È passato solo un decennio? Sembra molto più lontano nel tempo, ma tra qualche mese saranno dieci anni da quando il nostro Paese ha iniziato a mettere la crisi del debito dell'Eurozona nello specchietto retrovisore. Nel maggio 2014 è scaduto formalmente il programma di assistenza finanziaria fornito dall'Unione Europea e dal Fondo Monetario Internazionale.

Da allora ci siamo concentrati sulla stabilità fiscale, con i governi di centro-destra uscenti e di centro-sinistra entranti che hanno dato priorità alla riduzione del deficit fiscale, contribuendo alla graduale ripresa economica del Portogallo. I partiti e le persone al potere, così come i numerosi settori che li hanno sostenuti, hanno spesso cantato da canti diversi, ma l'obiettivo collettivo era probabilmente lo stesso: la ripresa.

È forse un po' simbolico che il 2024 sarà un anno decisivo per il settore degli immobili commerciali in Portogallo. Quello che un tempo era un mercato pieno di trepidazione, oggi è un mercato che, se gestito con attenzione, offre opportunità di rendimento e di crescita.

Si prevede che il 2023 si chiuderà con un volume d'affari complessivo nel settore immobiliare commerciale di circa 1,4 miliardi di euro. Una cifra consistente, anche se riflette la tendenza al rallentamento avvertita in tutta Europa a causa dell'aumento dei tassi di interesse, dell'inflazione e del contesto macroeconomico e geopolitico, con due guerre in corso in Europa e in Medio Oriente. Come è accaduto molte volte nel corso della storia, a volte paga essere il Paese più occidentale d'Europa.

Nel 2022 il nostro tasso di crescita medio del PIL è stato del 6,8%, un massimo da 35 anni, rispetto alla media europea del 3,4%. Quest'anno la crescita è stata ridotta per tutti, ma il Portogallo ha comunque superato la maggior parte dei Paesi europei, con una crescita superiore al 2% mentre la media europea è stata inferiore all'1%.

La tenuta dell'economia del Paese, unita alla solida e continua crescita del turismo, all'espansione dei centri direzionali, agli alti livelli di occupazione e agli investimenti nelle infrastrutture, genera un clima favorevole agli investimenti che si prevede persisterà nei prossimi anni. Inoltre, aumentano le opportunità di transazioni su scala ridotta per i family office e gli investitori privati che non si affidano ai finanziamenti bancari, poiché l'aumento dei tassi di interesse rende i fondi immobiliari più cauti.

Sebbene il settore immobiliare commerciale portoghese possa affrontare alcune sfide a breve termine a causa della situazione attuale, le prospettive a lungo termine rimangono positive per il ritorno delle transazioni al livello di 3 miliardi di euro registrato nel 2022 e nel periodo pre-pandemia, in cui il volume medio degli investimenti superava i 3 miliardi di euro.

Quali immobili offrono le migliori opportunità per gli investitori?

Nel 2023, il retail e l'ospitalità sono stati i segmenti che hanno catturato la maggior parte degli investimenti - ciascuno con il 35% del volume totale di transazioni previsto - e tutto indica che continueranno a essere i protagonisti dell'immobiliare commerciale nel 2024. Insieme all'industria e alla logistica, questi settori mostrano dinamismo e forti performance. I nostri investitori puntano a opportunità con rendimenti compresi tra il 6% e l'8%, che rispetto ad altri Paesi europei sono molto competitivi.

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Il turismo continuerà a essere uno dei settori più dinamici del Portogallo. Già nell'ottobre 2023, i totali pre-covida erano stati superati in modo significativo. Da gennaio a ottobre 2023 le entrate totali hanno raggiunto i 5,4 miliardi di euro, con un aumento del 20,8% rispetto allo stesso periodo del 2019. Anche i ricavi delle strutture ricettive sono aumentati del 22,1%.

Ma non sono solo i turisti ad essere catturati dal fascino di questo Paese e ad aumentare il numero di unità alberghiere. Secondo piattaforme come Flatio e Nomadlist, il Portogallo è una delle destinazioni preferite dai nomadi digitali, nonché il Paese preferito dal crescente numero di appassionati di workation - una tendenza che sta prendendo piede nelle aziende che flessibilizzano i loro modelli di lavoro, basandosi sull'idea che i loro dipendenti possano lavorare da remoto per un certo periodo mentre viaggiano per il mondo.

Per assecondare queste nuove tendenze, in Portogallo stanno emergendo nuovi concetti di ospitalità, che si traducono in nuove opportunità per gli investitori. Si tratta di spazi più rilassati e sostenibili con aree di co-working, situati principalmente a nord di Ericeira e a sud di Lisbona, cioè fuori dai grandi centri urbani e vicino alle zone balneari e di svago.

Anche la vendita al dettaglio rimarrà uno dei segmenti più interessanti per gli investitori e i supermercati, mantenendo la loro traiettoria di espansione in tutto il Paese, soprattutto nelle città secondarie, rimarranno uno degli asset più redditizi.

Anche nel settore industriale e logistico ci sono buone opportunità di investimento, con i data center in crescita e i centri logistici dell'ultimo miglio trainati dalla crescita dell'e-commerce.

Cosa garantisce un buon rendimento degli immobili commerciali?

La stabilità economica del Portogallo e le prospettive di crescita sostenuta nei prossimi anni, unite agli alti livelli di occupabilità degli ultimi anni, hanno rafforzato la fiducia delle imprese. Gli immobili commerciali, pertanto, presentano buoni livelli di occupazione (che si prevede rimangano stabili nella maggior parte dei settori) e buone performance da parte dei locatari, sostenendo gli aumenti dei canoni di locazione, soprattutto nei migliori asset.

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D'altra parte, gli asset con buone performance di sostenibilità e ESG (Environmental, Social, and Governance) li rendono più resistenti alle fluttuazioni del mercato e offrono un rischio minore agli investitori. La sostenibilità e l'ESG stanno suscitando un interesse crescente da parte degli occupanti, che selezionano immobili con un'impronta sostenibile, una buona efficienza energetica e, se possibile, certificazioni.

Questa tendenza è in crescita in tutto il mondo e il Portogallo non fa eccezione. Secondo uno studio di Cushman & Wakefield, il numero di certificazioni nel settore immobiliare commerciale nel nostro Paese è aumentato in modo esponenziale dal 2020; solo lo scorso anno, 30 progetti sono stati certificati con BREEAM e LEED, mentre altri 40 progetti sono in fase di certificazione WELL. In totale, il numero di immobili commerciali certificati sul territorio nazionale con BREEAM è 76 e con LEED è 32.

Non sorprende quindi che il Portogallo sia una destinazione consolidata per gli investimenti immobiliari commerciali globali, con ottime prospettive per il prossimo anno. Solo in Athena Advisers abbiamo in cantiere molte operazioni con investitori internazionali che dovrebbero concretizzarsi nel 2024 nei settori dell'ospitalità, della distribuzione (supermercati), della logistica e dell'istruzione (scuole).

Per coloro che cercano di diversificare i propri investimenti aggiungendo immobili commerciali ai loro portafogli, c'è un altro vantaggio da aggiungere a tutti quelli citati: si tratta di immobili che richiedono pochissima gestione o manutenzione (senza problemi).