"W oparciu o najnowsze dostępne dane Komisja szacuje, że średnie przeszacowanie jest najbardziej znaczące w Portugalii", czytamy w nowym raporcie.

Według obliczeń Komisji Europejskiej "szacuje się, że ceny w Portugalii są zawyżone o około 35%, co czyni ją jedynym krajem, w którym szacuje się, że zawyżona wycena znacznie wzrośnie do 2024 r.", w przeciwieństwie do tendencji spadkowej obserwowanej w większości krajów europejskich, piszą Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias i Bořek Vašíček, autorzy badania "Mieszkalnictwo w Unii Europejskiej: Rozwój rynku, podstawowe czynniki i polityka".

Analiza przeprowadzona przez naukowców dla Komisji Europejskiej potwierdza to, czego wiele portugalskich rodzin doświadcza już w swoim codziennym życiu: ceny mieszkań stały się dramatycznie niższe. W latach 2014-2024 Portugalia odnotowała nominalny wzrost cen nieruchomości przekraczający 200%, co plasuje ją wśród krajów o najbardziej wyraźnym wzroście, obok Węgier, Litwy, Czech, Estonii, Bułgarii i Polski.

Jeszcze bardziej odkrywczy jest fakt, że po skorygowaniu o inflację, w latach 2014-2024 realne ceny mieszkań wzrosły o ponad 50%, co jest wartością znacznie wyższą niż średnia europejska wynosząca 25%.

Według raportu ECO, presję na ceny mieszkań w Portugalii od samego początku wywierała podaż mieszkań, która pozostawała w tyle za popytem, a autorzy raportu podkreślają, że "ograniczona podaż stała się cechą strukturalną rynków mieszkaniowych w wielu krajach, wynikającą częściowo z regulacji obejmujących szereg czynników". Portugalia jest tego najlepszym przykładem, a w dokumencie podkreślono, że "liczba nowych budów spada, osiągając historyczne minima".

Niska produktywność

Badacze twierdzą, że sytuacja ta wynika z wielu ograniczeń strukturalnych. "Zaostrzone przepisy budowlane i ogólny spadek produktywności w sektorze budowlanym" zostały zidentyfikowane jako główne przyczyny. W raporcie stwierdzono, że "przewaga małych firm w sektorze budowlanym utrudnia przezwyciężenie wyzwania związanego z produktywnością" w branży, która odnotowuje najgorsze wyniki w zakresie produktywności w całej gospodarce europejskiej.

W badaniu podkreślono również, że Portugalia boryka się ze szczególnie długim czasem rozpatrywania pozwoleń, który może sięgać nawet 31 tygodni, co jest jednym z najdłuższych okresów w Unii Europejskiej. Ten złożony proces biurokratyczny, obejmujący wiele podmiotów publicznych i prywatnych, stanowi znaczące źródło nieefektywności, które drastycznie ogranicza reakcję po stronie podaży.

Jednocześnie w raporcie stwierdzono, że ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego i użytkowania gruntów stanowią podstawowe ograniczenia dostępności gruntów pod budowę mieszkań. Przepisy te, choć służą ważnym celom środowiskowym, określają możliwe sposoby wykorzystania dostępnych gruntów, a gdy są nadmiernie restrykcyjne, poważnie ograniczają ekspansję podaży mieszkań.

Wpływ turystyki

Inwestorzy wspominają również, że chociaż inwestycje mieszkaniowe powróciły do poziomu sprzed 2008 r., nie przełożyło się to na znacznie większą liczbę nowych mieszkań. Zamiast tego zasoby zostały skierowane na remonty, w tym poprawę efektywności energetycznej, w czasie, gdy sektor boryka się z powszechnym niedoborem siły roboczej i niedopasowaniem umiejętności.

Opierając się na tej rzeczywistości, Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias i Bořek Vašíček podkreślają, że "Portugalia jest krajem Unii Europejskiej, w którym turystyka miała największy wpływ na ceny mieszkań". Analiza wskazuje, że "ekspansja platform współdzielenia domów zakłóciła tradycyjny rynek mieszkaniowy, zacierając granice między wynajmem krótkoterminowym i długoterminowym".

Ta dynamika "przyczyniła się do zmniejszenia podaży na rynku wynajmu długoterminowego, ponieważ tradycyjni dostawcy długoterminowych mieszkań przenoszą swoje nieruchomości na rynek krótkoterminowy w celu uzyskania wyższych zysków" - czytamy w raporcie.

Podaż i popyt

Przedstawione dane wskazują również, że elastyczność podaży mieszkań w Portugalii należy do najniższych w Europie.

Oznacza to, że rynek reaguje w niewielkim stopniu. W praktyce, gdy ceny mieszkań rosną, nie powoduje to automatycznie budowy dużej liczby nowych domów w celu zrównoważenia rynku - podaż w bardzo niewielkim stopniu reaguje na zmiany cen.

Powoduje to dalszy wzrost cen, ponieważ liczba dostępnych domów nie nadąża za rosnącym popytem. Ta "dynamika pogłębia niedobory i wzmacnia wzrost cen, szczególnie w regionach o ograniczonej podaży" - wyszczególniają naukowcy.

Dane z raportu Komisji Europejskiej wskazują również, że Portugalia jest jednym z krajów, w których stosunek cen mieszkań do dochodów gospodarstw domowych jest o 20% wyższy niż dekadę temu. To pogorszenie przystępności cenowej mieszkań stawia Portugalię obok Holandii, Węgier, Luksemburga, Irlandii, Czech i Austrii jako terytoria, w których zakup domu stał się proporcjonalnie trudniejszy w ciągu ostatniej dekady.

Dla rodzin, które muszą skorzystać z kredytu hipotecznego, sytuacja jest jeszcze trudniejsza, ponieważ w przeciwieństwie do tego, co miało miejsce w krajach takich jak Bułgaria, Rumunia, Chorwacja, Czechy i Węgry, gdzie rosnące dochody doprowadziły do wzrostu zdolności finansowej rodzin, w Portugalii (a także w Estonii, Luksemburgu, Francji, Słowacji i na Cyprze) zdolność kredytowa spadła.

Rynek najmu

Presja ta jest również widoczna na rynku wynajmu, a Lizbona wyróżnia się wśród europejskich stolic z największym obciążeniem finansowym ze strony rodzin, aby wynająć dwupokojowe mieszkanie w najlepszych dzielnicach. Według badaczy czynsze za nieruchomości z dwiema sypialniami w tych obszarach stanowią kwotę odpowiadającą ponad 80% dochodów najemców. Jedynie w Budapeszcie na Węgrzech obciążenie finansowe najemców jest większe.

Nawet w Paryżu, jednym z najdroższych europejskich miast do zakupu i wynajmu domu, pomimo czynszów o około 20% wyższych niż w Lizbonie, nakłady finansowe ponoszone przez Francuzów na wynajem dwupokojowego mieszkania w doskonałej dzielnicy Paryża są znacznie niższe niż w przypadku Portugalczyków w Lizbonie, gdzie czynsze wynoszą około 60% ich dochodów.

W przypadku Portugalii dane przedstawione w badaniu przeprowadzonym przez Komisję Europejską potwierdzają rzeczywistość, która wykracza poza cykle polityczne: kraj ten stoi w obliczu jednego z najpoważniejszych kryzysów przystępności cenowej mieszkań w Europie, wymagającego skoordynowanej i strukturalnej reakcji, która wykracza daleko poza tradycyjnie wdrażane środki.