Na twee jaar van zeer aanzienlijke stijgingen, met een groei van meer dan 10% per jaar, zullen de huizenprijzen naar verwachting vertragen. De prognoses wijzen op een stijging van ongeveer 7% dit jaar, met een geleidelijke vertraging in de jaren daarna. Desondanks zal Portugal een van de snelst groeiende markten in Europa blijven. Dit zegt ons twee belangrijke dingen: de cyclus blijft positief, maar is in een rijpere fase gekomen.

De stabiliteit komt van structurele factoren. Het aanbod blijft beperkt. Er wordt minder gebouwd dan nodig is en de regelgeving, het tekort aan arbeidskrachten en de bouwkosten blijven het reactievermogen van de sector beperken. Zolang dit onevenwicht blijft bestaan, is het onwaarschijnlijk dat de prijzen een abrupte correctie zullen ondergaan.

Aan de vraagzijde zijn er ook geen tekenen van onmiddellijke kwetsbaarheid. De arbeidsmarkt is veerkrachtig, de werkloosheid blijft relatief laag en ondanks de druk op de koopkracht blijft het aantal huishoudens sneller groeien dan de bevolking. De structurele vraag naar huisvesting blijft solide, zelfs met de afname van de externe vraag in sommige segmenten.

Maar er is verandering. En deze verandering is relevant.

Portugal wordt nu aangewezen als een van de meest overgewaardeerde markten in Europa in termen van prijs/inkomensverhouding. Toegankelijkheid is een centraal thema geworden. Niet alleen sociaal, maar ook economisch. Wanneer de prijzen blijven stijgen boven de rendementen, komt de duurzaamheid op lange termijn in het geding.

Tegelijkertijd zijn de financiële voorwaarden niet meer zo gunstig als in het verleden. De rente is gestabiliseerd en er is weinig ruimte voor verdere kortetermijnverlagingen. Dit neemt wat brandstof weg van de versnelde prijsgroei en zorgt voor een natuurlijke pauze in de markt.

In het investeringssegment laten de cijfers vertrouwen zien, maar ook selectiviteit. Het totale geïnvesteerde volume groeide in 2025, met een sterke aanwezigheid van internationaal kapitaal, maar met een interessante terugkeer van nationaal kapitaal. Kantoren, winkels en horeca blijven belangstelling trekken, terwijl logistiek potentieel heeft vanwege de schaarste aan kwaliteitsactiva.

In woongebieden is de trend van decentralisatie misschien wel een van de meest relevante veranderingen. De districtshoofdsteden buiten de grote centra laten een aanzienlijke groei zien. Eilanden en historisch secundaire regio's winnen aan belang. De Portugese markt bestaat niet meer alleen uit Lissabon, Porto en de Algarve. Hij is meer gespreid, complexer en diverser.

Dit is voor mij de grote stille transformatie. Portugees vastgoed is niet langer een opkomende markt. Het is een markt die wordt geobserveerd, geanalyseerd en geïntegreerd in de strategische beslissingen van wereldwijde investeerders. Deze maturiteit brengt stabiliteit, maar ook meer toezicht.

De uitdaging voor de komende jaren is om dit evenwicht te bewaren. Het vertrouwen behouden, zorgen voor een toereikend aanbod, de internationale concurrentiepositie behouden en tegelijkertijd inspelen op het probleem van de toegankelijkheid.

Stabiliteit bestaat. Maar de verandering ook. En het is precies in deze gezonde spanning tussen de twee dat het volgende hoofdstuk van vastgoed in Portugal zal worden bepaald.