Die Iberische Halbinsel hat sich zu einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas entwickelt, angetrieben von hoher Nachfrage, begrenztem Wohnungsangebot und robustem Wirtschaftswachstum. Den Zahlen für das erste Quartal zufolge stiegen die Immobilienpreise in Spanien im Vergleich zum Vorjahr um 12,9 Prozent und in Portugal um 17,8 Prozent – der höchste jährliche Anstieg, der in der gesamten Europäischen Union verzeichnet wurde.

Trotz wachsender Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit verfolgen die Regulierungsbehörden in beiden Ländern einen zurückhaltenden Ansatz, anstatt weitreichende Beschränkungen für die Kreditvergabe einzuführen.

Portugal verschärft die Regeln für Hypotheken

Die portugiesische Zentralbank hat bereits eine Vorsichtsmaßnahme ergriffen und die maximale Schuldendienstquote für neue Hypothekarkreditnehmer von 50 Prozent auf 45 Prozent gesenkt. Diese Änderung soll dazu beitragen, dass Käufer ihre Rückzahlungen auch bei veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen problemlos bewältigen können.

Die Verantwortlichen halten diese gezielte Anpassung vorerst für ausreichend, da die aktuellen Kreditvergabestandards deutlich strenger sind als vor der globalen Finanzkrise.

Spanien wählt einen vorsichtigen Ansatz

Auch in Spanien beobachten die Aufsichtsbehörden den Markt aufmerksam, da die Vergabe von Hypothekarkrediten weiter zunimmt. Der Wettbewerb unter den Großbanken hat sich verschärft, da die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten steigt – gestützt durch eine starke Wirtschaft und anhaltendes Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung.

Während der Internationale Währungsfonds Spanien nahegelegt hat, die Einführung von Obergrenzen für die Beleihungsquote in Betracht zu ziehen, hat sich die spanische Zentralbank bislang gegen zusätzliche Beschränkungen entschieden und davor gewarnt, dass strengere Kreditvergaberegeln jüngeren Käufern den Einstieg in den Immobilienmarkt noch weiter erschweren könnten.

Das Angebot ist nach wie vor die größte Herausforderung

Analysten zufolge unterscheidet sich der heutige Markt von früheren Immobilienbooms, da die steigenden Preise in erster Linie durch einen Mangel an verfügbaren Wohnungen und nicht durch übermäßige Kreditaufnahme getrieben werden.

Haushalte mit höherem Einkommen machen weiterhin einen Großteil der aktuellen Nachfrage aus, während strenge Kreditvergabestandards und die weit verbreitete Nutzung von Festzinshypotheken die finanziellen Risiken im Vergleich zu den Jahren vor 2008 verringert haben.

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum bleibt jedoch in beiden Ländern ein wachsendes Problem, da das Angebot kaum mit der Nachfrage Schritt halten kann.

Keine unmittelbaren Eingriffe zu erwarten

Obwohl die Aufsichtsbehörden Anzeichen einer Überhitzung erkennen, gehen Ökonomen davon aus, dass weder Spanien noch Portugal in naher Zukunft größere Marktinterventionen einleiten werden.

Stattdessen wird erwartet, dass die Behörden die Kreditvergabe und die Immobilienpreise weiterhin genau beobachten und dabei die Notwendigkeit der Wahrung der Finanzstabilität mit der Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum für Erstkäufer in Einklang bringen.