Nei tre anni trascorsi dall'ultima volta che ho scritto su questo argomento (TPN 09-08-2022) il malfunzionamento del mercato degli immobili residenziali ha portato a un crescendo di lamentele da parte di una generazione più giovane che non può permettersi i prezzi e gli affitti causati dalla malignità del capitalismo monetario sfrenato.

Si tratta di una crisi che si estende a tutta l'Unione Europea, causata dalla richiesta di una popolazione in espansione, aumentata dall'immigrazione, di alloggi dignitosi costruiti secondo i moderni standard di igiene e sicurezza. Questa richiesta non può essere soddisfatta dalla ristrutturazione di uno stock di mattoni e malta in gran parte antico, mentre le nuove costruzioni sono in gran parte guidate dalle esigenze dei tecnocrati e dei loro numerosi accoliti in un mondo sempre più digitale.

Un'indagine pubblicata a maggio dall'Istituto Nazionale di Statistica (INE) mostra che, entro la fine del 2024, il 12% dei portoghesi sarà costretto a vivere in condizioni di sovraffollamento intollerabile. La congestione è più acuta nel settore degli affitti, che costituisce quasi un terzo degli alloggi, ma anche le abitazioni di proprietà delle classi medie e lavoratrici ne risentono. Una valutazione accurata di questo problema è resa difficile dalla suddivisione clandestina delle unità familiari per piani o dall'uso di annessi e pertinenze per abitazioni separate.

L'Institute for Housing and Urban Rehabilitation (IHRU) ha calcolato che il patrimonio abitativo complessivo è costituito da poco meno di sei milioni di unità, di cui circa il 12% non occupate in qualsiasi momento. Solo un terzo di queste sono attivamente presenti sul mercato immobiliare per essere vendute o affittate, mentre le restanti sono "fuori mercato" per una serie di motivi, come la necessità di ristrutturazione, le controversie sul titolo di proprietà e le proprietà abbandonate o non occupate di proprietà di emigranti.

Fino alla fine del XX secolo, una parte consistente degli immobili era di proprietà di proprietari istituzionali, soprattutto la Chiesa cattolica, il governo locale, le forze armate e i gruppi assicurativi/bancari. La compravendita o l'affitto di questi immobili e di quelli privati era spesso condotta dai patriarchi delle famiglie o dai cacifes che lavoravano abitualmente sulla base di un "sovraprezzo", in cui venivano pagati piccoli premi per consentire un baratto a breve termine dei contratti.L'identificazione delle proprietà era resa difficile dall'assenza, in molti comuni, di piani topografici e di costruzioni dettagliate e nelle conservatorie regnava una grande confusione dovuta al fatto che la divisione era stata condivisa all'interno delle famiglie senza un'effettiva registrazione dopo la successione.

Questo accogliente ma spesso decrepito mercato nazionale è cambiato drasticamente nel XXI secolo: la rivoluzione digitale ha ricevuto un enorme impulso dall'estensione della supremazia dell'IA, con tutte le relative esigenze di abitazioni lussuose per servire una nuova classe di tecnici facoltosi e il loro personale di supporto.A ciò si sono aggiunti (1) la crisi finanziaria del 2008 (2) le epidemie di Covid 19 (3) gli effetti onnicomprensivi dei cambiamenti climatici e (4) una rivoluzione psicologica riguardante le future esigenze intellettuali di tutti i cittadini. Insieme, hanno modificato profondamente il modo in cui pensiamo alle nostre esigenze di alloggio per ripararci dalle tempeste in arrivo.

Sembra che ci siano pochi dubbi sul fatto che i destini della società saranno diretti dalle politiche di entità trilionarie come Meta, Amazon, Google, Microsoft e X, che potrebbero politicamente sostituire la sovranità nelle economie deboli. Per garantire il successo, le vite urbane saranno gestite da super-AI per assegnare i beni di prima necessità, come l'alloggio e il sostentamento, a una forza lavoro asservita e in declino, mentre un po' di conforto sarà fornito alla popolazione dall'offerta di intrattenimento di massa e di eventi sportivi.

Lo scenario di questa tendenza è stato in parte delineato dalle entusiastiche attività dei venture capitalist, che hanno acquisito intere proprietà (spesso di alloggi a prezzi accessibili) con l'unico intento di produrre il massimo ritorno sull'investimento attraverso la riqualificazione nei settori redditizi del turismo e delle residenze di lusso per i ricchi immigrati. In Irlanda, quasi il 40% delle nuove abitazioni è ora di proprietà di private equity predatori di origine nordamericana.In Germania e in Gran Bretagna più di centomila unità di ex alloggi sociali sono state sottratte alla proprietà pubblica dall'investitore israeliano Grand City Properties. Questo schema si è ripetuto in tutta l'UE e ha portato a una drastica alterazione del carattere dei quartieri residenziali storici, dopo lo sfratto degli "inquilini indesiderati" e la gentrificazione delle loro ex case con la conversione in appartamenti in stile duplex e mansion.

Nel Regno Unito degli anni '80, il regime della Thatcher ha promosso cambiamenti più sottili negli alloggi degli inquilini delle case popolari, facendo leva sulle loro aspirazioni a diventare parte di una "Democrazia della proprietà". Questo ha fatto sì che i palazzi di case popolari in posizioni analoghe e privilegiate venissero svuotati degli ex inquilini, rapidamente ristrutturati e venduti con grandi profitti. Solo ora, dopo 35 anni, se ne sentono appieno gli effetti. Le ex case dei tassisti, dei facchini, degli addetti alle pulizie e dei lavoratori della nettezza urbana vengono vendute come monolocali boutique a un prezzo fino a dieci volte superiore alla loro valutazione originaria.

Il capitalismo può essere benevolo, come testimoniano le politiche liberali di aziende come la John Lewis Partnership britannica e le società Quaker, che hanno fornito proprietà di alloggi ben pianificati per i dipendenti che godevano della sicurezza della proprietà e di affitti arbitrati. Tuttavia, la stragrande maggioranza dei proprietari moderni è "in it to win it", in cui il massimo profitto è partner di una considerazione sociale minima e i loro migliori interessi sono serviti da una spirale ascendente di prezzi regolati dall'affitto.

L'alternativa "dal basso" suggerita, che consiste nel mettere la pianificazione e la costruzione di alloggi a prezzi accessibili nelle mani di chi cerca casa, è poco attraente per i politici, ma può funzionare sorprendentemente bene e riecheggia la tradizione delle cooperative di villaggio e delle "Società Amiche" locali. Le attuali associazioni per l'edilizia abitativa dell'UE si sono formate unendo gli interessi di persone più giovani che partecipano alla progettazione, alla costruzione e alla gestione di unità abitative derivanti sia dalla ristrutturazione di vecchie proprietà che da nuove costruzioni.

In Portogallo, un nuovo approccio è stato adottato nell'ottobre 2023 con l'approvazione della Lei da Mais Habitaçâo 56/2023, che ha formalmente istituito una nuova generazione di cooperative edilizie concedendo l'accesso a finanziamenti pubblici e consentendo progetti pilota per gli edifici pubblici. Tuttavia, i progressi sono stati scarsi, con l'approvazione solo di piccole gare d'appalto a Lisbona e Coimbra.

Per ampliare il campo di applicazione di questa legislazione, si dovrebbe creare un fondo nazionale che riceva i proventi della tassazione del turismo e dell'importazione di capitali stranieri destinati all'edilizia residenziale di alto livello. La distribuzione di questi finanziamenti, con prestiti a lungo termine a bassi tassi di interesse fluttuanti, dovrebbe avvenire attraverso i comuni, che conoscono le esigenze e le tradizioni locali, a ciascuna impresa. Paradossalmente, questo rappresenterebbe una combinazione di impresa privata e marxismo!

La proprietà come forma di patrimonio comune è inclusa nella costituzione di ogni associazione. Regolamenti riguardanti la subaffittanza e il comportamento civile di tutti gli occupanti sono già previsti nella legislazione nazionale, che sta anche valutando l'introduzione di un reddito di base universale (UBI). Questo sostituirebbe il salario minimo garantito e le pensioni di anzianità con una retribuzione sufficiente a coprire gli affitti e le rate del mutuo di un alloggio a prezzi accessibili.

Su tutto questo incombono i pericoli imminenti di un'intelligenza artificiale superiore e dei cambiamenti climatici, che imporranno rivoluzioni nel modo in cui viviamo e dove. Preparatevi!

di Roberto Cavaleiro - Tomar. 17 agosto 2025