Les Nord-Américains avides de dollars et les acheteurs brésiliens soucieux de leur relocalisation recherchent des maisons modernes aux dimensions inhabituelles au Portugal. Le marché s'adapte-t-il pour répondre à leurs besoins ?


Depuis que Lisbonne a commencé à conquérir la scène internationale, sa popularité n'a cessé de croître, attirant un nombre de plus en plus diversifié d'étrangers qui choisissent de commencer une nouvelle vie dans la ville.

Ils viennent à la recherche d'un nouveau style de vie et la capitale portugaise en offre un comme nul autre, avec un climat doux, la proximité de la côte, la sécurité, un rapport qualité-prix très attractif par rapport à ses homologues européens et des normes élevées en matière d'éducation, de santé et d'immobilier.

"Sans oublier la richesse culturelle, architecturale et gastronomique de Lisbonne ainsi que l'hospitalité des Portugais et notre volonté de parler la langue de ceux qui viennent de l'étranger", commente David Moura-George, directeur du Portugal chez Athena Advisers.

La réputation croissante du Portugal en tant que centre d'affaires et la possibilité de travailler à distance partout dans le monde renforcent encore cette tendance, ce que confirment les conclusions du SEF. Fin 2021, il y avait 698 887 citoyens étrangers titulaires d'un permis de séjour au Portugal, soit 5,6 % de plus que l'année précédente et ce nombre augmente d'année en année depuis 2015.

Il n'est donc pas surprenant que Lisbonne occupe une place de choix sur le marché résidentiel européen, car de plus en plus de familles étrangères choisissent de s'installer au Portugal.

Comme prévu, la relocalisation de familles internationales à Lisbonne a intensifié la demande de logements à acheter ou à louer, en particulier dans le segment prime. Athena Advisers, qui opère exclusivement dans le secteur des propriétés de premier ordre, où les clients internationaux représentent 95 % de la demande, a constaté une demande de plus en plus forte, en particulier pour les grandes propriétés familiales dans les zones les plus centrales et les plus recherchées de Lisbonne, comme Estrela, Lapa, Príncipe Real et Chiado, où la demande dépasse largement l'offre.

Cette situation n'est pas nouvelle et affecte l'ensemble du marché, mais ces derniers temps, la demande internationale a atteint de nouveaux sommets. Cette demande est principalement alimentée par les acheteurs nord-américains et brésiliens. "En 2021, ces acheteurs représentaient 30 % de nos ventes et cette année, ce chiffre est passé à 71 %, la relocalisation étant la seule motivation de toutes les transactions réalisées cette année", ajoute M. Moura-George. "La croissance du dollar sur l'euro est la force derrière de nombreux acheteurs américains et avec les Brésiliens, c'est le désir continu de transférer leur richesse vers une Europe stable."

En un peu plus de 18 mois, le pouvoir d'achat en USD au Portugal a augmenté de 24%, avec 1 million de dollars achetant 810 000 € en janvier 2021, contre 1 011 193 € aujourd'hui.

Une fois de plus, les données de la SEF viennent étayer ce constat : en 2021, environ 7 000 Nord-Américains vivaient au Portugal et en l'espace d'une décennie, ce nombre a plus que triplé, les Californiens arrivant en tête.

Avec une demande record, c'est seulement le manque d'offre qui ralentit la croissance du marché de l'immobilier de premier ordre à Lisbonne, un marché qui pourrait être encore plus important. Ce manque de stock a entraîné une hausse des prix et on estime que les prix de l'immobilier de prestige augmenteront de 4,3 %, en moyenne, dans tout le Portugal cette année (Savills Impacts Report 2022).

Même si la pénurie de produits de qualité est évidente depuis longtemps, le type de demande de ces nouveaux clients (nord-américains et brésiliens) l'a rendue encore plus saillante. Contrairement aux Français, qui aiment le charme des bâtiments rénovés dans les quartiers historiques, les acheteurs nord-américains et brésiliens sont rarement enchantés par ce type de produits. En effet, ils recherchent principalement des propriétés spacieuses et modernes de quatre ou cinq chambres à coucher avec beaucoup de lumière, de hauts plafonds, des espaces de vie extérieurs et de la domotique. Les budgets pour ce type de propriétés peuvent facilement atteindre 5 millions d'euros.

Il s'agit d'un marché de niche avec une offre minimale et des exigences qui ne sont pas faciles à trouver car, culturellement, le marché portugais et européen n'est pas habitué à développer des maisons de ces dimensions et caractéristiques.

Inévitablement, la demande se déplace en dehors de la ville de Lisbonne. L'axe Lisbonne-Cascais et la zone d'Ericeira sont des destinations présentant un énorme potentiel d'investissement dans le développement de projets immobiliers de nouvelle construction offrant l'espace et les caractéristiques requis par ce nouveau profil d'acheteurs. La proximité de la mer et des plages, les excellentes possibilités de surf, l'atmosphère cosmopolite mais plus tranquille et le fait d'être à seulement une demi-heure de la capitale sont quelques-uns des plus grands atouts de ces endroits. Au sein de Lisbonne, la région d'Alcantara a encore beaucoup à offrir et des propriétés à rénover, et son style de vie décontracté au bord de la rivière joue également en sa faveur.

En plus de pouvoir répondre à cette nouvelle demande et de stimuler la croissance du marché résidentiel de premier ordre, ces types de propriétés constituent d'excellents investissements car ils sont moins affectés par les fluctuations cycliques du marché, les prix ne baissant que de 5 à 10 %. Par conséquent, malgré leurs prix plus élevés, ce sont des investissements plus liquides et plus sûrs.

David Moura-George
Directeur général d'Athena Advisers Portugal