir düzenleyici çerçeve sunar, ancak gerçek fayda sağlamak için, düzenlemenin etkili olması ve hızlı süreçler sağlaması zorunludur, onu etkili bir şekilde tamamlayabilecek yenilikçi çözümleri riske atmak için kaçınılmaz siyasi irade, bölgesel yönetim araçlarıyla eklemlenmeyi güçlendirmek, kentsel rehabilitasyonun “parça parça” yapılmamasını, ancak ARU'nun temel stratejisine entegre edilmesini sağlamak zorunludur.

Dengeli bir çözüm, her zaman kentsel rehabilitasyon operasyonlarının uygulanmasında mevcut bir dizi aracın parçası olarak kamulaştırmaya başvurmayı içerecektir - böylece nihayetinde özel çıkarlar ve kamu maliyesi pahasına “şehir temizliği” için gerekçe olmazlar, ancak etkili ve gerçekten farklılaştırıcı kaynaklar olabilirler. Ek olarak, adil tazminatın belirlenmesinin emlak piyasasının karşılaştığı zorluklarla dile getirilmesi ve dengeli çözümler sağlanması kaçınıl

mazdır.

Nihayetinde, şehir merkezlerinin bozulmuş ve işgal edilmemiş mülklerle dolu görmek hepimizi üzse de ve bariz çözüm bu mülklerin kamulaştırılması gibi görünse de, kentsel rehabilitasyonun başarısı, yasa koyucu ve yönetimin eşitlik, verimlilik ve stratejik vizyonu birleştirerek bunun gibi istisnai araçların ortak yararına etkili bir şekilde hizmet etmesini sağlama yeteneğine bağlı olacaktır.

Yazan: Raquel Sirvoicar Rodrigues - CCA Hukuk Bürosunda Gayrimenkul Kıdemli Yardımcısı

www.getgoldenvisa.com