Deze investeringsmogelijkheid, in combinatie met het toerisme dat goed is voor 17% van de Portugese economie, en de hotelsector, waar in 2022 een recordbedrag van €900 miljoen werd geïnvesteerd, maakt investeren in de hotelsector in Portugal tot een slimme strategie. Zelfs zonder rekening te houden met het Golden Visa programma, blijft investeren in de hotelsector een lucratieve mogelijkheid.

Portugal werd in 2022 door de World Travel Awards uitgeroepen tot de Beste Toeristische Bestemming in Europa, waarmee het de vijfde keer was dat het land deze erkenning kreeg in de afgelopen zes jaar.

Volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek kende de Portugese toeristische sector in 2022 een opmerkelijke groei van de inkomsten, tot meer dan 5 miljard euro, wat neerkomt op een aanzienlijke stijging van 115% ten opzichte van het voorgaande jaar en een stijging van 16,5% ten opzichte van 2019. Interessant is dat uit de gegevens blijkt dat de aantallen buitenlandse bezoekers niet alleen groter waren dan binnenlandse toeristen, maar ook een langer verblijf hadden.

De vraag naar commercieel vastgoed, met name hotels, zal sterk blijven in het post-pandemische tijdperk. De toeristische sector trekt weer aan en biedt veelbelovende mogelijkheden voor investeringen in de hotelsector.


Waar te investeren in hotels in Portugal

Lissabon, Porto en andere populaire bestemmingen

Volgens het Horwath HTL Portugal Hotels and Chains Report 2022 heeft Portugal meer dan 70 hotelprojecten met 3.600 accommodatie-eenheden in de pijplijn. En de meeste van deze ontwikkelingen zijn geconcentreerd in en rond Lissabon en Porto, wat de dynamische groei van de horecasector in deze populaire steden weerspiegelt.

"Momenteel zit er voor ongeveer € 720 miljoen aan hoteltransacties in de pijplijn, in verschillende onderhandelingsstadia, die naar verwachting eind dit jaar zullen worden afgerond", aldus Gonçalo Garcia, hoofd Hospitality bij Cushman & Wakefield Portugal.

In hetJLL Real Estate Market in Portugal 2022/2023 Report staat dat het luxesegment van de hotelindustrie, inclusief 5-sterrenhotels, een aanzienlijke groei doormaakt en bijna een kwart van de nieuwe hotelopeningen vertegenwoordigt. Daarnaast spelen internationale gasten een belangrijke rol, goed voor 40% van de vraag naar hotelkamers.

Dit toont aan dat de bezorgdheid over oververzadiging van de markt overdreven kan zijn. De traditionele benadering van investeren in een hotel, met name in populaire steden als Lissabon en andere grote stedelijke centra, blijft een veelbelovende en waardevolle investeringsmogelijkheid, zelfs gezien de tekenen van verzadiging en dus beperkte investeringsmogelijkheden. In de noordelijke regio van Portugal zullen in 2023 25 hotels worden geopend, vergeleken met 17 in Lissabon gedurende het hele jaar.

Andere bestemmingen

In 2022 had Algarve het hoogste aantal overnachtingen, gevolgd door de metropoolregio Lissabon op de tweede plaats en de noordelijke regio van Portugal op de derde plaats.

Met andere woorden, je kunt ook verder kijken dan Lissabon en Porto en de investeringsmogelijkheden voor hotels in Algarve en Alentejo bekijken.

Madeira is al lang een populaire bestemming voor toeristen die op zoek zijn naar idyllische tropische oorden, compleet met ongerepte witte zandstranden, overvloedige zonneschijn en uitstekende surfmogelijkheden, maar het lijkt erop dat de markt een verzadigingspunt heeft bereikt. Met maar liefst 49 hotels en meer dan 7.500 kamers die al in gebruik zijn, is de beperkte groei in het komende jaar duidelijk. En in 2023 verwacht Madeira slechts drie nieuwe hotels te verwelkomen met slechts 294 extra kamers, wat een aanzienlijk lager groeipercentage betekent.

Duurzame opties dicht bij de natuur

Volgens Goncalo Garcia zijn "nieuwe trends in de vraag ook voelbaar in het nationale landschap, met de vraag naar eenheden met meer omliggende ruimte en in nauw contact met de natuur."

Deze nadruk op duurzame ontwikkeling en vakanties in een ongerepte natuurlijke omgeving blijkt uit het feit dat er op de Azoren in 2023 waarschijnlijk zes nieuwe hotels zullen worden geopend, een sprong van 100% ten opzichte van de voorgaande jaren.

De Azoren kunnen een slimme investeringskeuze zijn omdat het zijn locatie, biodiversiteit, nadruk op duurzame ontwikkeling en onconventionele attracties gebruikt om toerisme te stimuleren dat nog lang kan doorgaan.

Een andere factor die in het voordeel van de Azoren kan werken is de bereikbaarheid vanuit de VS in vergelijking met vakantiehotspots op het Portugese vasteland of zelfs Madeira. De afgelopen jaren is het aantal Amerikanen dat naar Portugal verhuist aanzienlijk gestegen.

"De Amerikaanse gemeenschap groeit als nooit tevoren... Amerikanen verhuizen naar Portugal en gaan in Portugal wonen", zegt Mariana Carp, partner en belastingadviseur bij ILYA, een belastingadvieskantoor in Lissabon.

Omdat het kopen van een huis niet langer een gemakkelijke route is naar een permanent verblijf, kunnen vermogende Amerikanen commerciële investeringen op de Azoren onderzoeken om hun D2-visum te benutten en een goed rendement te genereren tijdens hun verblijf daar.

Hoe te investeren in de hotelsector in Portugal

Een optie zou zijn voor de investeerder om een klein hotel in Portugal te kopen en deel te nemen in het management of het uit te besteden aan professionals. Hoewel het een eenvoudige route is, is het ook een risicovolle optie die het meest geschikt is voor ervaren ondernemers die bereid zijn om de uitdagingen van dergelijke ondernemingen aan te gaan.

Afgezien van de voor de hand liggende risico's, maakt deze route het onwaarschijnlijk voor de investeerder om in aanmerking te komen voor een gouden visum onder de bestaande en voorgestelde programma's.

Het kopen van een klein hotel in Portugal kan riskant zijn, en het kopen van een luxe hotel kan je budget te boven gaan. Een slimme en betaalbare manier om te investeren in de hotelsector van het land is echter door te overwegen een aandeel te kopen in een luxe- of boetiekhotelproject.

Om in aanmerking te komen voor het bestaande Golden Visa programma, heb je twee opties. Ten eerste moet je €350.000 investeren in een verbouwings- of renovatieproject van een hotel. Als alternatief kunt u €500.000 investeren in een nieuw project. Deze investeringen bieden een aantrekkelijke mogelijkheid om de hotelindustrie te betreden en tegelijkertijd te profiteren van het programma.

De voorgestelde wijzigingen benadrukken expliciet het belang van het behoud en de instandhouding van cultureel erfgoed. Met andere woorden, een boetiekhotel dat het rijke culturele erfgoed van de Azoren of Algarve in de schijnwerpers zet, zou mogelijk kunnen voldoen aan de goedkeuringscriteria die de autoriteiten in de toekomst zullen stellen.

Andere voordelen van het kopen van een aandeel in een luxe hotel zijn onder andere

- Huurinkomsten die je naar keuze vooraf of periodiek kunt ontvangen,

- Gegarandeerde terugkoop na vijf of zes jaar om je kapitaal veilig te stellen, en

- Gratis verblijf in het hotel of een ander hotel in de keten voor één tot twee weken per jaar.

De grote vraag - ROI of rendement op investering

Metrieken zoals Average Daily Rate (gemiddelde opbrengst per dag) en RevPAR (opbrengst per beschikbare kamer) variëren van project tot project. Cijfers voor regio's als Lissabon en Porto ondersteunen echter het argument om te investeren in een hotel in Portugal.

- ADR in Lissabon is gestegen van €126 in 2019 naar €149 in 2022. De ADR in Porto was €120 in 2022 vergeleken met €118 in 2019.

- RevPAR van €98 en €71 voor Lissabon en Porto, het dubbele van wat het was in 2021.

Wat deze cijfers echt indrukwekkend maakt, is dat de bezettingsgraad in 2022 lager was dan in 2019, wat aangeeft dat hotels in Portugal nu al meer inkomsten genereren en een beter rendement voor investeerders, terwijl het herstel van de bezettingsgraad nog moet plaatsvinden.

Wat betreft het huurrendement of het gemiddelde jaarlijkse rendement op investeringen in vastgoed, laat het JLL-rapport zien dat de toprendementen op hotelinvesteringen in Lissabon variëren tussen 5,15% en 5,65%. Porto is een betere optie met rendementen tussen 6% en 6,5%, terwijl het hoogste rendement in Algarve een indrukwekkende 6,75% is.

Gecombineerd met aantrekkelijke mogelijkheden zoals gegarandeerde terugkoop en vooruitbetaling van huurinkomsten, wordt investeren in hotels in Portugal een aantrekkelijke financiële keuze die verder gaat dan alleen beleggers met een Golden Visa of een D2-visum.

Of je nu een slimme belegger bent die zijn portefeuille wil diversifiëren met buitenlands commercieel vastgoed of een vermogende particulier in Portugal die wil profiteren van de post-pandemische opleving in de sector, deze beleggingsoptie heeft een uitstekend potentieel voor iedereen.

Moet je je richten op grote merken in de luxe horecasector en je beperken tot de grootste steden of moet je het potentieel verkennen van offbeat maar toch duurzaam onroerend goed op de Azoren? De verstandigste strategie is om de hulp in te roepen van professionals die gespecialiseerd zijn in het complexe gebied van beleggen en migratie, zodat u kunt genieten van op maat gemaakte beleggingsstrategieën die geschikt zijn voor uw korte- en langetermijnbeleggingsdoelen.


door Migronis